Guía del Vendedor
El costo real de vender una casa en Quebec
La mayoría de los vendedores calcula su producto neto así: precio de venta, menos el saldo hipotecario, menos la …
Cuando un vendedor se pregunta cuánto tiempo tomará, generalmente piensa en el plazo entre la publicación y la oferta aceptada. Eso es solo una parte de la respuesta, y a menudo la más corta.
Aquí está el calendario completo, con los puntos donde el tiempo se pierde realmente.
Tres períodos que hay que separar
1. La preparación. Entre nuestro primer encuentro y la salida al mercado: generalmente de dos a cuatro semanas. Fotos profesionales, corrección de pequeñas reparaciones visibles, despeje de espacios, actualización del certificado de ubicación si hace falta, preparación de las declaraciones del vendedor. Se puede comprimir, pero rara vez a su favor.
2. El tiempo en el mercado. De la publicación a la oferta aceptada. Es la cifra de la que todos hablan.
3. El tiempo hasta la firma. De la oferta aceptada a la firma ante el notario: generalmente de 45 a 60 días, a veces 90. Ese período cubre la inspección, el financiamiento del comprador y el trabajo del notario. Se comprime muy poco.
Dicho de otro modo, incluso una venta rápida rara vez lo lleva a menos de tres meses entre la decisión de vender y el dinero en su cuenta.
El tiempo en el mercado, por segmento
El plazo promedio de venta varía mucho según el tipo de propiedad y el sector. En el Gran Montreal, el orden de magnitud habitual:
- Unifamiliar bien posicionada en un sector con demanda: a menudo unas semanas, a veces días cuando el inventario es bajo.
- Condominios: generalmente más largo que la unifamiliar, porque el inventario de condominios es más abundante y los compradores comparan más.
- Multifamiliares e inmuebles de renta: más largo todavía. El comprador es un inversionista que analiza números y el financiamiento es más complejo.
- Propiedades atípicas o de lujo: el plazo se cuenta en meses, no en semanas. El grupo de compradores es pequeño por definición.
Estas cifras cambian de un año a otro según las tasas de interés y el inventario. La Asociación Profesional de Corredores Inmobiliarios de Quebec publica los plazos promedio actualizados por sector y categoría, y esa es la referencia a consultar en el momento en que usted se hace la pregunta, no una estadística leída hace dos años.
Las tres decisiones que determinan su plazo
El mercado explica una parte del plazo. Sus decisiones explican el resto, y esa es la parte que usted controla.
El precio publicado
Con diferencia, el factor número uno.
Una propiedad obtiene su máxima visibilidad en sus primeros 7 a 14 días en Centris. Es el momento en que aparece en las alertas automáticas de todos los compradores cuyos criterios coinciden. Si el precio es demasiado alto, esos compradores miran, comparan y siguen de largo.
Después de 30 días la pregunta cambia. Los compradores dejan de preguntarse si su propiedad les conviene y empiezan a preguntarse por qué nadie la quiso. Después de 60 días, el valor percibido bajó y las ofertas recibidas suelen ser inferiores a lo que habría obtenido la primera semana con un precio justo.
Bajar el precio tres veces seguidas toma más tiempo y rinde menos que fijarlo bien una sola vez.
La presentación
Los compradores descartan en línea antes de visitar. Fotos oscuras, un espacio recargado, una sala principal mal encuadrada: la propiedad queda fuera antes de que nadie cruce la puerta. La preparación no es cosmética, determina el número de visitas, y el número de visitas determina el plazo.
La disponibilidad para visitas
El factor más subestimado. Un vendedor que solo acepta visitas el sábado por la tarde alarga su propio plazo varias semanas. Los compradores serios visitan cuando ellos están disponibles, no cuando lo está usted.
Dónde se pierde tiempo tras la oferta aceptada
Una oferta aceptada no es una venta. Los plazos se alargan sobre todo por tres razones:
La inspección revela algo. Hay que renegociar, obtener cotizaciones, a veces hacer trabajos. Sume de una a tres semanas.
El financiamiento del comprador se traba. Una preaprobación no es una aprobación final. La tasación del prestamista puede llegar por debajo del precio de venta, o la situación laboral del comprador puede haber cambiado.
El certificado de ubicación no está actualizado. Si el suyo tiene más de diez años, o si se hicieron obras desde entonces, el notario exigirá uno nuevo. El plazo de un agrimensor puede superar varias semanas en temporada alta. Es la causa más frecuente y más evitable de firmas aplazadas.
Haga verificar su certificado de ubicación al inicio del proceso, no cuando el notario lo pida.
El calendario realista
Para una propiedad bien preparada, bien posicionada en precio y disponible para visitas, en un sector normal del Gran Montreal:
- Preparación: 2 a 4 semanas
- En el mercado: unas semanas
- De la oferta aceptada a la firma: 45 a 60 días
Total realista: tres a cuatro meses entre su decisión y la firma. Prevea esa ventana si está coordinando con una compra.
Para situar su propiedad antes de empezar, pruebe la estimación de valor y lea el mejor momento para vender su casa en Montreal.
¿Tiene una fecha que respetar? Hablemos. El calendario se planifica al revés, a partir de su fecha, y conviene hacerlo antes de salir al mercado, no después.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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