Garantía GCR de casa nueva en Quebec: 1 año, 3 años, 5 años

Detrás de cada casa nueva vendida por un constructor acreditado en Quebec hay un plan de garantía obligatorio. No cubre todos los edificios, no paga todo, y se extingue si usted denuncia demasiado tarde. Este es su contenido exacto, tomado del Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (el reglamento del plan de garantía de edificios residenciales nuevos) y de los documentos de Garantie de construction résidentielle (GCR), el organismo que administra ese plan.

Garantía GCR: qué edificios nuevos están cubiertos y cuáles no

El artículo 2 del reglamento (B-1.1, r. 8) da la lista. Fuera de la copropiedad dividida: la casa unifamiliar aislada, adosada o en hilera, y el edificio multifamiliar desde el dúplex hasta el quíntuplex. En copropiedad dividida: la casa unifamiliar aislada, adosada o en hilera, y el edificio multifamiliar con un máximo de 4 partes privativas superpuestas. Los espacios privativos de estacionamiento y de almacenamiento no cuentan en ese cálculo de cuatro.

Es la lista de exclusiones la que produce las decepciones. GCR lo dice sin rodeos: la torre de condominios con más de cuatro unidades superpuestas no está cubierta, ni tampoco la transformación o la renovación de un edificio, la ampliación, la construcción sobre cimientos existentes, el garaje independiente y la autoconstrucción. El comprador de un condominio en el octavo piso de un proyecto de Montreal no tiene, por tanto, ninguna garantía GCR. Pida por escrito qué protección ofrece el promotor en su lugar, y hágala leer antes de firmar.

El reglamento tampoco se aplica cuando el cliente del constructor es un organismo sin fines de lucro, una cooperativa o una oficina de vivienda que recibe, para ese edificio, una ayuda financiera de la Société d’habitation du Québec, la corporación de vivienda de Quebec.

La inspección préréception y la lista de trabajos por corregir

El artículo 17 es claro. Todo edificio cubierto debe inspeccionarse antes de la recepción, conjuntamente por el constructor y usted, a partir de una lista preestablecida que entrega el administrador. Puede acompañarlo la persona que usted elija. GCR recomienda un profesional de la construcción: un arquitecto, un ingeniero, un tecnólogo o un inspector de edificios.

Lo que se juega ese día es simple. Usted y el constructor identifican lo que falta terminar y los vicios y defectos aparentes por corregir. Usted marca la casilla «AVEC RÉSERVE» (con reservas) del formulario de inspección préréception de GCR, la inspección previa a la recepción. Luego acuerdan un plazo de ejecución de esos trabajos, que no puede superar 6 meses. Se recomiendan fotos y videos.

Un defecto aparente que usted no anote en ese momento queda fuera de la garantía. La única excepción prevista en el artículo 10: la denuncia escrita dentro de los 3 días siguientes a la recepción, y solo mientras usted no se haya mudado. Esa es toda la razón de ser de esta inspección. Traza la frontera entre lo que usted aceptó y lo que el constructor todavía debe hacer. Sobre la elección del inspector y su costo, vea cuánto cuesta una inspección y cuándo hacerla.

Un año, tres años, cinco años: la garantía de una casa nueva en Quebec

Antes de la recepción, el artículo 9 cubre tres cosas si el constructor incumple: los anticipos pagados, la terminación de las obras, y el realojamiento, la mudanza y el almacenamiento de sus bienes si usted no puede tomar la recepción en la fecha acordada.

Después de la recepción, el artículo 10 organiza la cobertura por duraciones.

Las palabras cuentan. Para GCR, el defecto de ejecución, la malfaçon, es un trabajo mal hecho, de poca importancia, que no compromete ni la durabilidad del edificio ni la seguridad de los ocupantes. El vicio oculto, el vice caché, es un defecto no aparente en el examen visual, existente antes de la recepción, desconocido por usted en ese momento, y lo bastante grave para disminuir la calidad del edificio. El vicio mayor de cinco años es un defecto grave, aparente o no, que puede afectar la durabilidad del edificio o la seguridad de los ocupantes.

La garantía de cinco años se cuenta desde el fin de las obras, no desde la recepción. Las dos fechas no siempre coinciden. Anote las dos.

Los topes en dinero, y lo que la garantía GCR nunca paga

El realojamiento se reembolsa contra comprobantes, con máximos diarios para alojamiento y comida: 95 $ para una persona, 125 $ para dos, 160 $ para tres, 190 $ para cuatro personas y más. Para un edificio multifamiliar fuera de copropiedad, la reparación tiene un tope de 200 000 $ multiplicados por el número de viviendas.

Las exclusiones del artículo 12. Se excluyen, entre otros, los defectos de los materiales y del equipo que usted suministró e instaló, las reparaciones debidas al comportamiento normal de los materiales como las fisuras y las contracciones, las que resulten necesarias por su propia culpa, por un mantenimiento inadecuado o por sus propias modificaciones, el desgaste normal, la fuerza mayor, los suelos contaminados, los estacionamientos y los locales de almacenamiento situados fuera del edificio, así como toda obra exterior como la piscina, el paisajismo, las aceras, los senderos y el drenaje de superficie. La pendiente negativa del terreno, en cambio, sigue cubierta. Dos de esas exclusiones, el comportamiento normal de los materiales y la fuerza mayor, caen si el constructor no respetó las reglas del oficio o una norma en vigor.

Ese tope se refiere al edificio, no a su factura total. Los derechos de mutación, el notario y los impuestos se suman al precio del constructor: cuantifíquelos en la calculadora de costos de cierre antes de fijar su presupuesto.

La denuncia escrita: el plazo que mata un reclamo

El reglamento exige una denuncia escrita al constructor, con copia al administrador, en un «plazo razonable» desde el descubrimiento. GCR precisa que la jurisprudencia fija ese plazo razonable en 6 meses siguientes al descubrimiento del problema. Un descubrimiento de enero que solo se denuncia en octubre parte, por tanto, con una desventaja seria, incluso si el vicio es muy real.

Dos reflejos evitan lo peor. Denuncie por escrito desde el descubrimiento, sin esperar a saber si el constructor va a cooperar, ya que esa denuncia sirve también para interrumpir la prescripción. Y para el realojamiento vinculado a un retraso de entrega, la solicitud debe salir a más tardar en los 6 meses siguientes a la recepción del edificio, con los comprobantes.

El artículo 19.1 prevé una válvula de escape. El incumplimiento de un plazo no puede oponérsele si el constructor o el administrador faltó él mismo a sus obligaciones, o si sus declaraciones lo llevaron a usted a exceder el plazo. Es una excepción, no un plan.

Reclamo, mediación y arbitraje

El procedimiento del artículo 18 es una sucesión de plazos cortos.

1. Usted denuncia el defecto por escrito al constructor, con copia al administrador.
2. Al menos 15 días después, si nada se mueve o si la intervención no lo satisface, avisa al administrador por escrito. Se exigen gastos de apertura de expediente de 100 $, es decir 114,98 $ con impuestos según GCR. Se le reembolsan si la decisión le es favorable, aunque sea en parte, o si se llega a un acuerdo.
3. En 15 días, el administrador pide al constructor que intervenga y que diga, en los 15 días siguientes, qué piensa hacer.
4. Luego el administrador inspecciona en el lugar y produce, en los 30 días siguientes a la inspección, un informe escrito y detallado enviado por correo certificado.

¿Insatisfecho con la decisión? Tiene 30 días desde su recepción por correo certificado para someter la disputa al arbitraje. Las partes también pueden acordar, en ese mismo plazo, una mediación ante un mediador elegido de una lista elaborada por el ministro de Trabajo. En caso de fracaso, el plazo de arbitraje de 30 días vuelve a correr desde el aviso del mediador.

Cuando el beneficiario es el demandante, los costos del arbitraje corren a cargo del administrador, salvo si usted no gana en ningún aspecto de su reclamo. El árbitro puede además conceder el reembolso de sus gastos de peritaje razonables y pertinentes si gana total o parcialmente. La decisión arbitral es final y sin apelación.

Antes de firmar, y lo que cambia en la reventa

Cuatro verificaciones caben en una página. ¿Está el constructor acreditado ante GCR y es titular de una licencia de la Régie du bâtiment du Québec, la autoridad de la construcción de Quebec? ¿Entra el edificio en las categorías del artículo 2? ¿Recibió usted un duplicado del contrato de garantía debidamente firmado, sabiendo que el artículo 138 lo libera de sus obligaciones contractuales mientras no lo tenga? ¿Y contiene el contrato una cláusula que reduciría sus derechos, algo que el artículo 140 prohíbe, ya que un beneficiario no puede renunciar a ellos por convenio particular?

Yo pido sistemáticamente ese duplicado del contrato de garantía antes de la firma, porque es el documento que lleva los números de acreditación y de licencia. Haga revisar el resto por su notario o su abogado, como lo recuerda el artículo sobre el notario en Quebec, paso a paso.

En la reventa, la garantía sigue al edificio. Los artículos 16 y 32 prevén que beneficia a todo adquirente posterior, por el término que queda por correr. Un comprador que toma una casa de dos años hereda entonces el resto de la protección de tres años sobre los vicios ocultos y de cinco años sobre los vicios mayores. Del lado del vendedor, eso no lo dispensa de nada: sus declaraciones del vendedor y la garantía legal del Code civil du Québec siguen aplicándose en paralelo.

Preguntas frecuentes

Mi condominio está en el quinto piso de un edificio nuevo. ¿Estoy cubierto? No, si el edificio tiene más de cuatro partes privativas superpuestas. La cobertura obligatoria se detiene ahí. Exija al promotor el escrito que describe la protección ofrecida en su lugar.

Descubrí una infiltración 14 meses después de la recepción. ¿Demasiado tarde? No necesariamente. El defecto de ejecución no aparente se limita a un año, pero el vicio oculto cubre tres años y el vicio mayor cinco años a partir del fin de las obras. Lo que cuenta entonces es la gravedad del defecto y la rapidez de su denuncia escrita.

El constructor me dice que la fisura es normal. ¿Es cierto? El comportamiento normal de los materiales está excluido, fisuras y contracciones incluidas. Pero esa exclusión no juega si el constructor no respetó las reglas del oficio o una norma en vigor. Es una cuestión de peritaje, no de opinión.

¿Debo pagar para abrir un expediente? Sí, 100 $ según el reglamento, es decir 114,98 $ impuestos incluidos en GCR. Esos gastos se le reembolsan si la decisión le da la razón, aunque sea parcialmente, o si se llega a un acuerdo.

Para completar, lea comprar una construcción nueva en Quebec y ocho mitos inmobiliarios y la regla que los contradice.

¿Tiene en vista un proyecto nuevo en Laval o en Montreal? Escríbame antes de firmar el contrat préliminaire (el contrato preliminar). Verifico la acreditación del constructor y preparo con usted la inspección préréception.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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