Inversión
Aumentar el valor de un plex en Montreal o en Laval
Un plex rara vez se vende por su decoración. El comprador suma los alquileres, resta los gastos, y su oferta sigue …
En el tercer trimestre de 2026, un plex de 2 a 5 viviendas se vendió a un precio mediano de 890 000 $ en Laval y de 902 500 $ en la isla de Montreal, según Centris, el sistema de inscripciones de los corredores inmobiliarios de Quebec. Alquilado a los alquileres promedio de la CMHC (SCHL en francés), ¿un tríplex a ese precio paga su hipoteca? El cálculo que sigue responde con los datos públicos de 2026, el método del Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec) y los impuestos. Es un ejemplo, no una promesa de rendimiento.
Inmuebles de alquiler en Quebec: lo que cambió en 2026
La fijación de los alquileres cambió de método. Para un aviso de modificación del contrato de arrendamiento dado desde el 1 de enero de 2026, el Tribunal administratif du logement (TAL) aplica el Règlement sur les critères de fixation de loyer (el reglamento sobre los criterios de fijación del alquiler), modificado por el decreto 1455-2025.
Hay más viviendas desocupadas. En la región metropolitana de Montreal, la CMHC midió una tasa de desocupación del 2,9 % en octubre de 2025, frente al 2,1 % un año antes, un segundo aumento consecutivo que atribuye principalmente a la baja del número de residentes no permanentes.
Los plex se venden menos, sin retroceso de las medianas. En el tercer trimestre de 2026, Centris cuenta 65 ventas de plex en Laval (-20 % en un año) y 614 en la isla (-13 %). Las inscripciones vigentes aumentaron un 4 % y un 16 %, respectivamente, y los precios medianos un 2 % y un 3 %.
El crédito cuesta entre 4 % y 4,5 %. En julio de 2026, último mes publicado por el Banco de Canadá, los bancos autorizados (banques à charte) cobraban 4,49 % por un nuevo préstamo residencial a tasa fija de 5 años o más no asegurado, y 4,05 % si estaba asegurado.
Precio de los plex y alquileres en Laval y Montreal: los datos
| Medida | Laval | Isla de Montreal |
|---|---|---|
| Precio mediano de un plex, T3 2026 (Centris) | 890 000 $ (+2 %) | 902 500 $ (+3 %) |
| Alquiler promedio, 2 dormitorios, edificios de 3 a 5 viviendas, oct. 2025 (CMHC) | 1 186 $ | 1 350 $ |
| Tasa de desocupación, todos los apartamentos, oct. 2025 (CMHC) | 3,4 % | 3,1 % |
Fuentes: Centris, tercer trimestre de 2026; CMHC, informe sobre el mercado de alquiler 2025 (Rapport sur le marché locatif), tablas 1.1.1 y 1.3.2 del libro de datos de Montreal. La CMHC califica de « buena » la tasa de Laval y no considera significativo su aumento.
Una mediana de plex no dice cuántos alquileres compra. Mezcla dúplex, tríplex, cuádruplex y edificios de cinco viviendas. Sobre cuatro trimestres, Centris la sitúa entre 802 875 $ en Pont-Viau y 922 000 $ en Chomedey, entre los barrios donde la publica. El resto del panorama está en el mercado inmobiliario de Laval por sector.
El alquiler de una vivienda libre no es el que usted compra. En Laval, en octubre de 2025, la CMHC registra un alquiler promedio de 2 008 $ para un apartamento de dos dormitorios desocupado, frente a 1 338 $ para uno ocupado. Y el artículo 1937 del Code civil du Québec (el Código Civil de Quebec) es claro: la venta de un inmueble no permite al nuevo arrendador rescindir el contrato de arrendamiento, que continúa. El comprador hereda los alquileres de las viviendas ocupadas.
Un plex mediano de Laval, calculado línea por línea
Las hipótesis. Precio de 890 000 $. Tres viviendas de dos dormitorios, todas alquiladas a 1 186 $, el alquiler de la CMHC de octubre de 2025. Un inversionista que no vive en el edificio aporta un 20 % de pago inicial, el mínimo que fija la CMHC para asegurar el préstamo de un edificio de 2 a 4 viviendas no ocupado por su propietario y vendido por menos de 1 000 000 $. El ejemplo toma un préstamo no asegurado con el mismo porcentaje, sin prima: 712 000 $ al 4,49 %, compuesto semestralmente, amortizado en 25 años. Calefacción y electricidad a cargo de los inquilinos. Evaluación municipal: el precio dividido por el factor comparativo de 1,03 que Laval publica para 2026, es decir 864 078 $. Ninguna fuente oficial publica una prima de seguro ni un presupuesto de mantenimiento típico para un tríplex: los 3 000 $ tomados para cada uno son hipótesis, que deben reemplazarse por una cotización y por la inspección.
| Partida, primer año | Monto |
|---|---|
| Alquileres brutos: 3 × 1 186 $ × 12 | 42 696 $ |
| Desocupación e impagos al 3,4 % | -1 452 $ |
| Impuestos municipales: 864 078 $ × 0,5909 $ por 100 $ | -5 106 $ |
| Tarifas del agua (486 $ por vivienda) y del control de mosquitos (22 $) | -1 480 $ |
| Impuesto escolar: 865 000 $ × 0,07899 $ por 100 $ | -683 $ |
| Seguro (hipótesis) | -3 000 $ |
| Mantenimiento y reserva (hipótesis) | -3 000 $ |
| Ingreso neto de explotación | 27 975 $ |
| Pagos hipotecarios: 3 936,77 $ × 12 | -47 241 $ |
| Flujo de caja | -19 266 $, es decir -1 606 $ por mes |
La tasa municipal suma las tasas de base 2026 de Laval: el impuesto predial general (0,4973 $) y los impuestos especiales del agua (0,0111 $) y de la ARTM, la autoridad regional de transporte metropolitano (0,0825 $). El impuesto escolar grava el valor uniformizado, aquí 890 000 $, menos la exención de 25 000 $ del artículo 303 de la Loi sur l’instruction publique (la ley de instrucción pública de Quebec).
El veredicto del ejemplo. El ingreso neto, 27 975 $, equivale a cerca del 3,1 % del precio, menos que la tasa del préstamo: cada dólar prestado cuesta más de lo que el inmueble rinde. Incluso sin intereses, reembolsar 712 000 $ en 25 años exigiría 2 373 $ por mes, más que los 2 331 $ de ingreso neto mensual. Para llegar al equilibrio, cada alquiler debería alcanzar unos 1 740 $.
El capital reembolsado no es un gasto. El primer año, 15 889 $ de los pagos reducen la deuda. Antes de cualquier variación del precio del inmueble, que nadie puede garantizar, el balance del año es entonces de unos -3 377 $.
El dinero que hay que reunir. En 2026, Laval cobra los derechos de mutación (la taxe de bienvenue, o impuesto de bienvenida) al 0,5 % hasta 62 900 $, al 1 % hasta 315 000 $, al 1,5 % hasta 500 000 $ y al 3 % por encima: 17 310,50 $ sobre 890 000 $. Con el pago inicial de 178 000 $, se necesitan 195 310,50 $ antes del notario y de la inspección. Rehaga el pago con su propia tasa en la calculadora hipotecaria.
Variante: usted vive en una de las viviendas. La CMHC acepta entonces un pago inicial del 10 %, es decir 89 000 $, para 3 o 4 viviendas vendidas por menos de 1 500 000 $. Su prima del 3,10 % añade 24 831 $ al préstamo. Al 4,05 %, la tasa asegurada de julio de 2026, el pago es de 4 366 $. Con dos alquileres, le quedan 3 181 $ por mes por pagar, de los cuales 1 632 $ son capital en promedio el primer año: es el costo de su propia vivienda, que conviene comparar con su alquiler actual.
La fijación de alquileres en el TAL: lo que cambia en el cálculo
La base de 2026: 3,1 %. El artículo 3.1 del reglamento la calcula como el promedio de tres variaciones anuales del índice de precios al consumo de Quebec. El TAL la aplica a los alquileres por fijar para un período que comienza entre el 2 de abril de 2026 y el 1 de abril de 2027. En el ejemplo, el 3,1 % de 1 186 $ da 36,77 $ por mes y por vivienda, es decir 1 324 $ por año: el 7 % de la diferencia de 19 266 $.
Un aumento de impuestos solo se traslada por encima de la base. El artículo 4 resta el porcentaje de base de todo aumento de impuestos o de seguro. Si la cuenta municipal sube un 5 %, solo el 1,9 % de la cuenta mensual se suma a los alquileres.
Una obra mayor se recupera en 20 años. El reglamento concede el 5 % por año del gasto de capital, repartido según la parte de cada vivienda en los ingresos del edificio. Un techo de 30 000 $ añade 1 500 $ por año a los alquileres, 41,67 $ por mes por vivienda en el ejemplo: 20 años para recuperar la factura, sin contar los intereses. El artículo 13 descuenta de ese monto la ayuda pública recibida.
Nada se aplica de oficio. Se considera que el inquilino que no rechaza el aumento dentro del mes lo acepta (artículo 1945). Tras un rechazo, el arrendador tiene un mes para acudir al TAL; de lo contrario, el contrato se renueva en las condiciones anteriores (artículo 1947). La herramienta de cálculo 2026 del TAL (en francés) rehace el ejercicio para una vivienda precisa.
Lo que los impuestos le quitan al rendimiento del alquiler
El alquiler neto es imponible. Se declara a nivel federal en el formulario T776. La Agencia de Ingresos de Canadá (ARC) permite deducir los intereses sobre las sumas prestadas para comprar un bien de alquiler, no la parte de los pagos que reembolsa el capital. En el ejemplo, si los 3 000 $ de mantenimiento se gastan realmente, 27 975 $ menos 31 352 $ de intereses dan una pérdida de 3 377 $ el primer año. Según la ARC, una pérdida de alquiler se deduce de sus otros ingresos si los gastos tenían por objeto obtener un ingreso.
La amortización no cuenta en un año de pérdida. La mayoría de los inmuebles adquiridos después de 1987 están en la categoría 1, al 4 %, terreno excluido. Pero la deducción por amortización (DPA) no puede ni crear ni aumentar una pérdida de alquiler, precisa la ARC: ninguna DPA en el ejemplo el primer año.
La factura llega en la reventa. La DPA reclamada puede volver a su ingreso como recuperación de amortización. La ganancia es una ganancia de capital, cuya tasa de inclusión es generalmente de la mitad según la guía 2025 de la ARC. Si usted vive en una de las viviendas del plex, la exención por residencia principal solo cubre esa parte.
Estas reglas son federales: haga validar por un contador el tratamiento quebequense, la DPA y la forma de tenencia antes de presentar la oferta. La lista de gastos admitidos está en las deducciones del propietario en Quebec.
Invertir en inmuebles de alquiler en Quebec: para quién sí, y para quién no
El proyecto puede sostenerse si:
- usted vive en una de las viviendas: el pago inicial baja al 10 % y el costo reemplaza su alquiler;
- tiene unos 195 000 $ en efectivo y una reserva para cubrir 19 266 $ por año;
- su horizonte es largo, ya que el rendimiento del ejemplo viene del capital reembolsado;
- los contratos muestran alquileres cercanos al punto de equilibrio, o el precio está por debajo de la mediana;
- tiene tiempo para gestionar avisos, rechazos y audiencias.
No se sostiene si:
- cuenta con un ingreso mensual desde el primer año;
- su pago inicial es prestado o su reserva, inexistente;
- su cálculo supone llevar los alquileres al nivel de las viviendas libres;
- piensa revender pronto: los 17 310,50 $ de derechos de mutación se pagan desde la compra.
Los casos en que esperar cuesta menos están en ocho situaciones para no comprar.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable comprar un plex en 2026? No al precio mediano con los alquileres promedio, en el ejemplo calculado aquí: faltan 1 606 $ por mes con un 20 % de pago inicial. El resultado depende del precio pagado, de los alquileres inscritos en los contratos y del pago inicial. Ningún dato público permite prometer una plusvalía que cubra la diferencia.
¿Cuál es la tasa de desocupación en Montreal en 2026? Al 21 de octubre de 2026 no se ha publicado ninguna tasa de 2026. La más reciente, medida por la CMHC en octubre de 2025, es del 2,9 % para la región metropolitana y del 2,1 % en sus edificios de 3 a 5 viviendas.
¿Cuánto puedo aumentar mis alquileres en 2026? Ningún porcentaje se impone a un aumento que el inquilino acepta. Si lo rechaza y se acude al TAL, el cálculo parte del 3,1 %, más el excedente de los aumentos de impuestos y de seguro y el 5 % de las obras de capital.
¿Conviene esperar una baja de las tasas? Este artículo no hace previsiones. En el ejemplo, ni siquiera un préstamo sin intereses equilibraría el flujo de caja.
Para completar, lea la guía del plex de ingresos para una primera compra y lo que hay que revisar antes de comprar un tríplex en Laval.
¿Quiere rehacer este cálculo con los contratos y las cuentas de impuestos de un plex preciso? Escríbame. Cada línea se rehace con los documentos del vendedor. Servicio en francés, en inglés y en árabe.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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