Mantenimiento de la casa en invierno en Quebec y el seguro

Una lista de buenas prácticas de invierno no resiste ante un perito de siniestros. Lo que resiste es el pequeño número de obligaciones escritas en algún lugar: en el contrato de seguro, o en un reglamento de su ciudad. Son pocas, están cifradas, y cada una tiene una consecuencia precisa cuando no se respeta. Aquí están.

Mantenimiento de la casa en invierno en Quebec: una regla escrita, o nada

El artículo 2464 del Code civil du Québec (el código civil de Quebec) fija el punto de partida, y sorprende. El asegurador está obligado a reparar el perjuicio causado por una fuerza mayor “o por la culpa del asegurado, a menos que una exclusión se estipule en el contrato de forma expresa y limitativa”. Su negligencia, por sí sola, no lo priva entonces de nada. Lo que lo priva de algo es una cláusula escrita, y una sola cosa nunca está cubierta: la culpa intencional.

La consecuencia invierte la lógica de las listas de consejos. La pregunta no es si uno fue un propietario razonable, sino qué condiciones figuran por escrito en la póliza y qué normas impone ya la ciudad al edificio.

Un segundo artículo manda sobre lo que sigue. El artículo 2471 obliga al asegurado, a pedido del asegurador, a dar a conocer “todas las circunstancias que rodean el siniestro, incluida su causa probable”, a entregar los comprobantes y a certificar bajo juramento la veracidad de la información proporcionada. La causa que usted declara decide el expediente, y se documenta antes del siniestro.

Siete días de ausencia: la condición cifrada de las tuberías congeladas

En su folleto Tout connaître sur l’assurance et les dommages causés par l’eau, el Bureau d’assurance du Canada (la oficina de seguros de Canadá, BAC) publica la única regla de invierno del sector que lleva una cifra. Se presenta como una alternativa, y es justamente lo que los resúmenes omiten.

Primera opción: si usted deja la casa varios días durante el invierno, debe cortar el agua y vaciar las tuberías. Segunda opción: debe pedirle a alguien que vigile su propiedad cada día cuando se ausenta más de siete días, entre otras cosas para verificar el buen funcionamiento del sistema de calefacción. Si no hace ni lo uno ni lo otro, escribe el BAC, “los daños resultantes del congelamiento de las tuberías no estarán cubiertos”.

Siete días, entonces, y una visita diaria, no una visita por semana. El mismo documento agrega la consigna básica para el invierno: caliente bien la casa para evitar que las tuberías se revienten o se dañen con la helada. Y para el otoño: corte el agua de las llaves exteriores y vacíe las mangueras de riego.

No confunda esos siete días con los 30 días del Code civil. El artículo 2468 dice solamente que una desocupación de 30 días consecutivos como máximo no constituye un agravamiento del riesgo que haya que declarar. No describe su cobertura ni anula ninguna condición de su contrato, como lo explica la distinción entre lo que está cubierto y lo que exige un endoso.

Súbito y accidental, o gradual: la frase que hace rechazar

Lea la redacción de los endosos de agua. El de agua del suelo y alcantarillado cubre “la infiltración súbita y accidental de aguas subterráneas o de superficie” y el reflujo “súbito y accidental” de las conexiones de alcantarillado. El de agua por encima del suelo cubre “la infiltración súbita y accidental de la lluvia o de la nieve”. Tres veces el mismo adjetivo, y no es decorativo.

El BAC cierra la puerta en el mismo folleto: “los daños graduales y repetidos causados por el agua nunca están cubiertos”. Su lista es corta y precisa: la humedad, la condensación, la pudrición, el moho y el deterioro gradual.

El ejemplo que da él mismo es el que más cuesta en invierno. Su techo alcanzó el final de su vida útil y usted tarda en cambiarlo. De ello resulta una infiltración de agua que causa humedad y moho en el cielo raso y en los muros interiores. Veredicto publicado: no cubierto. El mismo organismo recomienda hacer inspeccionar por un profesional todo techo de más de 20 años.

Un daño súbito se reclama. Una degradación lenta se absorbe. La fecha de su techo decide, por lo tanto, en qué casilla caerá su expediente. Las cifras oficiales por componente están en la vida útil de un techo y de las ventanas en Quebec.

La calefacción mínima es un reglamento, no un consejo

Tanto en Montreal como en Laval, la temperatura interior mínima de una vivienda la fija un reglamento municipal, y ese reglamento no se dirige solo a los propietarios de viviendas alquiladas.

Las dos ciudades imponen el mismo método de medición: en el centro de la habitación, a un metro del piso. Laval agrega una exigencia que pocos propietarios verifican: el calentador de agua debe permitir mantener el agua caliente a por lo menos 50 grados Celsius a la salida de la red de plomería.

El alcance de estos reglamentos es más amplio de lo que se cree. El reglamento 03-096 se aplica a todo el territorio de la Ciudad y a todo edificio que sirve para fines residenciales, incluidos los accesorios: garaje, cochera, cobertizo. El Code du logement de Laval (el código de vivienda de Laval) se aplica a “todas las viviendas existentes en el territorio”. El bungalow que usted mismo ocupa está incluido, igual que un edificio de cuatro viviendas.

El mantenimiento de una casa desocupada en invierno: 15 °C, y el agua cerrada

Una casa vacía es el escenario donde los dos mundos se encuentran. En Montreal, el artículo 38 del reglamento 03-096 exige una instalación permanente de calefacción que mantenga 15 °C en una vivienda desocupada. No es una sugerencia de prevención: es una norma de mantenimiento exigible.

En Laval, la regla más directa existe, pero su alcance es estrecho y hay que decirlo. El reglamento L-12950 prevé que en un edificio destinado a la vivienda que esté desocupado, “la entrada principal de agua debe estar cerrada”, salvo si el sistema de calefacción requiere una alimentación de agua, e impone 14 grados Celsius como mínimo. Ahora bien, ese reglamento solo alcanza a los inmuebles patrimoniales inscritos en el anexo I del reglamento L-12507. Para los demás edificios de Laval, ningún reglamento consultado impone cerrar la entrada de agua de una casa vacía. Será su contrato el que lo haga.

Una propiedad dejada antes de que se concluya la venta se convierte exactamente en esa casa vacía. La guía del vendedor da el orden de las etapas.

La cabaña sigue otro régimen. Para asegurar una residencia secundaria como una residencia principal, el asegurador pone condiciones publicadas: ocuparla de manera regular, por ejemplo dos veces al mes durante todo el año, disponer de un camino transitable en todo momento y no alquilar más de 30 días al año. De lo contrario, el contrato pasa a ser estacional, y el robo y el vandalismo nunca están cubiertos sin una solicitud expresa.

Inmueble de alquiler: lo que el invierno no excusa

El artículo 1910 del Code civil obliga al arrendador a entregar una vivienda en buen estado de habitabilidad y a mantenerla así durante toda la duración del contrato de arrendamiento. La estipulación por la cual el inquilino lo reconoce no tiene efecto.

El artículo 1912 hace de puente con la ciudad, y es el que da fuerza a los 21 °C de Montreal y a los 22 °C de Laval. Todo incumplimiento del arrendador “de las exigencias mínimas fijadas por la ley, relativas al mantenimiento, la habitabilidad, la seguridad y la salubridad de un inmueble que comprende una vivienda” da lugar a los mismos recursos que un incumplimiento del contrato de arrendamiento.

El Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec, TAL) completa el cuadro. Ninguna ley fija la fecha en que debe empezar la calefacción, y una cláusula del contrato que anunciara esa fecha “corre el riesgo de no tener ningún efecto”, porque es la temperatura interior la que decide. En caso de avería, el TAL es claro: un plazo, aunque sea de 24 horas, puede volverse inaceptable, y el propietario debería proporcionar una calefacción de apoyo mientras repara. El inquilino que no logra comunicarse con él puede hacer la reparación urgente y necesaria, hacerse reembolsar y, si hace falta, retener la suma de su alquiler. El reparto de las demás tareas de invierno se trata en la remoción de nieve y la responsabilidad del propietario.

Mantenimiento de la casa en invierno: lo que se prueba

Cuatro documentos bastan, y casi no cuesta nada reunirlos.

• El año del techo, con la factura. Es lo que distingue un daño súbito de un deterioro gradual.
• El registro de visitas durante una ausencia de más de siete días: fecha, hora, nombre de la persona, temperatura anotada.
• La prueba de que se cortó el agua y se vaciaron las tuberías, si usted eligió esa opción en lugar de la vigilancia diaria.
• Las lecturas de temperatura, tomadas en el centro de la habitación a un metro del piso, el método que el TAL recomienda al inquilino y que también le sirve al propietario.

Sin esos documentos, el artículo 2471 se vuelve en su contra: le pedirán la causa probable del siniestro, bajo juramento.

Preguntas frecuentes

Me voy dos semanas a Florida. ¿Basta con bajar el termostato a 15 °C? No, no según la regla publicada por el Bureau d’assurance du Canada. Más allá de siete días de ausencia, usted debe o bien cortar el agua y vaciar las tuberías, o bien hacer vigilar la propiedad cada día. Los 15 °C son el mínimo municipal de Montreal para una vivienda desocupada, otra exigencia, que no reemplaza la condición del contrato.

Una tubería congelada, ¿está cubierta o no? Depende de lo que usted hizo antes. La congelación durante una ausencia prolongada sin las medidas exigidas está expresamente excluida. Una rotura súbita en presencia de los ocupantes corresponde a los daños causados por una instalación sanitaria o por la rotura de una tubería, generalmente incluidos en el contrato básico. Haga confirmar la redacción exacta con su representante en seguros de daños.

Mi arrendador no calienta lo suficiente. ¿Qué cifra invocar? La de su ciudad: 21 °C en Montreal, artículo 37 del reglamento 03-096, y 22 °C en Laval, artículo 12 del reglamento L-12519, mientras el exterior se mantenga por encima de -25 °C. El artículo 1912 del Code civil convierte ese incumplimiento en un incumplimiento del contrato de arrendamiento, y el recurso se presenta ante el Tribunal administratif du logement.

¿Cuánto cuesta un mantenimiento invernal completo? Ninguna fuente oficial publica una tarifa para quitar la nieve de un techo o para vaciar una plomería, y yo no voy a adelantar una. Lo que veo en la práctica es la diferencia entre una casa cuyo propietario tiene facturas fechadas y otra cuyo historial se cuenta de memoria.

Para completar, lea el calendario del costo de mantenimiento de una casa y el deshielo y la infiltración de agua en el sótano.

¿Deja una propiedad durante el invierno, o la pone en venta antes de mudarse? Escríbame. Verificamos el reglamento de la ciudad y lo que exige su contrato antes de que la casa quede vacía. Soy corredor, no asegurador: la redacción de su póliza se confirma con su representante en seguros de daños.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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