Preparar una propiedad antes de la venta

Preparar una propiedad antes de ponerla en venta significa dos cosas a la vez. Un trabajo de presentación, que todo el mundo conoce. Y una serie de decisiones reguladas por la Ley sobre el corretaje inmobiliario (Loi sur le courtage immobilier) y por el Código Civil, a las que se presta mucha menos atención. Sin embargo, es la segunda parte la que expone al vendedor. Este es el método, punto por punto, y el límite que ninguna preparación permite cruzar.

Lo que el vendedor controla, y lo que no

El vendedor no controla la ubicación, ni las tasas, ni las ventas comparables del barrio, ni el número de compradores que buscan este mes. Aparte del precio que pide, su lista real es corta: el estado visible de la propiedad, la calidad de su documentación, la calidad de las fotos, el momento de la inscripción y la facilidad de acceso para las visitas. Corta, pero es ahí donde cuenta su esfuerzo.

El contexto muestra lo que está en juego. En el área metropolitana de Montreal, en agosto de 2026, el plazo medio de venta era de 42 días para una casa unifamiliar, 52 días para un plex y 62 días para un condominio, según los datos de Centris publicados por la APCIQ el 4 de septiembre de 2026. Son promedios, y cada propiedad se aparta de ellos según su precio, su sector y su estado. Para el resto del calendario, vea cuánto tiempo toma una venta.

El despeje, antes que todo lo demás

Despejar cuesta más tiempo que dinero. Actúa sobre tres cosas que el comprador evalúa durante la visita: el volumen percibido de las habitaciones, la circulación de una persona que se desplaza sin tener que rodear obstáculos, y la capacidad de almacenamiento, que se juzga abriendo las puertas. Un armario medio vacío se percibe como grande. El mismo armario lleno se percibe como insuficiente.

En su guía del vendedor, la OACIQ propone revisar los aspectos visuales de la propiedad, por fuera y por dentro, y pregunta en particular si hay habitaciones abarrotadas o demasiado personalizadas. Sugiere luego hacer, en una ficha de preparación, la lista de los trabajos para poner la vivienda en valor. El vendedor puede hacer varios él mismo, y las renovaciones más especializadas corresponden a un profesional. La OACIQ precisa también que estos trabajos no pueden garantizar un precio de venta que compense su costo.

El mantenimiento postergado: reparar, y luego documentar

El mantenimiento postergado se nota. Una puerta que roza, un sellado agrietado, una manija que gira en falso, un canalón desprendido: ninguno de estos elementos es grave, y precisamente por eso pesan. El comprador los suma y saca una conclusión sobre todo lo demás, incluso sobre lo que no ve.

La parte que más fácilmente se descuida es la documentación. La línea directriz de la OACIQ sobre verificación, información y asesoramiento prevé que el vendedor entregue a su corredor los documentos que respaldan sus declaraciones: facturas, garantías, planos, presupuestos, permisos, informes, avisos y contratos de arrendamiento. Preparar una propiedad es, por lo tanto, también armar ese expediente. Un techo rehecho con su factura ya no es una duda, es un hecho con fecha. Antes de emprender trabajos más importantes, lea por qué algunas renovaciones no añaden el valor esperado. Para el presupuesto global, vea el costo real de vender. En su guía del vendedor, la OACIQ incluye además los costos de preparación (verificación de las instalaciones, limpieza, pintura, reparaciones y mantenimiento) como una línea aparte de su tabla de gastos previstos.

La fotografía, y la línea roja

Las fotos son el primer contacto, y están reguladas. El artículo 112 del Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje, la deontología de los corredores y la publicidad (Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité) prohíbe al titular de permiso hacer representaciones o publicidad falsas, engañosas o incompletas, o que silencien un hecho importante. En su línea directriz sobre publicidad, la OACIQ precisa que toda publicidad debe ser conforme, veraz, verificable, completa, clara y comprensible.

La misma línea directriz trata las imágenes generadas por inteligencia artificial. Cuando una imagen así se usa en un anuncio, este debe llevar una mención clara y visible, como «Image générée par l’intelligence artificielle» (imagen generada por inteligencia artificial). La OACIQ precisa que esta mención se aplica en particular al virtual staging, a la adición de mobiliario y a la transformación artificial de un ambiente de temporada o de la iluminación. Añade que las imágenes que modifican fundamentalmente la apariencia real de un bien contravienen los reglamentos y las leyes vigentes, y que el corredor nunca debe usar la IA para ocultar defectos, alterar la estructura o presentar falsamente una propiedad.

El orden de las etapas

Un error que conviene evitar: publicar demasiado pronto. Una propiedad inscrita antes de que las fotos estén listas y de que el despeje esté hecho se presenta mal justo cuando es nueva en el mercado, y una primera impresión no se repite. El orden lógico es simple: documentos, reparaciones, despeje, fotos, inscripción, visitas. No al revés.

Preparar no es ocultar: las Declaraciones del vendedor

Aquí está el límite. El formulario Declaraciones del vendedor sobre el inmueble (Déclarations du vendeur sur l’immeuble, DV) es obligatorio desde julio de 2012 para la venta, por una persona física, de un inmueble principalmente residencial de menos de 5 viviendas, incluido el que se posee en copropiedad indivisa. Para una copropiedad dividida, se usa la versión DVD. El formulario es un anexo obligatorio del contrato de corretaje, debe acompañar toda promesa de compra, se transmite al prestamista hipotecario y se entrega a todo inspector que lo solicite.

El vendedor responde de buena fe y según su mejor conocimiento. También debe declarar lo que le informaron los propietarios anteriores, y no solo lo que constató él mismo, y avisar a su corredor si aparece información nueva después de la firma. Si se niega a completar y firmar el formulario, el corredor simplemente no puede celebrar un contrato de corretaje con él.

Un punto merece subrayarse: haber corregido una situación no exime de declararla. La OACIQ menciona la infiltración de agua, el reflujo del alcantarillado, la plantación de cannabis, la inundación, el incendio y la infestación: reparado o no, se declara.

El riesgo jurídico de ocultar

El Código Civil es preciso. El vendedor garantiza la ausencia de vicios ocultos, y no responde del vicio aparente, el que un comprador prudente y diligente puede constatar sin recurrir a un experto, artículo 1726. Si conocía el vicio o no podía ignorarlo, debe, además de restituir el precio, reparar el perjuicio sufrido por el comprador, artículo 1728. No puede excluir ni limitar su responsabilidad si no reveló los vicios que conocía o no podía ignorar, artículo 1733, salvo cuando el comprador compra a su propio riesgo a un vendedor no profesional. Las partes pueden modificar la garantía legal, pero el vendedor no puede en ningún caso eximirse de sus actos personales, artículo 1732. Y el dolo, que vicia el consentimiento, puede resultar del silencio o de la reticencia, artículo 1401.

La OACIQ da un ejemplo concreto de vicio oculto. Paredes del sótano cubiertas de poliestireno, un vendedor que había declarado no haber tenido nunca infiltraciones de agua y, en la primavera siguiente a la compra, agua en el sótano: detrás del poliestireno, una fisura importante de varios años de antigüedad. Repintar una pared es preparación. Cubrir una fisura conocida sin declararla es otra cosa.

El método, en tres tiempos

Completar las Declaraciones del vendedor con su corredor y reunir los documentos justificativos. Corregir el mantenimiento postergado y despejar. Fotografiar, y luego publicar. En ese orden, la preparación mejora lo que el comprador ve sin tocar nunca lo que tiene derecho a saber. Para lo que sigue, vea la lista de la inspección previa a la compra y cómo preparar su casa para la venta.

¿Está preparando una venta y no sabe qué reparar, qué declarar ni en qué orden? Escríbame y armamos el plan antes de la inscripción, no después.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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