Comprar para revender en Montreal

En televisión, comprar para revender son tres gestos: comprar barato, renovar rápido, vender caro. Nadie le muestra la línea del impuesto, ni la TPS, ni el permiso. Aquí está el cálculo completo, con las reglas fiscales y las tasas verificadas en la fuente para 2026.

Soy corredor, no asesor fiscal. Esto es información general: haga validar su proyecto por un contador antes de firmar.

La regla de los 365 días lo cambia todo

Desde las enajenaciones posteriores a 2022, el gobierno federal aplica una regla sobre la reventa precipitada. La ganancia obtenida de una vivienda situada en Canadá, o de un derecho a adquirirla, que usted haya poseído menos de 365 días consecutivos se considera ingreso de negocio. No una ganancia de capital.

Tres consecuencias, todas en su contra:

1. La ganancia tributa en su totalidad, no la mitad como una ganancia de capital.
2. La exención por residencia principal no se aplica, aunque usted haya vivido en la casa durante las obras.
3. Una pérdida sobre un bien afectado se considera nula. No puede deducirla.

La regla prevé excepciones, y son acontecimientos de vida, no estrategias: fallecimiento, incorporación de una persona al hogar (nacimiento, adopción, padre mayor), ruptura de pareja con al menos 90 días de separación, amenaza a la seguridad personal, enfermedad grave o discapacidad, reubicación admisible por trabajo, pérdida involuntaria del empleo, insolvencia, destrucción o expropiación. Una obra que salió mal no es una excepción.

Revenu Québec se armonizó: la misma regla se aplica en el plano provincial desde el 1 de enero de 2023, con la misma lista de excepciones.

Conservarla 366 días no lo protege

Es el error más costoso que veo. Pasado ese umbral, la regla automática deja de aplicarse, pero la Agencia de Ingresos de Canadá (CRA) examina entonces su intención al comprar. Su posición es clara: si usted compra con la intención principal de revender, la ganancia es ingreso de negocio, y la exención por residencia principal no juega, porque la intención siempre fue comprar, mejorar y vender. Los 365 días son un piso, no un salvoconducto.

TPS y TVQ: la trampa de la renovación mayor

La reventa de una vivienda ya habitada es normalmente un suministro exento: cero impuesto. Pero un inmueble de vivienda que ha sido objeto de renovaciones mayores recibe el mismo trato que una construcción nueva. La venta pasa a ser gravable: 5 % de TPS y 9,975 % de TVQ sobre el precio de venta.

El criterio es la prueba del 90 %: el 90 % o más del interior del edificio existente debe haber sido retirado o reemplazado. No hace falta reemplazar los cimientos, los muros portantes, el techo, los pisos ni las escaleras para alcanzar ese umbral. Solo cuentan las áreas habitables, sótano y ático terminados incluidos, nunca el garaje ni el espacio sanitario.

En una reventa de 720 000 $, cruzar esa línea agrega cerca de 108 000 $ de impuestos. Usted recupera mediante créditos y reembolsos los impuestos pagados sobre materiales y mano de obra, pero la brecha sigue siendo enorme, y debe inscribirse en los ficheros de la TPS y la TVQ. Un comprador que compare su casa “más impuestos” con una reventa exenta al lado se quedará con la otra. Muchos proyectos se rompen ahí. Un primer comprador que cumpla los requisitos puede, sin embargo, recuperar la TPS, no la TVQ: hasta 50 000 $, en su totalidad hasta un precio de 1 000 000 $, y luego de forma decreciente hasta 1 500 000 $.

El impuesto de bienvenida, se paga al comprar y no se recupera

Los tramos provinciales de 2026, indexados cada año al índice de precios al consumo de Quebec: 0,5 % hasta 62 900 $, 1 % de 62 900 $ a 315 000 $, y 1,5 % sobre el excedente. Un municipio puede fijar una tasa más alta por encima de 500 000 $, con un tope del 3 %, salvo Montreal, que dispone de poderes ampliados.

Lo que eso da en una propiedad de 720 000 $:

Por encima de 552 300 $, Montreal sigue subiendo por tramos hasta el 4 %. Estime su caso con la calculadora y lea la guía completa del impuesto de bienvenida.

La licencia RBQ y el precio real del trabajo en negro

En Quebec, quien ejecute o haga ejecutar trabajos de construcción para otro debe poseer una licencia de contratista de la Régie du bâtiment. La exención del propietario constructor es estrecha: renovación, reparación o mantenimiento de su propio edificio, por menos de 20 000 $, y no cubre los trabajos de modificación como mover un muro, ni la electricidad, el gas o los equipos petroleros.

Trabajar sin licencia es una infracción sancionada con multa. Y el obrero sin licencia no le da ninguna fianza, que es justamente lo que indemniza al cliente perjudicado. Verifique a cada contratista en el registro de la RBQ y guarde los contratos y las facturas. Sin facturas no tiene gastos que deducir del ingreso de negocio que el fisco le reclamará.

El cálculo completo, línea por línea

Cifras ilustrativas, sustitúyalas por las suyas. Las tasas sí son las de 2026. Casa en Montreal, compra a 480 000 $, reventa a 720 000 $ tras ocho meses.

Ganancia antes de impuestos: 24 822,50 $. Gravada como ingreso de negocio, a una tasa marginal combinada del 40 %, quedan unos 14 900 $. Por ocho meses de obra, y suponiendo una plusvalía de 240 000 $ nada garantizada.

La línea de tenencia es la que todos olvidan: intereses del préstamo, impuestos municipales y escolares, que corren viva alguien allí o no, seguro, que suele costar más en un edificio vacío en obras, y electricidad de la obra.

Tres precisiones. El permiso sigue la fórmula de la Ciudad de Montreal: costo de los trabajos dividido entre 1 000, multiplicado por 9,80 $, con un mínimo de 167,40 $ para un inmueble estrictamente residencial. La retribución del corredor no la fija ninguna ley: ni la Ley de corretaje inmobiliario ni la OACIQ imponen una tarifa, se negocia. Los honorarios de notario tampoco están tarifados, la Chambre des notaires no tiene baremo: dependen del tiempo, la complejidad y la experiencia, y el notario debe informarle de antemano del monto aproximado. Pida una estimación por escrito, calcule entre 1 500 $ y 3 500 $. El resto está en la calculadora de gastos de cierre y en el costo real de vender una casa.

Lo que hace fracasar un flip

El sobrecosto. Un muro abierto revela cableado de aluminio, vermiculita o un drenaje colapsado. Una contingencia del 20 % no es pesimismo, es el mínimo.

El plazo de reventa. En agosto de 2026, en el área metropolitana de Montreal, la APCIQ midió un plazo de venta promedio de 42 días para la vivienda unifamiliar, 52 días para los plex y 62 días para el condominio, 12 días más que un año antes en esta última categoría. Sume el plazo hasta la escritura notarial: cada mes adicional se come el margen y lo acerca a la barrera de los 365 días.

Un mercado que se desacelera. Su margen depende de un precio de reventa que usted no controla. Y recuerde que no toda renovación crea valor: una cocina de gama alta en un sector de entrada no se recupera.

Mi opinión como corredor

Comprar para revender es un negocio, no una inversión. El fisco lo dice antes que yo. Para la mayoría, una propiedad de renta conservada a largo plazo exige mucho menos esfuerzo y mucho menos papeleo.

¿Evalúa un flip? Escríbame y hacemos el cálculo completo juntos, antes de que presente una promesa de compra.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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