Comprar un tríplex en Laval: qué revisar

Un tríplex no se compra como una casa. El precio pedido no dice nada del ingreso real, los alquileres vigentes no se corrigen a voluntad, y la Ciudad tiene algo que decir sobre el número de viviendas que usted cree comprar.

Esto es lo que hay que verificar antes de ofertar por un tres viviendas en Laval. Información general: valide su expediente con un prestamista y un notario. Si es su primer edificio, empiece por la guía del inmueble de ingresos.

El pago inicial depende de una sola pregunta: ¿vivirá usted allí?

Es el punto de inflexión, y no depende ni del precio ni del sector.

La primera línea es el producto Purchase de la CMHC (SCHL en francés). La segunda, su producto Income Property: puntaje de crédito de al menos 600 para un prestatario y amortización máxima de 25 años.

El mismo tríplex pide 10 % mientras usted vive allí y 20 % el día que se muda. Bajo el 20 % el préstamo va asegurado: la prima se suma al monto prestado, pero el impuesto quebequense que la grava se paga en efectivo ante el notario. Vea el mito del pago inicial del 20 %.

Cómo cuenta un prestamista los alquileres de tres viviendas

Es la mala sorpresa más frecuente. En un dúplex ocupado por su propietario, la CMHC permite sumar a su ingreso hasta el 100 % de los alquileres brutos. A partir de la tercera vivienda solo quedan dos métodos: hasta el 50 % de los alquileres brutos, o el ingreso neto de alquiler, es decir los alquileres menos los gastos de operación.

Añada los coeficientes de la CMHC, 39 % del ingreso bruto para los gastos de vivienda y 44 % para el conjunto de las deudas, y una tasa de calificación que es la mayor entre la tasa de su contrato más 2 % y 5,25 %. Pruebe su escenario con la calculadora hipotecaria y la calculadora de capacidad de endeudamiento antes de visitar.

Los impuestos: municipal, escolar y el del acto de venta

La cuenta de impuestos municipales. Exija la cuenta real, no una estimación de la ficha. En el régimen de impuesto predial de tasas variadas, un tríplex permanece en la categoría residual, la de los inmuebles residenciales de cinco viviendas o menos, y no en la de seis viviendas o más, a menudo gravada más caro. Verifique además el valor inscrito en el rol de evaluación vigente: es ese valor, y no el precio que usted paga, el que sirve para calcular el impuesto. El rol y la cuenta se consultan en el sitio de la Ciudad de Laval.

El impuesto escolar. Tasa única provincial: 0,07899 $ por cada 100 $ de evaluación ajustada para 2026-2027, con exención de base sobre los primeros 25 000 $. Factura aparte, modesta al lado de la municipal, pero existe.

Los derechos de mutación. Desde el presupuesto 2026, Laval aplica 3 % a toda suma que exceda 500 000 $, una facultad que la ley quebequense concede a los municipios más allá de ese umbral. La escala: 0,5 % hasta 62 900 $, 1 % hasta 315 000 $, 1,5 % hasta 500 000 $, y luego 3 % sobre el excedente.

Ejemplo puramente ilustrativo, calculado solo con esas tasas oficiales: sobre una base imponible de 600 000 $, los derechos alcanzan 8 610,50 $, frente a unos 5 460 $ a 490 000 $. La factura llega en un solo pago, meses después de la firma. La calculadora del impuesto de bienvenida y el artículo sobre los impuestos municipales cubren el resto.

Los alquileres que compra son los que están vigentes

El error más caro es comprar suponiendo que subirá los alquileres al mercado. No es usted quien decide.

Desde el 1 de enero de 2026, el Tribunal administratif du logement aplica un método de fijación simplificado a los avisos de modificación dados desde esa fecha. La base es el promedio del índice de precios al consumo de Quebec en tres años: 3,1 % para los contratos renovados entre el 2 de abril de 2026 y el 1 de abril de 2027. Se suman la parte de las subidas de impuestos y seguros que supera esa base, y las obras mayores, recuperadas al 5 % anual. El TAL publica su herramienta de cálculo.

Dos reglas que conviene conocer antes de ofertar:

• La moratoria. Hasta el 6 de junio de 2027, ningún inquilino puede ser desalojado por subdivisión, ampliación sustancial o cambio de uso.
• La recuperación de la vivienda. Cubre a usted, sus padres, sus hijos o un familiar al que sostiene, con aviso de al menos 6 meses antes del fin de un contrato de 12 meses. Un inquilino de 65 años o más, en el lugar desde hace 10 años y cuyo ingreso no supera el 125 % del umbral de vivienda de alquiler módico, está protegido, salvo excepciones. En indivisión con un tercero, la recuperación es en principio imposible.

Si piensa vivir en una de las tres viviendas, verifique que una quede libre o que la recuperación sea posible. Es una verificación, no una hipótesis.

Los documentos que debe exigir antes de firmar

• Todos los contratos de alquiler firmados, con los avisos de aumento de los últimos tres años
• El registro de alquileres: quién paga, cuándo y quién está atrasado
• Las cuentas de impuestos municipal y escolar del año en curso
• Las facturas de energía, con quién paga la calefacción de cada vivienda
• Las declaraciones del vendedor sobre el inmueble, el formulario de la OACIQ
• El certificado de localización actualizado
• Las facturas de las obras mayores: techo, ventanas, plomería, electricidad, drenaje
• La existencia de expedientes abiertos en el TAL

Un vendedor que no puede aportar ni contratos ni cuentas no vende un inmueble de ingresos, vende una intención.

Lo que se verifica específicamente en Laval

El número de viviendas que aparece en la ficha no es una garantía. Confirme con la Ciudad que la zonificación autoriza tres viviendas en esa dirección y que la subdivisión del terreno es conforme.

El punto sensible es el sótano acondicionado. Una vivienda creada sin permiso no es solo «no conforme»: según el Gobierno de Quebec, ningún derecho adquirido nace de una construcción o de un uso realizado ilegalmente, y la tolerancia pasada del municipio no cambia nada. Un uso que se volvió no conforme tras un cambio de reglamento, en cambio, sí puede estar protegido. Entre las dos situaciones hay a veces un tercio de sus ingresos.

Pida el permiso de origen. Si no existe, usted compra un dúplex. Mi página de Laval sitúa el resto del contexto.

Inspeccionar tres viviendas no es inspeccionar una casa

Tres cocinas, tres baños, varias entradas eléctricas, zonas comunes, un techo más grande: la inspección lleva más tiempo y cuesta más que en una unifamiliar. Prevea el acceso a las tres viviendas, lo que exige aviso a los inquilinos. Vea la guía de la inspección previa.

Los riesgos que quedan, incluso con un buen expediente

• La desocupación. En su Informe sobre el mercado de alquiler 2025, la CMHC midió una tasa de 2,9 % en la región de Montreal. Un promedio regional, no un pronóstico para su tríplex.
• El inquilino que deja de pagar. Un trámite en el TAL lleva tiempo, y la cuota hipotecaria sale igual.
• Las obras mayores. Llegan en bloque y solo se recuperan al 5 % anual.
• Los impuestos. Un nuevo rol de evaluación o un presupuesto municipal puede disparar la factura, como mostró el cambio de 2026 en Laval.

Construir una cartera es otra conversación, y empieza por este edificio.

¿Está mirando un tríplex en Laval? Escríbame: leemos los contratos, los impuestos y la zonificación antes de redactar la oferta.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges