Guía del Comprador
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El día de la inspección, la mayoría de los compradores sigue al inspector y asiente con la cabeza. Se van con un informe de decenas de páginas y una sola pregunta: ¿es grave? Esto es lo que cubre una inspección previa a la compra en el Gran Montreal, punto por punto, lo que nunca cubre y los problemas de nuestra región. Para el costo y el momento, lea cuánto cuesta y cuándo hacerla.
Lo que es una inspección, y lo que no es
La ley no le obliga a contratar a un inspector, recuerda Éducaloi. Lo que compra es un examen visual y no destructivo: el inspector no abre las paredes, no levanta los pisos y no desmonta nada. Su papel, escribe Éducaloi, no es perforar un muro para comprobar si hay moho.
Todo lo enterrado queda fuera de su alcance: el drenaje de cimientos, las tuberías, un tanque antiguo, el estado del suelo. Una inspección no garantiza la ausencia de vicios, no dice nada sobre la zonificación ni sobre el valor, y no ve detrás de un acabado nuevo. De ahí la importancia de las Declaraciones del vendedor y de una primera visita bien preparada.
La norma BNQ 3009-500 y el certificado de la RBQ
Desde 2022, la inspección residencial tiene una norma quebequense: la BNQ 3009-500, sobre las prácticas de inspección con miras a una transacción inmobiliaria. El Bureau de normalisation du Québec la elaboró a petición de la Régie du bâtiment du Québec. Describe cómo evaluar el estado de una parte o del conjunto de un edificio.
El reglamento que regula a los inspectores de edificios de vivienda entró en vigor el 1 de octubre de 2024. Desde entonces la RBQ expide un certificado, pero de forma voluntaria: corre un periodo transitorio de tres años, y el certificado será obligatorio el 1 de octubre de 2027. Los nuevos inspectores necesitarán una certificación colegial en técnicas de inspección de edificios; los demás, una formación de actualización. Hasta entonces, pregunte sin rodeos: ¿tiene el certificado de la RBQ y trabaja según la BNQ 3009-500?
La lista, punto por punto
El techo. Tejas curvadas, agrietadas o ausentes, pérdida de gránulos, musgo, tapajuntas de chimeneas y buhardillas, ventilación del desván. Pida el año de la última renovación y la factura: la edad real vale más que un promedio.
La estructura y los cimientos. Las grietas no son iguales: el inspector anota forma, ancho, orientación y sobre todo las señales de movimiento o infiltración. También revisa vigas, columnas, losa y pisos.
El drenaje y el drenaje francés. El terreno debe descender alejándose de la casa y las bajantes verter el agua lejos de los cimientos. El drenaje está enterrado: nadie lo ve. Pregunte si se inspeccionó con cámara o se reemplazó, y cuándo. En Montreal, el reglamento 20-030 obliga a proteger los aparatos del sótano contra los retornos de alcantarillado: verifique la válvula antirretorno.
La plomería y la entrada de agua. Material de las tuberías, presión, evacuación, rastros de fuga bajo fregaderos y bañera, calentador de agua, entrada principal y llave de paso.
La electricidad. Acometida, panel, disyuntores o fusibles, puesta a tierra, circuitos derivados, óxido o marcas de calor, y tipo de cableado.
La calefacción y la ventilación. Fuente de energía, año en la placa, mantenimiento documentado, conductos, intercambiador de aire, ventilación del baño y la cocina.
El aislamiento y el desván. Tipo de aislante, espesor aparente, barrera de vapor, señales de condensación o moho bajo el techo.
Las ventanas. Marcos podridos, sellado agrietado, vaho entre los vidrios de un termopanel, herrajes que se atascan.
El sótano y la humedad. Al pie de los muros: eflorescencia, esos depósitos blancos en polvo, manchas, cercos, olor. Losa agrietada o abombada, deshumidificador que funciona sin parar, desagüe de piso seco: cada uno merece una pregunta.
El exterior. Revestimiento, balcones, escaleras, barandillas, entrada de coches, muretes, garaje y el terreno.
Los problemas propios del Gran Montreal
La pirita y la pirrotita. La pirita, presente en ciertas piedras de relleno bajo la losa, se hincha al oxidarse, levanta el hormigón y agrieta los cimientos. La OACIQ registra 91 municipios en zona de riesgo, donde el riesgo conocido debe divulgarse; solo un peritaje CTQ-M200 lo resuelve. La pirrotita ataca el hormigón mismo, sobre todo en Mauricie.
La vermiculita. La extraída de la mina de Libby, en Montana, y vendida bajo la marca Zonolite hasta 1990, puede contener amianto. No toda la vermiculita antigua lo contiene, pero Santé Canada considera razonable presumirlo. Sin alterarla presenta poco riesgo: el amianto daña cuando sus fibras pasan al aire. Nunca la retire usted mismo.
La pintura con plomo. Antes de 1960, las pinturas podían contener hasta un 50 por ciento de plomo. De 1960 a 1990, cantidades menores, sobre todo en el exterior. Después de 1990, prácticamente nada. El peligro es el polvo: Santé Canada desaconseja la lijadora, la pistola de aire caliente y el soplete.
El tanque de mazut enterrado. El Código de construcción exige retirar del suelo un tanque subterráneo fuera de uso, salvo atestación, y el propietario debe hacer verificar si los suelos están contaminados. El derrame de mazut es además una exclusión frecuente en el seguro de vivienda.
La entrada de agua de plomo en Montreal. Los edificios de 8 viviendas o menos construidos antes de 1970 son los más propensos a tener una; la Ciudad publica un mapa dirección por dirección. Reemplazar la parte privada es ahora obligatorio según el reglamento 20-030, dentro de los 24 meses siguientes al aviso de no conformidad, y existe una ayuda económica. Pregunte si ya se hizo.
El radón. La directriz canadiense es de 200 becquerelios por metro cúbico, y Santé Canada recomienda un detector de larga duración colocado al menos tres meses en el nivel más bajo habitado, en otoño e invierno: las pruebas de verano subestiman el nivel anual.
El ocre ferroso. El hierro, el oxígeno y ciertas bacterias del suelo forman un depósito gelatinoso anaranjado que obstruye las perforaciones del drenaje, que deja de drenar: el agua se acumula contra los cimientos. Su aparición no se puede impedir, solo el mantenimiento periódico limita sus efectos.
El cableado de aluminio. Instalado sobre todo entre mediados de los años 1960 y finales de los 1970. El problema no está en el hilo sino en las conexiones, que se oxidan y se aflojan. Una aseguradora puede exigir una carta de conformidad de un maestro electricista.
La mayoría de estos ocho temas exige una prueba o un peritaje aparte, que hay que pedir; el inspector puede señalar sus indicios.
Qué hacer con el informe
La promesa de compra de la OACIQ es condicional a una inspección dentro de un plazo, en días, inscrito en el formulario. Si el informe revela un factor capaz de disminuir de forma significativa el valor del inmueble o de aumentar sus gastos, debe avisar al vendedor por escrito y entregarle una copia, a más tardar el cuarto día siguiente al vencimiento de ese plazo, antes de las 20 h. Fuera de ese marco, la cláusula ya no le protege.
Y la distinción decisiva. El vendedor garantiza los vicios ocultos, no los defectos aparentes, aquellos que un comprador prudente y diligente puede constatar sin consultar a un experto. Un defecto escrito negro sobre blanco en su informe ya no está oculto: es conocido. O lo negocia, o lo asume. Si el resultado es duro, relea las señales que justifican retirarse.
Las preguntas que hacer, y por qué estar presente
Esté allí de principio a fin: lo que el inspector dice señalando algo vale más que el informe escrito.
- ¿Tiene el certificado de la RBQ y trabaja según la BNQ 3009-500?
- ¿Tiene un seguro de responsabilidad, errores y omisiones incluidos?
- ¿Qué no pudo ver hoy, y por qué?
- De sus hallazgos, ¿cuáles son urgentes y cuáles son mantenimiento normal?
- ¿Qué prueba especializada recomienda aquí: pirita, radón, amianto, cámara?
- ¿Cuándo recibiré el informe escrito, con fotos?
¿Tiene un informe en la mano y no sabe si el problema es mayor o normal? Envíemelo y le diré con franqueza qué merece una renegociación.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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