Inversión

Plex de ingresos en Montreal y Laval

Por Georges Matar · 22 de junio de 2026 · 7 min de lectura

Un plex es dos compras en una: su vivienda y un pequeño negocio de alquiler. Ni atajo hacia la riqueza ni trampa para expertos: funciona si hace las cuentas con honestidad y conoce las reglas de Quebec antes de firmar.

Información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera: valide su caso con su prestamista, notario y contador.

Vivir en el plex o solo explotarlo

Para un primer comprador, el inmueble de ingresos es casi siempre un plex: un edificio de 2 a 4 viviendas. Desde 5, el financiamiento es comercial.

Propietario ocupante: vive en una vivienda, los alquileres pagan parte de sus costos y el financiamiento es más accesible. Inversión pura: no vive allí, las cifras deben sostenerse solas y el financiamiento es más exigente. Para empezar, lo realista suele ser vivir allí.

El financiamiento: las reglas generales

Según la CMHC (SCHL en francés), dar menos del 20 % de pago inicial exige vivir en el edificio (1 a 4 viviendas), con precio inferior a 1 500 000 $.

Situación	Pago inicial mínimo
Dúplex ocupado	5 % de los primeros 500 000 $, 10 % del resto
Tríplex o cuádruplex ocupado	10 %
Plex de 2 a 4 viviendas no ocupado	20 %

Con menos del 20 %, la prima del seguro se suma al préstamo, pero su impuesto del 9 % se paga en efectivo ante el notario. Revenu Québec anunció que esa tasa subirá al 9,975 % para primas pagadas desde el 1 de enero de 2027.

Para un edificio ocupado, la CMHC permite sumar a sus ingresos hasta el 100 % de los alquileres brutos de un dúplex, y hasta el 50 % de esos alquileres, o el ingreso neto, en un tríplex o cuádruplex. Cada prestamista tiene su política: precalifíquese sobre ese edificio.

El cálculo real: un método, no una promesa

Este es el método, con cifras redondas inventadas para el ejemplo, no alquileres ni precios del mercado. Un tríplex: vive en una vivienda y alquila dos.

Concepto	Por año
Alquileres brutos: 2 viviendas a 1 500 $ al mes	36 000 $
Menos: desocupación e impagos (supuesto del 5 %)	1 800 $
Menos: impuestos municipales y escolar	6 000 $
Menos: seguro del edificio	2 400 $
Menos: reserva de mantenimiento	4 800 $
Menos: calefacción y electricidad a cargo del propietario	1 800 $
Ingreso neto antes de la hipoteca	19 200 $
Menos: pagos hipotecarios (2 600 $ al mes)	31 200 $
Diferencia a pagar de su bolsillo	12 000 $, o sea 1 000 $ al mes

Aquí, su vivienda le cuesta 1 000 $ al mes, en parte amortización de capital: compárelo con su alquiler actual. En inversión pura, calcule con todas las viviendas alquiladas. Una diferencia negativa: usted subsidia el edificio.

Reemplace cada cifra por una real: contratos, cuentas de impuestos, cotización de seguro, facturas de energía y pago de la calculadora hipotecaria. Prevea el impuesto de bienvenida sobre todo el edificio.

Los alquileres: lo que la ley permite

En Quebec, el inquilino tiene derecho a quedarse mientras cumpla sus obligaciones, y el contrato de arrendamiento (bail) se renueva automáticamente.

Para un contrato de 12 meses, el aviso de aumento se envía por escrito de 3 a 6 meses antes del final. El inquilino tiene un mes para responder; su silencio equivale a aceptar. Si se niega, tiene un mes para pedir al Tribunal administratif du logement (TAL), el tribunal de alquileres de Quebec, que fije el alquiler; si no, se renueva sin cambios.

Desde el 1 de enero de 2026, el TAL aplica un método simplificado, con su herramienta de cálculo. La base es el promedio del IPC de Quebec en tres años: 3,1 % para los contratos que empiezan entre el 2 de abril de 2026 y el 1 de abril de 2027. Se suman la parte de los aumentos de impuestos y seguros que supera esa base, y las obras mayores, recuperadas al 5 % de su costo por año.

Un alquiler bajo no alcanza al mercado en un año, ni al cambiar de inquilino: el nuevo puede hacer fijar su alquiler si paga más que el más bajo de los 12 meses previos (sección G del contrato).

La excepción de la sección F. En un edificio listo para habitar desde hace 5 años o menos, el TAL no fija el alquiler si la sección F del contrato lo indica. Para contratos firmados y edificios listos después del 20 de febrero de 2024, el contrato debe indicar además el alquiler máximo de esos 5 años. Sin esas menciones, no hay excepción.

Recuperación, desalojo, cesión: las reglas actuales

Recuperación (reprise). Puede recuperar una vivienda para usted, sus padres, sus hijos o un familiar del que sea el principal sostén, con aviso de al menos 6 meses antes del fin del contrato. Si el inquilino calla, es una negativa: tiene un mes para acudir al TAL.
Personas mayores. No hay recuperación si el inquilino o su cónyuge tiene 65 años o más, lleva 10 años o más allí y tiene ingresos de hasta el 125 % del umbral de acceso a la vivienda social, salvo excepciones, como un propietario de 65 años o más que quiera vivir allí.
Copropiedad indivisa. Si compra en indivisión con alguien que no es su cónyuge, en principio no puede recuperar ninguna vivienda.
Desalojo. Desalojar a un inquilino para subdividir, ampliar o cambiar el uso de su vivienda está prohibido hasta el 6 de junio de 2027, salvo excepciones. No compre contando con eso.
Cesión del contrato. Desde el 21 de febrero de 2024, puede negarse a una cesión sin motivo serio, pero el contrato queda rescindido en la fecha de cesión indicada. Sin respuesta en 15 días, la cesión se considera aceptada.

Comprar un edificio ya alquilado

La venta no pone fin a los contratos: los asume tal cual. Antes de levantar sus condiciones, obtenga cada contrato, los últimos avisos de modificación, la lista de alquileres (quién paga la calefacción) y los expedientes abiertos en el TAL. Compare los alquileres declarados con contratos y depósitos reales. Guarde facturas y cuentas de impuestos: justificarán sus aumentos.

Si todo está alquilado y quiere vivir allí, envíe el aviso de recuperación tras la firma. Si compra en marzo un plex cuyos contratos terminan el 30 de junio, es tarde para este año: avise a su prestamista. Informe por escrito a cada inquilino del cambio de propietario.

Inspeccionar un plex, no una casa unifamiliar

Haga inspeccionar todas las viviendas, no solo la desocupada (con aviso de 24 horas a los inquilinos). Mis prioridades:

Electricidad: acometidas y paneles de cada vivienda, cableado antiguo o modificado sin permiso.
Incendio: separaciones cortafuego entre viviendas, salidas, detectores de humo.
Calentadores de agua: cuántos, qué edad, comprados o alquilados.
Gasóleo: exija prueba del retiro de todo tanque, sobre todo enterrado, porque puede complicar el seguro.
Cimientos: fisuras, filtraciones, drenaje, y pirita bajo la losa del sótano, riesgo conocido en la región.
Permisos: verifique con la ciudad que el número de viviendas está autorizado y que las obras importantes tuvieron permiso.

Vea cuándo hacer la inspección.

Impuestos y seguro

Los alquileres tributan en el nivel federal (formulario T776) y en Quebec (TP-128). La deducción por amortización (CCA) es opcional, se aplica al edificio y no al terreno, y no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler. Al vender, la amortización deducida puede reintegrarse a su ingreso.

Según la Agencia de Ingresos de Canadá, la exención por residencia principal solo cubre la parte que usted habita: la ganancia sobre la parte alquilada es gravable. Consulte a un contador antes de ofertar.

Diga a su aseguradora que el edificio está alquilado, y verifique responsabilidad civil y pérdida de alquileres. La ley no obliga a sus inquilinos a asegurarse, pero el contrato puede exigirlo.

¿Mira un primer plex, para vivir en él o para alquilarlo? Póngase en contacto y rehacemos el cálculo con los contratos y cuentas reales, antes de la oferta.