Guía del Comprador
Guía Completa para Recién Llegados que Compran Propiedad en Quebec
El sistema inmobiliario de Quebec me era completamente desconocido cuando llegué: la estructura hipotecaria, el …
El proceso hipotecario intimida a la mayoría de los compradores primerizos. No debería.
Una vez que entiende lo que significa cada parte (y qué preguntas hacer), el camino se vuelve mucho más claro. Este artículo es la guía que le doy a cada comprador primerizo con el que trabajo antes de que ponga un pie en un banco o en la oficina de un corredor hipotecario.
Preaprobación vs. Aprobación: La Diferencia que le Cuesta a la Gente
Una preaprobación es una estimación basada en lo que usted le dijo al prestamista. La aprobación final ocurre después de una revisión completa de su expediente Y de la propiedad específica que está comprando.
He visto compradores preaprobados ser rechazados en la etapa final. Las razones son casi siempre las mismas: un cambio de empleo, un nuevo préstamo o compra de auto, una puntuación crediticia que cambió, o una propiedad que el prestamista determinó que no calificaba.
La regla durante el período entre su preaprobación y la fecha de cierre: no cambie nada en su vida financiera. Sin vehículos nuevos. Sin nuevas tarjetas de crédito o préstamos. Sin cambios de empleo. No hasta que las llaves estén en su mano.
La Prueba de Estrés: Qué Significa y Cómo Funciona
Para calificar para una hipoteca en Canadá, debe demostrar que puede pagar los pagos a una tasa más alta de la que realmente pagará. Esto se llama la prueba de estrés hipotecario.
La tasa de calificación es la más alta de:
- Su tasa contractual real más 2%
- 5.25%
Si su tasa hipotecaria es del 5%, debe calificar al 7%. Esto significa que califica para significativamente menos de lo que sugiere la calculadora de su banco cuando usa la tasa actual.
La prueba de estrés existe para proteger tanto a los prestatarios como al sistema financiero. El resultado práctico: su poder de compra real es menor de lo que mucha gente espera. Un corredor hipotecario puede ayudarle a optimizar su calificación antes de comenzar a buscar.
Su Banco vs. Un Corredor Hipotecario
La mayoría de los compradores primerizos van directamente a su banco. Esto es lo que eso significa: está viendo los productos de un solo prestamista. Ese prestamista tiene un fuerte incentivo para ofrecerle la tasa y condiciones que maximicen su margen.
Un corredor hipotecario tiene acceso a 20 o 30 prestamistas: bancos, cooperativas de crédito y prestamistas alternativos. Comparan en su nombre y encuentran la tasa y condiciones más competitivas disponibles para su perfil. Sus honorarios generalmente los paga el prestamista, no usted.
Mi consejo: comience con un corredor hipotecario. Obtenga la mejor oferta disponible. Luego lleve esa oferta a su propio banco y pídale que la supere. Casi siempre obtendrá un mejor resultado que si se hubiera quedado exclusivamente con su banco.
Tasa Fija vs. Variable: La Decisión que Depende de Usted
Esta es la pregunta que me hacen con más frecuencia, y mi respuesta siempre es la misma: no hay una respuesta universalmente correcta.
Tasa fija: Sabe exactamente lo que paga durante todo el plazo. Paga una pequeña prima por esa certeza. Si las tasas bajan, no se beneficia. Si las tasas suben, está protegido.
Tasa variable: Su tasa se mueve con la tasa de política del Banco de Canadá. Históricamente, las tasas variables han superado a las tasas fijas durante períodos largos, pero no siempre, y no de manera predecible.
La verdadera pregunta es su tolerancia al riesgo. Si un aumento de $200/mes en los pagos estrecharía significativamente su presupuesto, elija fija. Si tiene flexibilidad financiera y un horizonte más largo, la variable puede servirle bien con el tiempo.
Las Fuentes de Pago Inicial que Quizás No Conoce
FHSA (Cuenta de Ahorro para la Primera Vivienda): Esta es una de las herramientas financieras más poderosas disponibles para compradores primerizos en Canadá. Introducida en 2023, le permite ahorrar hasta $40,000 a lo largo de su vida en una cuenta donde las contribuciones son deducibles de impuestos (como un RRSP) y los retiros para la compra de una vivienda son completamente libres de impuestos (como una TFSA).
El espacio de contribución se acumula a $8,000 por año. Abra esta cuenta ahora, incluso si no compra en tres años. El espacio que acumule estará disponible para usted cuando esté listo.
Plan de Compradores de Vivienda (RAP): Retire hasta $35,000 de su RRSP para la compra de una primera vivienda. El monto es reembolsable a su RRSP durante 15 años, con un mínimo de 1/15 por año. Si no reembolsa en un año determinado, esa porción se agrega a su ingreso gravable de ese año.
Combinando FHSA y RAP, muchos compradores pueden acceder a $40,000 o $75,000+ en fondos de pago inicial de cuentas registradas, de manera eficiente fiscalmente.
El Costo Real de Pedir Prestado
Si pide prestado $400,000 al 5% durante 25 años, esto es lo que realmente reembolsa: aproximadamente $700,000. Eso son $300,000 en intereses.
Al 4%, el mismo préstamo cuesta aproximadamente $630,000. La diferencia del 1% le ahorra $70,000 durante 25 años.
Por eso importa negociar su tasa. Y por eso usar los privilegios de prepago (la mayoría de las hipotecas le permiten prepagar del 10% al 20% del capital original por año sin penalización) puede ahorrarle años de su amortización.
El Error que Debe Evitar en la Renovación
Cuando termina su plazo hipotecario, su banco envía una carta de renovación con “nuestra mejor tasa.” En la mayoría de los casos, esta no es su mejor tasa. Es la tasa que produce su mejor margen.
Usted es un cliente comprobado y confiable que ha hecho pagos durante 5 años sin perder uno. Tiene un poder de negociación significativo.
Comience a comparar tasas 90 a 120 días antes de su fecha de renovación. Lleve una oferta competidora a su banco. Pídale que la iguale o supere. Si no lo hace, cambie de prestamista; el proceso es más simple de lo que la mayoría de la gente cree, y el nuevo prestamista a menudo cubre los costos de transferencia.
Una renovación bien negociada puede ahorrarle $5,000 a $15,000 durante el próximo plazo de 5 años.
Preguntas que Hacer Antes de Firmar Cualquier Hipoteca
- ¿A qué prestamistas tiene acceso y cuáles recomienda?
- ¿Cuál es la tasa de porcentaje anual (APR) total, no solo la tasa nominal?
- ¿Cuáles son los privilegios de prepago?
- ¿Cuál es la penalización si necesito romper el plazo anticipadamente?
- ¿Hay tarifas de originación que necesito pagar?
- ¿Cómo recibe su compensación: del prestamista, de mí, o de ambos?
Un profesional hipotecario que responda estas preguntas de manera clara y sin dudarlo es uno en quien puede confiar.
¿Preguntas sobre el financiamiento de su primera propiedad en Quebec? Trabajo estrechamente con especialistas hipotecarios que conocen bien este mercado. Contácteme y le orientaré en la dirección correcta.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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