Inspección previa: costo y cuándo hacerla

La inspección previa a la compra genera más preguntas que cualquier otra etapa de la compra. Aquí están las respuestas, en el orden en que los compradores las hacen.

Cuánto cuesta

En Quebec, una inspección residencial para una unifamiliar de tamaño normal se sitúa generalmente entre 500 y 900 dólares, impuestos incluidos.

El precio sube según:

• La superficie y la edad del edificio
• El número de unidades en un multifamiliar
• Los complementos como una prueba de pirita, un análisis de agua para un pozo, una prueba de vermiculita o una cámara en los desagües

Esas pruebas adicionales no están incluidas en la inspección base. La prueba de pirita, en particular, suele recomendarse en ciertos sectores de la región de Montreal y se factura aparte.

Es un gasto que parece grande en el momento en que ya está vaciando sus ahorros para el pago inicial. Comparado con el precio de la propiedad, representa alrededor de una décima parte del uno por ciento.

Quién paga

El comprador, en casi todos los casos. Usted contrata al inspector, usted le paga, y el informe le pertenece.

Esto es importante: el informe es su documento. No está obligado a entregarlo al vendedor, salvo que quiera retirarse gracias a la condición de inspección: la promesa de compra exige entonces entregarle una copia del informe, no solo un extracto (vea más abajo).

Desconfíe de una inspección pagada o proporcionada por el vendedor. No es necesariamente deshonesta, pero el inspector fue elegido por la otra parte. Si el vendedor le presenta un informe existente, léalo y haga la suya de todos modos.

¿Antes de la oferta o después?

Esa es la verdadera pregunta, y la respuesta es: después de la oferta, pero con una condición de inspección.

He aquí por qué. En Quebec, la forma normal de proceder es hacer una promesa de compra condicionada a una inspección. Usted dispone entonces de un plazo, generalmente de siete a diez días, para hacer inspeccionar la propiedad. Si la inspección revela un factor capaz de disminuir de forma significativa el valor o los ingresos del inmueble o de aumentar sus gastos, la cláusula 8.1 de la promesa de compra de la OACIQ le permite retirarse sin penalidad, con una condición estricta: avisar al vendedor por escrito y entregarle una copia del informe de inspección, a más tardar el cuarto día siguiente al vencimiento del plazo de inspección, antes de las 20 h. La promesa queda nula y sin efecto en cuanto el vendedor recibe ese aviso acompañado del informe. Si no avisa al vendedor dentro de ese plazo y de esa forma, se considera que renunció a la condición.

El formulario no le da ningún derecho a exigir correcciones. Una rebaja de precio o unas obras solo se obtienen por acuerdo con el vendedor, consignado en el formulario de Modificaciones, y esa negociación se hace antes de enviar el aviso, ya que este pone fin a la promesa. Vigile el plazo mientras negocia: si vence sin acuerdo ni aviso, la condición se pierde.

Inspeccionar antes de presentar una oferta plantea dos problemas. Primero, el vendedor no tiene ninguna obligación de dejarlo entrar con un inspector mientras nada esté firmado. Segundo, usted paga 700 dólares por una propiedad que quizá no obtenga, sobre todo si hay varias ofertas.

Hay una excepción. En un contexto de sobrepuja donde varios compradores se disputan la misma propiedad, algunos vendedores permiten hacer inspeccionar la propiedad antes de presentar su oferta, precisamente para que usted pueda presentarla sin condición de inspección. Si le ofrecen esa posibilidad, tómela.

¿Se puede llevar un inspector a la primera visita?

No, y no es buena idea pedirlo.

Una visita es una visita. La inspección es un trabajo de dos a tres horas que requiere acceso al sótano, al ático, al panel eléctrico, a los cuartos de máquinas. Ningún vendedor acepta eso durante una visita de treinta minutos, y el corredor de la ficha lo rechazará.

Lo que sí puede hacer en la primera visita es mirar con atención por su cuenta: marcas de agua en el sótano, grietas, edad del techo y de las ventanas, panel eléctrico, olor a humedad. Esas observaciones le dicen si vale la pena seguir adelante. No reemplazan una inspección.

El error que más caro cuesta

Renunciar a la inspección para ganar una sobrepuja.

Cuando varios compradores se disputan una propiedad, la tentación de presentar una oferta sin condición de inspección para resultar más atractivo es fuerte. Es la apuesta más arriesgada de todo el proceso.

Una cimentación por rehacer, un techo completo, un sistema eléctrico no conforme, una contaminación del suelo: son montos de cinco cifras, a veces seis. Los descubre después de la firma y no tiene recurso alguno contra el vendedor por un problema que una inspección normal habría revelado.

Si debe presentar una oferta sin condición de inspección, hágalo solo si pudo hacer inspeccionar la propiedad antes de presentar su oferta. El corredor está de hecho obligado a recomendar al comprador una inspección completa (artículo 81 del Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje, la deontología de los corredores y la publicidad). Si aun así renuncia a ella, pone sus iniciales en la sección 8 de la promesa de compra: ahí reconoce que fue informado de su derecho a hacer inspeccionar el inmueble, que renunció a él y que el corredor le informó de los riesgos de no hacer una inspección.

Cómo elegir a su inspector

En Quebec, la profesión no tiene un colegio profesional como los arquitectos o los ingenieros. Desde el 1 de octubre de 2024, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) otorga un certificado a los inspectores de edificios residenciales de forma voluntaria; será obligatorio el 1 de octubre de 2027. Mientras tanto, la calidad varía mucho: prefiera un inspector certificado por la RBQ que siga la norma BNQ 3009-500.

Lo que hay que verificar:

• La pertenencia a una asociación reconocida de inspectores de edificios
• Un seguro de responsabilidad profesional vigente
• El uso de un contrato de servicio y de una norma de práctica escrita
• Un informe escrito detallado, con fotos, entregado en 24 a 48 horas
• Experiencia con su tipo de propiedad, lo que cuenta especialmente en un multifamiliar o un edificio antiguo

Y sobre todo: esté presente durante la inspección. El informe escrito es útil, pero lo que el inspector le dice mientras señala las cosas suele valer más. Prevea de dos a tres horas.

Lo que la inspección no cubre

Una inspección es visual. El inspector no abre paredes, no levanta alfombras y no mueve sus muebles. Tampoco se pronuncia sobre la conformidad con la zonificación, sobre el valor de la propiedad, ni sobre los vicios ocultos en sentido jurídico.

Reduce el riesgo, no lo elimina. Por eso las declaraciones del vendedor, el certificado de ubicación y las actas de las asambleas de condominio cuentan igual.

Para seguir, lea las señales de alarma que justifican retirarse.

¿Tiene un informe de inspección en la mano y no sabe si el problema es mayor o normal? Envíemelo. Le diré con franqueza qué merece una renegociación.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges