Financiar una renovación mayor en Quebec

Una renovación mayor no se planifica sobre el precio de los gabinetes. Se planifica sobre dos calendarios: el de la obra y el del dinero. Los dos nunca coinciden, y es ese desfase el que vacía las cuentas. Aquí está de dónde sale la suma, en qué momento sale cada dólar, y qué le deja en la mano la ley quebequense el día en que falta.

Financiar una renovación mayor en Quebec: cuatro llaves, cuatro topes

La primera cifra que hay que establecer no es el costo de las obras. Es su patrimonio neto, que la Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC, la agencia federal de protección del consumidor financiero) define como la diferencia entre el valor tasado de la casa y lo que usted todavía debe sobre los préstamos que ella garantiza. Los topes de abajo se calculan sobre eso, nunca sobre sus facturas de obra.

La ACFC agrega los gastos que acompañan estos montajes, tasación, búsqueda de título, seguro de título y gastos jurídicos, y luego la advertencia que nadie lee: usted podría enfrentar consecuencias graves, como la ejecución de su casa, si no puede pagar.

Existe una quinta llave, el refinanciamiento del préstamo actual, con su propio tope legal: el cálculo está en refinanciamiento hipotecario en Quebec. El crédito sin garantía depende solo de su expediente, y ninguna fuente oficial abierta me permite cifrar aquí su tasa.

Si las obras se suman a una compra, la SCHL (la agencia federal de vivienda) tiene un producto dedicado, SCHL Améliorations, cuyo valor de préstamo es el menor entre el valor después de las mejoras y el valor actual más el costo de las obras, respaldado por estimaciones de costos, planos o un permiso. Sus cotizaciones no sirven entonces solo para presupuestar: fijan el monto del préstamo. La comparación completa con una compra lista para habitar está en casa para renovar o lista. Ponga el monto total en la calculadora hipotecaria, porque lo que tiene que sostenerse es la cuota con las obras incluidas.

Financiar una renovación mayor es pagar antes de ser reembolsado

Un anticipo de la SCHL se entrega después de la validación: uno solo cuando el costo de las obras representa 10 % o menos del valor después de las mejoras, y hasta cuatro anticipos escalonados por encima de eso. El contratista, en cambio, se cobra durante la obra. Entre los dos, está usted.

La trampa del artículo 2114. Cuando la obra se ejecuta por fases sucesivas, puede ser recibida por partes, y el pago del precio de una parte hace presumir que esa parte fue recibida, a menos que las sumas pagadas deban considerarse como simples anticipos sobre el precio. Esta última frase es una cláusula que hay que escribir en su contrato. Sin ella, cada pago que usted hace para mantenerse a flote se parece a una aceptación de la fase pagada.

El artículo 2111 juega en el otro sentido: usted no está obligado a pagar antes de la recepción, y al pagar retiene lo necesario para satisfacer las reservas hechas por los defectos aparentes, salvo que el contratista aporte una garantía suficiente.

La fianza de licencia: un tope compartido, no un reembolso

La fianza de licencia (cautionnement de licence) es una garantía financiera que se exige a los contratistas licenciados por la Régie du bâtiment du Québec (RBQ, el organismo que licencia a los contratistas), la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie o la Corporation des maîtres électriciens. Su monto depende de la categoría: 40 000 $ para un contratista general, 20 000 $ para un contratista especializado.

Esos montos no son suyos. La RBQ escribe que la fianza sirve para indemnizar al conjunto de los clientes que hayan presentado reclamaciones conformes por el período cubierto. En cuanto se admite una primera reclamación conforme, se abre un expediente por 6 meses, durante los cuales otros ciudadanos pueden sumarse, y si el total supera la fianza, el dinero se reparte a prorrata de los montos pedidos. Una reclamación recibida más tarde puede no recibir nada, y si la fianza está agotada, ya no hay indemnización.

Lo que cubre es preciso: los anticipos pagados por obras no ejecutadas, la no terminación, los vicios y defectos constatados dentro de los 12 meses siguientes al fin de las obras, los derechos de secretaría, los gastos de notificación judicial y los intereses previstos en la sentencia. Lo que excluye cuenta más: los créditos de las personas que participaron en las obras, por ejemplo un subcontratista al que el contratista no pagó, los daños causados por un retraso, el daño moral, los daños punitivos y los honorarios de abogados.

El camino cuesta caro. La RBQ advierte que sus posibilidades de ser indemnizado disminuyen mucho sin una sentencia favorable, y ubica los tribunales según el monto reclamado: 15 000 $ y menos en pequeñas causas, de 15 000,01 $ a 74 999,99 $ en la Cámara civil de la Cour du Québec, de 75 000 $ a 99 999,99 $ a elección, y 100 000 $ y más en la Cour supérieure. En una obra de 150 000 $ que sale mal, usted litiga entonces en la Cour supérieure, con honorarios de abogado que la fianza no reembolsa, para obtener a lo sumo 40 000 $ compartidos. La verificación previa de la licencia sigue siendo la mejor inversión: elegir un contratista de renovación da el método.

La hipoteca legal de la construcción pasa delante de su prestamista

El artículo 2724 del Code civil du Québec enumera los únicos créditos que abren una hipoteca legal, y el segundo de la lista es el de las personas que participaron en la construcción o en la renovación de un inmueble. El artículo 2726 nombra a quiénes beneficia, del arquitecto al subcontratista pasando por el proveedor de materiales, y agrega que existe sin que sea necesario publicarla.

Lo que garantiza no es la factura, es la plusvalía. El artículo 2728 la limita a la plusvalía dada al inmueble por las obras, materiales o servicios, y, para quienes no contrataron con usted, a lo que sigue a la denuncia escrita del contrato al propietario. El monto de esa plusvalía se discute, y se discute ante un tribunal.

El calendario viene del artículo 2727: subsiste 30 días después del fin de las obras sin publicación, se conserva mediante la inscripción en ese plazo de un aviso que designa el inmueble e indica el monto del crédito, y se extingue seis meses después del fin de las obras a menos que el acreedor publique una acción o inscriba un preaviso de ejercicio.

Queda el artículo que explica la reacción del prestamista y del notario. El artículo 2952 da a estas hipotecas un rango anterior a toda otra hipoteca publicada, por la plusvalía aportada al inmueble. Su banco publicó la suya. La del proveedor impago pasa delante. Y la fianza, lo dice la RBQ, no indemniza los créditos de las personas que participaron en las obras: las dos protecciones no se superponen.

Los sobrecostos: lo que debe pagar, lo que puede rechazar

La cláusula más cara de su contrato es la que dice cómo se establece el precio. El Code civil trata los dos casos de forma distinta.

El contrato a precio global. El artículo 2109 es claro: usted paga el precio convenido, y el contratista no puede reclamar un aumento alegando que la obra costó más. El precio global sigue siendo el mismo a pesar de modificaciones a las condiciones de ejecución inicialmente previstas, a menos que las partes hayan convenido otra cosa. Esa reserva es la puerta por la que pasan las órdenes de cambio: fírmelas antes de la ejecución, no después.

El precio basado en una estimación. El artículo 2107 invierte la carga: el contratista debe justificar todo aumento, y usted solo está obligado a pagarlo en la medida en que resulte de obras, servicios o gastos que él no podía prever al momento de celebrar el contrato. Un imprevisto que un profesional debía haber previsto no es un imprevisto. Y cuando el precio sigue el valor de las obras ejecutadas, el artículo 2108 lo obliga, a su solicitud, a rendir cuentas del avance y de los gastos ya hechos.

La Office de la protection du consommateur (OPC, el organismo quebequense de protección del consumidor) va en el mismo sentido: el contratista no puede facturar más que el monto indicado al inicio, y debe obtener su autorización antes de ejecutar obras no previstas. Si le factura de todos modos, puede pagar bajo protesta anotando la mención en el cheque, y luego intimación escrita, pequeñas causas y queja ante la OPC.

En cuanto a la reserva para imprevistos, ninguna fuente oficial abierta cifra un porcentaje de sobrecosto típico en Quebec, así que aquí no tendrá uno. La única señal oficial sigue siendo la de la SCHL, que pide al prestamista evaluar su capacidad financiera para cubrir los sobrecostos. El montaje supone entonces que usted tiene dinero fuera del préstamo.

Cuando la suma falta: las tres salidas, y su precio

Resolver el contrato. El artículo 2125 le permite resolver unilateralmente el contrato, incluso si la obra está comenzada, sin dar motivo. El artículo 2129 dice el precio: usted paga, en proporción al precio convenido, los gastos y desembolsos actuales, el valor de las obras ejecutadas antes de la notificación, y el de los bienes suministrados que puede utilizar. El contratista restituye los anticipos recibidos en exceso de lo que ganó.

Dividir en fases. El artículo 2114 se vuelve una herramienta de tesorería en lugar de una trampa si el corte está escrito de antemano: una fase recibida, pagada, con su recibo, y luego la siguiente cuando el dinero esté.

Vender. Una hipoteca legal inscrita deberá resolverse antes de la firma ante el notario. Y si la obra fue muy lejos, la fiscalidad cambia de régimen: la Agence du revenu du Canada habla de renovaciones mayores cuando la totalidad, o casi, del edificio existente fue retirada o reemplazada, con cimientos, muros exteriores, muros portantes, pisos, techo y escaleras excluidos del cálculo. La totalidad o casi se interpreta como 90 % o más, y solo cuenta la superficie habitable. Soy corredor, no asesor fiscal: el cálculo está en comprar para revender en Montreal, y lo que se recupera en el precio está en sus renovaciones no añadirán lo que cree.

Preguntas frecuentes

Mi contratista pide 50 % de anticipo. ¿Es normal? Ninguna ley fija un porcentaje. La RBQ recomienda el anticipo más pequeño posible, y la OPC pagar por tramos según el avance, con un último pago de 10 a 15 % al final. Un anticipo de la mitad del precio es también, exactamente, la suma que la fianza tendrá que cubrir si la empresa desaparece.

¿La fianza de 40 000 $ me reembolsa si el contratista abandona? No necesariamente. Indemniza al conjunto de los clientes que presentaron reclamaciones conformes por el período, el expediente queda abierto 6 meses para que otros clientes se sumen, y el reparto se hace a prorrata. Agotada, ya no da nada.

Pagué a mi contratista y un proveedor me reclama su factura. Si le había denunciado su contrato por escrito, el artículo 2728 le abre una hipoteca legal por la plusvalía, y el artículo 2952 la hace pasar delante de la de su prestamista. Llame a un notario o a un abogado ese mismo día: el objetivo es el inmueble.

¿Puedo detener la obra si ya no tengo dinero? Sí, el artículo 2125 lo permite en curso de ejecución. Pero el artículo 2129 dice lo que usted deberá pagar: los gastos y desembolsos actuales y el valor de las obras ejecutadas, en proporción al precio convenido.

Para completar, lea elegir un contratista de renovación y casa para renovar o lista en Quebec.

¿Obras mayores antes o después de una transacción en Laval o en Montreal? Escríbame: ciframos el desembolso y lo que se recupera en la reventa antes de que se firme el contrato.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges