Su primera visita a una propiedad

Una primera visita es corta, y a menudo ahí se decide todo. Entra, le encanta la luz, ya ubica el sofá. Mi papel ese día es hacerle mirar lo que las fotos no muestran, en orden: antes, afuera, adentro y el barrio.

Antes de la visita: los documentos que debe pedir

Las Déclarations du vendeur. Este formulario del OACIQ, las declaraciones del vendedor, es obligatorio cuando una persona física vende con un corredor un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas. Existe una versión para condominios, y el corredor del vendedor debe entregarlo a todo comprador interesado. El vendedor responde según lo que sabe: infiltraciones de agua, techo, aislante del ático, tanque de mazout (gasóleo de calefacción), pruebas ya hechas (pirita, pirrotita, radón). Léalo antes de la visita: sabrá dónde mirar.

El certificat de localisation. Preparado por un agrimensor, este certificado de ubicación señala, entre otras cosas, invasiones del terreno vecino, servidumbres, cumplimiento de los reglamentos y zonas inundables. El Ordre des arpenteurs-géomètres aconseja pedirle una copia al vendedor. Una piscina añadida después de su fecha no aparece en él.

Las cuentas de impuestos municipales y escolares del último año.

Para un condominio. Pida la declaración de copropiedad, las actas de las asambleas y del consejo de administración, los estados financieros y el estado del fondo de previsión. Si no pudo leerlo todo antes de ofertar, el OACIQ recomienda condicionar la promesa a su revisión.

Desde el 14 de agosto de 2025, el vendedor también debe entregar a tiempo al promitente comprador la attestation du syndicat, un documento del sindicato de copropietarios sobre el estado de la copropiedad (artículo 1068.1 del Código Civil). Destinada a quien ya prometió comprar, llega después de su promesa, no antes de la visita. El sindicato tiene 15 días para emitirla.

Afuera: cinco minutos antes de entrar

El techo. Tejas curvadas, faltantes o que pierden gránulos, musgo: señales de desgaste. Pregunte el año de su renovación y pida la factura.

El terreno y el agua. El suelo debe bajar alejándose de la casa, y las bajantes pluviales deben descargar el agua lejos de los cimientos. Una pendiente hacia el muro es agua que busca el sótano. El drenaje de los cimientos (drain français) está enterrado: pregunte si se inspeccionó con cámara o se reemplazó, y cuándo.

Los cimientos visibles. Ubique las grietas y fotografíelas, sin concluir: le toca al inspector decir si son serias.

Las ventanas. Marcos podridos, sellador agrietado, vaho entre los vidrios de un termopanel: son gastos que prever.

Adentro, habitación por habitación

Pida permiso antes de tomar fotos: está en la casa de alguien.

Techos interiores, paredes y olores. Busque aureolas de agua, sobre todo bajo un baño y bajo el techo. Una sola sección recién pintada merece una pregunta. Huela el aire, armarios incluidos: humedad, alcantarilla, mazout.

Cocina y baños. Abra el agua, verifique la presión, mire bajo el fregadero y el sellador alrededor de la bañera.

El panel eléctrico. Sin abrirlo, anote si tiene fusibles o disyuntores, y si hay óxido o marcas de calor.

La calefacción. Fuente de energía y antigüedad del aparato. Compare el año de su placa con el que figura en las Déclarations du vendeur.

Un tanque de mazout. Desde el 31 de diciembre de 2023, en los edificios existentes de 600 m² o menos y de tres pisos o menos, un aparato a mazout ya no puede reemplazarse por otro a combustible fósil. Si una caldera o un horno a mazout de más de 20 años (un calentador de agua de más de 10 años) necesita una reparación mayor, habrá que pasar a una energía renovable, como la electricidad: prevea ese costo. En el seguro, el derrame de su propio tanque es una exclusión frecuente. La aseguradora puede cubrirlo si el tanque cumple sus criterios: llámela antes de ofertar.

El sótano. La habitación más importante. Al pie de los muros, busque depósitos blancos polvorientos (la eflorescencia), manchas y cercos. Un sótano recién terminado o un deshumidificador que no para merecen preguntas. Mire la losa: ¿agrietada o abombada?

Asuntos propios de Quebec

La pirita. Según el OACIQ, este mineral presente en la piedra de relleno bajo la losa puede hincharse al oxidarse, levantar la losa y agrietar los cimientos. Se han detectado casos en 91 ciudades del Gran Montreal. Las zonas de mayor riesgo: la Rive-Sud, el este de Montreal y el oeste de la isla. Solo un peritaje con el método CTQ-M200 puede zanjarlo: pregunte si se hizo.

La pirrotita. Daña el concreto de ciertos cimientos. Los casos documentados se concentran en la región de Trois-Rivières, en Mauricie.

La vermiculita. Según Salud Canadá, este aislante, a menudo vendido con la marca Zonolite, puede contener asbesto: por prudencia, supóngalo si se produjo antes de 1990. Son gránulos livianos, de plateado dorado a gris pardo, sobre todo en el ático. Sellada y sin tocar, presenta muy poco riesgo. Nunca la retire usted mismo: es trabajo de profesionales.

El cableado de aluminio. Instalado sobre todo entre mediados de los 60 y fines de los 70, está permitido por el Código de construcción de Quebec. El riesgo está en las conexiones: según la Corporation des maîtres électriciens du Québec, el aluminio suele ser incompatible con los tornillos de latón de los tomacorrientes, fuente de sobrecalentamiento. Una aseguradora puede exigir una carta de conformidad de un maestro electricista, o el reemplazo del cableado.

El plomo en Montreal. Según la Ciudad, algunos edificios de 8 viviendas o menos construidos antes de 1970 tienen una acometida de agua de plomo. Su mapa en línea muestra el estado conocido por dirección. Reemplazar la parte privada es ahora obligatorio para el propietario: pregunte si ya se hizo.

El radón. Invisible, se mide con una prueba de al menos tres meses: Salud Canadá recomienda medirlo en toda vivienda.

El barrio

Vuelva a otra hora, una noche entre semana o un sábado: una autopista no siempre se oye un martes a media tarde. Verifique el estacionamiento en la calle y los permisos para residentes, y haga el trayecto real al trabajo en hora punta.

Las preguntas que debe hacer

Hágalas a través de su corredor, por escrito si es posible. El corredor del vendedor lo representa a él: desde el 10 de junio de 2022, un mismo corredor ya no puede representar a la vez al comprador y al vendedor.

• ¿Alguna vez entró agua al sótano? ¿Qué se hizo?
• ¿Hubo reclamaciones al seguro?
• ¿De qué año son el techo, las ventanas, la calefacción?
• ¿Las renovaciones se hicieron con permiso?
• ¿Qué pruebas se hicieron: pirita, radón, agua, drenaje?
• Para un condominio: ¿obras mayores previstas, cuota especial, litigio?

Lo que una visita no es

Una visita no reemplaza una inspección previa a la compra. Sus notas sirven para decidir si hace una oferta y para decirle al inspector dónde mirar. Para el costo y el momento, lea cuánto cuesta la inspección y cuándo hacerla.

Desde el 1 de octubre de 2024, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) certifica a los inspectores de edificios residenciales, pero el certificado solo será obligatorio el 1 de octubre de 2027. Mientras tanto, elija un inspector que siga la norma BNQ 3009-500 y tenga un seguro de responsabilidad, errores y omisiones incluidos, y verifique si figura en el registro de la RBQ.

Si la visita revela un problema serio, relea las señales de alarma que justifican retirarse.

Lista para imprimir

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Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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