Heredar una propiedad en Quebec

Cuando una casa forma parte de una sucesión, la primera pregunta de los herederos es casi siempre: ¿vendemos? Antes de responder hay un orden que respetar, personas concretas que pueden firmar y algunos costos que nadie ve venir.

Soy corredor, no notario ni asesor fiscal: esto es información general verificada con fuentes oficiales; para su caso, consulte a su notario y a su asesor fiscal.

Quién hace qué: el liquidateur y el notario

El liquidateur (liquidador de la sucesión, equivalente al albacea) administra la herencia: inventario, pago de deudas, declaraciones de impuestos, entrega de los bienes. Si el testamento no nombra a nadie, el cargo recae en todos los herederos juntos, que pueden designar a uno por mayoría. Si hay bloqueo, decide el tribunal.

Salvo que el testamento le dé poderes más amplios, el liquidateur no puede vender la casa solo. Necesita el consentimiento de los herederos o, a falta de él, la autorización del tribunal.

El notario (notaire, que en Quebec formaliza los actos inmobiliarios) interviene en cada paso relativo al inmueble: verificación del testamento, declaración de transmisión, escritura de venta o de partición. Si el difunto estaba casado o en unión civil, también se liquida el patrimonio familiar, que normalmente incluye la residencia familiar. Desde el 30 de junio de 2025, lo mismo ocurre con una pareja en unión parental (union parentale): el valor del patrimonio de unión parental, que incluye las residencias de la familia, se reparte a partes iguales entre el cónyuge sobreviviente y los herederos. El notario confirma qué régimen se aplica.

Primer paso: encontrar el testamento correcto

Primero necesita el acta de defunción emitida por el Directeur de l’état civil (el registro civil de Quebec). La constancia de la funeraria no sirve.

Una sola solicitud de búsqueda testamentaria cubre los registros de la Chambre des notaires (colegio de notarios) y del Barreau du Québec (colegio de abogados). Recibe un certificado que indica si hay un testamento inscrito y ante quién. Un testamento escrito a mano y guardado en casa no aparece ahí: revise también los papeles.

• Testamento notarial: no necesita verificación. El liquidateur puede actuar pronto.
• Testamento ológrafo o ante testigos: debe ser verificado por el tribunal o por un notario. Cuente varias semanas con la sucesión prácticamente bloqueada.

Sin testamento, el Código Civil determina los herederos. El cónyuge casado, en unión civil o en unión parental es uno de ellos: con hijos, recibe un tercio de la sucesión, y los hijos los dos tercios. Una pareja de hecho solo hereda, por tanto, si estaba en unión parental con el difunto en el momento del fallecimiento, lo que por regla general supone un hijo común nacido o adoptado desde el 30 de junio de 2025. Si no, no hereda sin testamento.

La declaración de transmisión: el paso que desbloquea la casa

La declaración de transmisión (déclaration de transmission) es un acto notarial, publicado en el registro de la propiedad (Registre foncier du Québec), que identifica a los herederos y la parte de cada uno en el inmueble. Sin ella, el inmueble no se puede vender ni hipotecar: el notario del comprador necesita un título que pase del difunto a quienes firman. Si el testamento es ológrafo o ante testigos, la declaración debe indicar que fue verificado.

Las tres opciones y sus trampas

Vender. Las sucesiones suelen vender sin garantía legal de calidad, porque nadie conoce el historial de la casa. La OACIQ, que regula a los corredores, considera justificada esa exclusión en una sucesión, pero tiende a bajar el precio y no protege a quien oculta a sabiendas un defecto conocido. Vea también el costo real de vender una casa.

Un heredero compra la parte de los demás. Hace falta un valor que todos acepten y financiamiento: quien recompra suele necesitar una hipoteca a su nombre. También pueden aplicarse derechos de mutación (vea más abajo).

Conservar la casa en indivisión (indivision). La administración corriente se decide por mayoría, pero vender, hipotecar o transformar el inmueble exige unanimidad. Nadie está obligado a permanecer en indivisión: en principio, cualquier heredero puede pedir la partición en todo momento, salvo que un convenio escrito la aplace (30 años como máximo, renovable). El heredero que vive solo en la casa debe una indemnización a los demás. Pongan por escrito, ante el notario, quién paga qué y cómo se sale.

Los impuestos: lo que realmente aplica

Al fallecer, se considera que la persona vendió sus bienes a valor justo de mercado, y la ganancia va en sus declaraciones finales, federal y de Quebec. Un chalet o un inmueble de alquiler suele tributar: solo una propiedad por unidad familiar puede ser residencia principal en un mismo año. Como los herederos parten del valor al fallecer, vender pronto a un precio parecido deja poca ganancia.

Antes de repartir los bienes, el liquidateur pide un certificado a Revenu Québec y otro a la Agencia de Ingresos de Canadá. Sin ellos, puede responder personalmente de los impuestos impagos, hasta el valor de lo repartido.

El impuesto de bienvenida. Una herencia es una transferencia según la ley de derechos de mutación, y los derechos se deben cuando se inscribe la declaración de transmisión. Hijos, nietos, padres y cónyuge están exentos, pero la ciudad puede cobrar un derecho supletorio, en general de 200 $, al que la ley le permite renunciar en caso de fallecimiento. Un hermano, una hermana, un sobrino o un amigo paga los derechos completos, calculados sobre el valor de mercado. La calculadora del impuesto de bienvenida le da el orden de magnitud.

La Chambre des notaires da este ejemplo: una madre deja su casa a sus tres hijos y uno compra la parte de los otros dos. La primera transferencia está exenta; la segunda puede generar derechos sobre los dos tercios comprados. La forma del acto, partición o venta, puede cambiar el resultado: pregúntelo al notario antes de firmar.

La casa vacía: lo que sigue corriendo

El seguro. Avise a la aseguradora de inmediato. La mayoría de las pólizas reducen o suspenden la cobertura tras unos 30 días sin ocupantes, salvo permiso o anexo de desocupación. Pida sus condiciones por escrito: calefacción mínima, visitas, agua cerrada.

Impuestos y cuentas. Los impuestos municipales y escolares, la hipoteca y la electricidad siguen corriendo; esos impuestos son deudas prioritarias de la sucesión.

No vacíe la casa demasiado rápido. Un heredero que mezcla los bienes de la sucesión con los suyos antes del inventario puede responder de deudas más allá de lo que recibe. Los recuerdos de familia pueden repartirse si todos están de acuerdo.

Obtener un valor: ¿corredor o tasador certificado?

Hay dos necesidades: el valor al fallecer, para los impuestos, y un precio realista hoy. La evaluación municipal no sirve para ninguna.

El análisis comparativo de mercado de un corredor se basa en ventas comparables de la zona. Sirve para elegir entre vender y conservar, y para fijar un precio. El estimador de valor le da un primer punto de partida.

Un tasador certificado (évaluateur agréé) produce un informe formal, que puede referirse a la fecha exacta del fallecimiento. Es pertinente cuando el valor debe sostenerse ante el fisco, en una recompra o si los herederos discrepan. Revenu Québec incluso cita el informe de un tasador entre los justificantes de una ganancia declarada al fallecer.

Los primeros 30 días

La ley no le obliga a vender con prisa. Los herederos tienen seis meses para aceptar o rechazar la sucesión, y calentar, asegurar o reparar una fuga no cuenta como aceptación.

1. Obtenga el acta de defunción del Directeur de l’état civil.
2. Inicie la búsqueda testamentaria.
3. Confirme quién es el liquidateur.
4. Llame a la aseguradora y asegure la casa: llaves, calefacción, correo.
5. Reúna títulos, cuentas de impuestos y estado de la hipoteca.
6. Obtenga un valor aproximado a la fecha del fallecimiento.
7. No venda ni firme nada antes de ver al notario.

¿Hereda una propiedad en Laval, Montreal, la Rive-Nord o la Rive-Sud? Escríbame: preparo un análisis comparativo, a la fecha del fallecimiento y a hoy, y revisamos juntos las opciones.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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