Impuestos y propiedad en Quebec: qué se deduce de verdad

Vender su casa sin impuestos, deducir los intereses hipotecarios, pasar una renovación como gasto: tres ideas que circulan, y solo una se sostiene. En Quebec usted presenta dos declaraciones, y cada administración tiene sus propios formularios y sus propias multas. Esta es la línea que separa la casa donde vive del inmueble que le da ingresos.

La residencia principal: exenta, pero hay que declararla

La exención existe y es generosa. Según la Agencia de Ingresos de Canadá (Agence du revenu du Canada), un bien es su residencia principal si se trata de una vivienda que usted posee solo o con otra persona, que usted, su cónyuge actual o anterior, o uno de sus hijos habitó en algún momento del año, y que usted designa como tal. El terreno cuenta hasta media hectárea, es decir 1,24 acres. Desde 1982, solo se puede designar una residencia principal por unidad familiar y por año.

La declaración, en cambio, no es facultativa. Para los años fiscales 2016 y siguientes, la CRA concede la exención únicamente si usted declara la enajenación y la designación en su declaración de renta: el anexo 3 y el formulario T2091(IND) según el caso. Una designación tardía cuesta el menor de estos dos montos: 8 000 $ o 100 $ por cada mes completo de retraso.

Quebec exige un segundo paso, en su propio formulario. Usted marca la casilla 109 de la parte A del anexo G y adjunta el formulario TP-274. No presentar el TP-274 acarrea una multa de 100 $ por mes, hasta 5 000 $.

Si una parte de la ganancia sigue siendo gravable, porque el bien no fue su residencia principal durante todos los años de tenencia, la mitad de esa ganancia entra en su ingreso: la tasa de inclusión sigue siendo de 1/2 en la guía de ganancias de capital de la CRA.

Lo que nunca se deduce en la casa donde usted vive

El principio es corto. Un gasto se deduce cuando sirve para generar un ingreso. La casa que usted ocupa no produce ninguno. Por lo tanto no hay nada que deducir: ni intereses hipotecarios, ni capital reembolsado, ni impuestos municipales, ni seguro de vivienda, ni el reemplazo de las ventanas o de la caldera. De hecho, la CRA nombra estos rubros en su lista de gastos no admisibles, incluso para un empleado que trabaja desde casa.

La comparación con Estados Unidos aparece todo el tiempo. Es real: el IRS permite deducir los intereses de un préstamo garantizado por la residencia principal, dentro de un límite de endeudamiento de 750 000 $ para una vivienda adquirida después del 15 de diciembre de 2017. Pero el contrapeso se paga en la venta: allá, la exclusión de la ganancia tiene un tope de 250 000 $, o de 500 000 $ para una pareja que declara conjuntamente. Aquí, la exención no tiene tope. Los dos regímenes no se eligen a la carta.

La oficina en casa: la deducción existe, y las condiciones también

Un asalariado puede deducir gastos de oficina en casa, pero solo si su empleador exigía el trabajo desde el domicilio y si se cumple una de las dos pruebas: haber trabajado más del 50 % del tiempo desde ese espacio durante al menos cuatro semanas consecutivas en el año, o usar el espacio únicamente para generar el ingreso de empleo y recibir allí a clientes de manera regular y continua. También hace falta un formulario T2200 completado y firmado por el empleador, y el método detallado es el único disponible para 2023 y los años siguientes.

Lo que un asalariado puede reclamar: electricidad, calefacción, agua, la parte de esos servicios en las cuotas de condominio, los gastos de acceso a Internet en el domicilio, el mantenimiento y las reparaciones menores, y el alquiler si es inquilino. Un empleado a comisión agrega el seguro de vivienda y los impuestos municipales. Un asalariado propietario no tiene alquiler que repartir: su deducción se limita a los servicios y al mantenimiento, a prorrata de la superficie utilizada.

En Quebec la mecánica es la misma pero los formularios cambian: el TP-59 para los gastos de empleo, acompañado del TP-64.3, las condiciones generales de empleo, que el empleador debe completar. La prueba quebequense repite el mismo umbral de más del 50 % del tiempo, o el uso exclusivo con reuniones regulares y continuas.

Inmueble de renta: gasto corriente o gasto de capital

Es la distinción que decide si su factura reduce su impuesto este año o dentro de veinte. Revenu Québec lo formula así: los gastos corrientes sirven para reparar o mantener un bien completo en sí mismo y no aportan ventajas duraderas, mientras que los gastos de capital sirven para adquirir un bien, hacerle una adición o mejorarlo. Los primeros se deducen de los ingresos de alquiler, los segundos se suman al costo de capital y dan derecho a la amortización.

Dos detalles que los nuevos propietarios descubren tarde. Si usted hace los trabajos por su cuenta, deduce el costo del material, nunca el valor de su propio trabajo. Y los gastos incurridos para obtener el préstamo hipotecario se deducen en fracciones iguales a lo largo de cinco años, no de una sola vez.

El impuesto de transferencia no desaparece por ello: engrosa el costo fiscal del inmueble y reducirá la ganancia en la reventa. Ponga cifras a la factura antes de la oferta con la calculadora del impuesto de bienvenida, y luego guarde el recibo junto con la escritura notarial.

El plex donde usted vive: repartir los gastos a prorrata

En un dúplex o un tríplex ocupado por el propietario, la regla de Revenu Québec tiene dos tiempos. Los gastos que se refieren únicamente a la parte alquilada se deducen por completo. Los gastos que abarcan todo el inmueble, impuestos, seguro, techo, se reparten entre la parte de alquiler y la parte personal según una base de cálculo razonable, por ejemplo la superficie o el número de habitaciones ocupadas. Elija un método, escriba el cálculo, mantenga la misma prorrata de un año al otro.

Alquilar una o dos habitaciones a pensionistas no le hace perder a su casa su condición de residencia principal. En cambio, usted no puede pedir la deducción por amortización sobre la parte alquilada. La DPA es además facultativa, y no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler. En un plex donde usted vive, pedirla rara vez es buena idea: es uno de los gestos que sacan una parte del inmueble de la exención.

Caso particular: el alquiler ocasional de habitaciones, durante un festival por ejemplo, no tiene que incluirse en su ingreso si el período de alquiler no supera los 20 días en el año y usted no tiene ningún otro ingreso por alquiler de habitaciones. Los ingresos y los gastos se declaran en el formulario T776 en el federal y en el TP-128 en Quebec. Para la parte no fiscal de la gestión, lea lo que todo nuevo propietario debe saber sobre la gestión locativa.

El cambio de uso, la trampa más cara para un propietario en Quebec

Cada vez que cambia el uso de un bien, el fisco considera que usted lo vendió a su justo valor de mercado y lo volvió a comprar de inmediato por el mismo monto. Por lo tanto puede aparecer una ganancia gravable sin que haya cambiado de manos un solo peso. Es el caso que veo con más frecuencia: una pareja deja su condominio en alquiler en lugar de venderlo, y descubre la factura dos años después.

Para un cambio parcial, la CRA no activa la enajenación presunta si se reúnen tres condiciones al mismo tiempo: el uso generador de ingreso es accesorio al uso principal como residencia, no hay ningún cambio estructural en la propiedad, y no se pide ninguna DPA sobre el bien. Una oficina en casa o una habitación alquilada suelen pasar esta prueba. Una vivienda creada en el sótano con entrada separada, no.

Dos elecciones permiten diferir la enajenación presunta. El párrafo 45(2) se aplica al paso del uso personal al uso locativo: usted adjunta a su declaración del año del cambio una carta firmada que describe el bien y pide la aplicación del párrafo. El párrafo 45(3) se aplica a lo inverso, el retorno de un bien de alquiler a un uso personal, y es imposible si se dedujo DPA sobre el bien después de 1984. En ambos casos, el bien puede designarse como residencia principal durante un máximo de cuatro años adicionales, incluso sin habitarlo, y hay que residir en Canadá durante esos años.

El punto quebequense que hay que retener. La elección se hace en el federal, y luego se aplica automáticamente a su declaración de Quebec, en virtud del artículo 286.1 de la Loi sur les impôts (la ley de impuestos de Quebec). Sin una elección presentada ante la CRA, ninguna elección equivalente es posible en Quebec. Y si usted transforma su residencia principal en un bien que sirve para generar un ingreso, Revenu Québec pide el formulario TP-274 con la declaración del año del cambio de uso.

Los documentos que hay que guardar

Usted no tiene que adjuntar comprobantes a su declaración quebequense, pero sí debe conservarlos: una deducción puede ser rechazada si no está en condiciones de presentarlos. Las facturas de gastos de capital sirven, por su parte, para establecer el costo del bien, y Revenu Québec puede verificarlas en el momento de la enajenación, a veces veinte años después de los trabajos.

Lo mínimo que hay que archivar por inmueble: la escritura notarial y el estado de ajustes, el recibo del impuesto de transferencia, cada factura de renovación con la mención corriente o capital, los contratos de alquiler y los relevés 31 (RL-31), el T2200 y el TP-64.3 si reclama una oficina, y una copia de toda carta de elección 45(2) o 45(3).

Una última palabra, y es seria: las reglas anteriores son generales, y un solo detalle de su expediente puede dar vuelta el resultado. Haga validar su situación precisa por un contador antes de presentar la declaración.

Preguntas frecuentes

Vendo mi casa y toda la ganancia está exenta. ¿Debo declararla de todos modos? Sí, de los dos lados. La CRA concede la exención únicamente si la enajenación y la designación figuran en su declaración, en el anexo 3. Quebec exige la casilla 109 del anexo G y el TP-274. El olvido cuesta 100 $ por mes, hasta 5 000 $ en Quebec.

¿Puedo deducir mis intereses hipotecarios si alquilo el sótano? Puede deducir la porción que corresponde a la parte alquilada, calculada sobre una base razonable como la superficie o el número de habitaciones. La porción personal sigue sin ser deducible.

Rehice la cocina de mi vivienda alquilada. ¿Corriente o capital? Depende del resultado, no de la factura. Devolver la cocina a su estado inicial es un gasto corriente. Reemplazarla por una cocina superior es una mejora, es decir un gasto de capital que se suma al costo.

Me mudo y dejo mi condominio en alquiler. ¿Qué debo hacer de inmediato? Hacer evaluar el bien a la fecha del cambio de uso, y decidir con su contador si presenta la elección del párrafo 45(2) con la declaración de este año. La elección no se recupera con facilidad, y Quebec sigue la decisión federal.

Para completar, lea las ventajas fiscales para compradores primerizos en Quebec y la guía honesta del plex de ingresos en Montreal y Laval.

¿Duda entre dejar su propiedad en alquiler y venderla? Escríbame. Miramos juntos las cifras de su inmueble, y le digo en qué momento hay que llamar al contador.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges