Análisis de Mercado
¿Bajarán los precios de las casas en Quebec?
En el tercer trimestre de 2026, el precio mediano de la casa unifamiliar subió un 2 % en Quebec, igual que en la …
Ningún organismo público fija la fecha en que terminará la crisis de vivienda en Quebec, ni siquiera un criterio oficial para declararla terminada. Lo que existe son mediciones fechadas: la desocupación, la brecha de viviendas por construir, los inicios de construcción y la población. Esta es la situación de Quebec, Montreal y Laval en cada una de ellas al 21 de octubre de 2026, y lo que se puede concluir.
Una crisis de vivienda, ¿medida cómo?
La palabra « crisis » no tiene una definición reglamentaria. Dos mediciones son las más usadas, y no responden a la misma pregunta.
El equilibrio del alquiler. La tasa de desocupación, que la SCHL (la agencia federal de vivienda, CMHC en inglés) mide cada octubre en los apartamentos de alquiler de iniciativa privada, indica si un inquilino encuentra vivienda.
La asequibilidad. La SCHL la mide con una relación entre el costo de una vivienda y el ingreso de los hogares. Su Informe sobre la oferta de vivienda del otoño de 2026, publicado el 10 de septiembre de 2026, calcula lo que habría que construir para volver de aquí a 2036 al nivel de 2019. Esta referencia no la fija ningún gobierno. Su informe de junio de 2025 lo precisa: « Estas cifras no son metas gubernamentales ».
Las cifras de 2026 muestran precisamente un alquiler cercano al equilibrio y una compra menos asequible que en 2019.
La tasa de desocupación: dónde está Quebec en 2026
La cifra más reciente proviene de la encuesta de octubre de 2025, publicada el 11 de diciembre de 2025 en el Informe sobre el mercado de alquiler, que seguía siendo la edición en línea al 21 de octubre de 2026.
- RMR (región metropolitana de censo) de Montreal: 2,9 %, frente a 2,1 % un año antes, un aumento considerado estadísticamente significativo.
- Isla de Montreal: 3,1 %, frente a 2,0 %.
- Laval: 3,4 %, frente a 2,4 %, una variación que la SCHL no considera significativa.
- RMR de la ciudad de Quebec: 2,4 %. Gatineau: 3,8 %.
La SCHL atribuye la distensión del mercado de Montreal a las numerosas viviendas nuevas terminadas y, del lado de la demanda, « principalmente » a la disminución del número de residentes no permanentes.
El umbral de 3 % no tiene un autor oficial. En su actualización de mitad de año sobre el mercado de alquiler, publicada el 9 de junio de 2026, la SCHL lo describe como « el umbral utilizado desde hace mucho tiempo en el sector de la vivienda », que « no funciona para todos los mercados ni para todos los períodos ». En su lugar, estima por ciudad el rango en el que el aumento de los alquileres corregido por la inflación es cercano a cero. Para Montreal: de 2,5 % a 4,0 %, a título provisional. Con 2,9 %, la RMR ya estaba dentro de ese rango en 2025.
El promedio oculta la parte baja del mercado. Según el cuadro 1.4 del informe, la desocupación en la RMR de Montreal era de 1,3 % para el cuarto de los apartamentos con los alquileres más bajos, y de 4,9 % para el cuarto más caro. En Laval: 0,8 % y 7,7 %. Para un hogar de ingresos modestos, el equilibrio no ha vuelto.
La proyección. En sus Perspectivas del mercado de la vivienda del verano de 2026, publicadas el 22 de julio de 2026, la SCHL proyecta para la RMR una tasa de 3,8 % en 2026, de 4,5 % en 2027 y de 4,8 % en 2028. Es una proyección, no una medición.
La brecha de viviendas por construir según la SCHL
El informe del otoño de 2026 es la estimación de la escasez más reciente de la SCHL. Su cuadro de brechas solo cifra seis RMR, entre ellas Montreal, y Canadá.
| Territorio | Previstas por año, statu quo | Necesarias por año de aquí a 2036 | Brecha anual |
|---|---|---|---|
| RMR de Montreal | 22 000 | 64 000 a 78 000 | 42 000 a 56 000 |
| Canadá | 231 000 | 417 000 a 469 000 | 187 000 a 238 000 |
Fuente: SCHL, Informe sobre la oferta de vivienda, otoño de 2026, cuadro 1. El statu quo corresponde a los inicios de construcción esperados si las tendencias actuales continúan.
Montreal se aleja. La brecha se amplió allí desde la estimación de 2025, a pesar de que hubo más inicios de construcción, porque « el crecimiento de los precios redujo la asequibilidad más de lo que el crecimiento de la oferta pudo mejorarla ». Habría que « más que triplicar » el ritmo anual de la RMR. Su relación costo-ingreso pasó de 34 % en 2019 a 48 %, su nivel más alto desde los años 1990.
La brecha se desplaza hacia la propiedad. El alquiler representó el 86 % de los inicios de construcción de la RMR en el primer semestre de 2026, un récord. Los condominios nuevos cuestan allí de 20 a 40 % más que viviendas comparables de reventa, y sus inicios de construcción siguen cerca de sus mínimos.
El resto de Quebec. El informe de 2026 no lo cifra. En la última estimación que sí lo hace, publicada el 19 de junio de 2025, la SCHL no consideraba necesario, para la región que llama « resto de Quebec », ningún inicio de construcción más allá del statu quo: 23 229 por año en los dos escenarios.
Los inicios de construcción: el ritmo actual
| Territorio | 2024 | 2025 | Ene. a sept. 2025 | Ene. a sept. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Quebec, centros de 10 000 habitantes o más | 41 221 | 54 220 | 37 782 | 39 071 |
| RMR de Montreal | 17 570 | 27 777 | 19 331 | 19 028 |
Fuente: SCHL, datos mensuales sobre los inicios de construcción de diciembre de 2025 y de septiembre de 2026, estos últimos publicados el 16 de octubre de 2026.
2025 fue fuerte, 2026 se estanca. Los inicios de construcción saltaron un 58 % en la RMR en 2025, y un 32 % en Quebec. En nueve meses de 2026, Quebec avanza un 3 %, mientras Ontario retrocede un 5 %; la RMR de Montreal, por su parte, baja un 2 %. En septiembre de 2026, la RMR registró 1 266 inicios de construcción, frente a 2 610 un año antes, y su tendencia de seis meses retrocedió un 8 % de un mes a otro.
El ritmo, comparado con la necesidad. En su escenario de referencia del verano de 2026, la SCHL proyecta 24 600 inicios de construcción en la RMR en 2026, luego 22 000 en 2027 y 20 500 en 2028. Incluso 2025, el mejor año del cuadro, sigue por debajo de la mitad del mínimo de 64 000 por año.
La demografía, la otra mitad de la ecuación
Quebec redujo sus metas. El Plan d’immigration du Québec 2026 del ministère de l’Immigration, de la Francisation et de l’Intégration (el ministerio de inmigración de Quebec) prevé de 43 000 a 47 000 admisiones permanentes en 2026, frente a las 48 500 a 51 500 admisiones regulares planificadas para 2025. Apunta a un máximo de 65 000 trabajadores extranjeros temporales y de 110 000 estudiantes extranjeros en el territorio en 2029. Objetivo declarado: « disminuir una parte de la presión observada en los últimos años sobre el acceso a la vivienda ».
Menos personas, no menos hogares. En sus perspectivas del 9 de julio de 2026, el Institut de la statistique du Québec (ISQ, el instituto de estadística de Quebec) proyecta unas 50 000 personas menos (-0,6 %) entre 2025 y 2029. Según su hipótesis central, los residentes no permanentes pasarían de unos 562 000 al 1 de julio de 2025 a 375 000 en 2030. Sin embargo, las necesidades de vivienda ligadas a la demografía aumentarían un 0,7 %: la baja afecta sobre todo a los jóvenes, y el número de viviendas por habitante crece con la edad, porque a esas edades se vive más a menudo solo o en vivienda colectiva.
La isla de Montreal es la excepción: -6,9 % de población y -5,3 % de necesidades de vivienda de aquí a 2029, según el ISQ.
Lo que estas proyecciones no cuentan. El ISQ precisa que sus necesidades excluyen « el faltante por cubrir para alcanzar una mejor asequibilidad ». Ese faltante es la brecha de la SCHL, y una población que se estanca no la cierra. La SCHL agrega que la demanda debería reafirmarse durante la próxima década, y que « el principal riesgo es que la oferta de viviendas nuevas sea insuficiente cuando la demanda se recupere ».
Lo que esto cambia para un comprador o un propietario
Usted alquila y piensa comprar. Los edificios nuevos se disputan a los inquilinos: la SCHL señala meses gratis ofrecidos a veces en la región de Montreal. Esa mayor oferta no llega a los alquileres más bajos. Antes de comparar un alquiler con una cuota hipotecaria, la calculadora alquilar o comprar pone las dos columnas lado a lado, y alquilar o comprar en el Gran Montreal detalla los rubros.
Usted compra. Según la SCHL, las viviendas que faltan se concentran cada vez más en la propiedad. Esa diferencia de 20 a 40 % entre condominio nuevo y reventa se verifica proyecto por proyecto. Las protecciones de la construcción nueva están en comprar una construcción nueva en Quebec.
Usted es dueño de un plex. La SCHL observa más desocupación en las viviendas nuevas y caras, y un aumento de los alquileres de 2025 impulsado sobre todo por los contratos de arrendamiento renovados. Las reglas y el cálculo del flujo de caja están en la guía del plex de ingresos. La rentabilidad de una compra para alquilar es el tema de otro artículo de esta serie.
Cuándo terminará la crisis de vivienda: lo que los datos permiten decir
Lo que se puede decir:
- En promedio, el alquiler de la RMR de Montreal estaba en 2025 dentro del rango de equilibrio provisional de la SCHL; el cuarto de los alquileres más bajos, no.
- La asequibilidad de la compra en Montreal se alejó de su nivel de 2019.
- Los inicios de construcción de 2026 siguen lejos del ritmo considerado necesario.
- El crecimiento demográfico se desacelera por decisión política, lo que reduce la presión sin borrar el retraso.
Lo que no se puede decir: una fecha. El horizonte 2036 de la SCHL es el término de un escenario, no una previsión. Las proyecciones se mueven: en febrero de 2026, la SCHL revisó al alza sus previsiones de desocupación para Montreal, tras una distensión más fuerte de lo previsto en 2025, y luego las volvió a subir en julio, a 4,5 % en lugar de 4,2 % para 2027. Una fecha firme sería una opinión.
Para seguir de cerca: el próximo Informe sobre el mercado de alquiler, basado en la encuesta de octubre de 2026. Las previsiones de precios son el tema de otro artículo de esta serie.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo terminará la crisis de vivienda en Quebec? Ninguna fuente oficial da una fecha. El horizonte 2036 de la SCHL es el de un escenario de construcción, no un plazo.
¿La tasa de desocupación de 3 % es una norma oficial? No. La SCHL ve en ella un umbral de uso común en el sector y propone, desde junio de 2026, rangos provisionales por ciudad: de 2,5 % a 4,0 % para Montreal.
¿Terminó la crisis de vivienda en Montreal en 2026? En la construcción nueva y en la gama alta, la oferta de alquiler se amplió. En el cuarto de los alquileres más bajos, la desocupación era de 1,3 % en octubre de 2025, y del lado de la compra, la brecha de asequibilidad se ahondó, según la SCHL.
¿La baja de la población va a resolver la escasez de vivienda? No por sí sola: según el ISQ, la población de Quebec bajaría un 0,6 % de aquí a 2029, pero las necesidades de vivienda aumentarían un 0,7 %. Estas proyecciones no cuentan el retraso acumulado.
Para completar, lea cómo leer los datos fechados del mercado de Montreal y Laval y el mercado inmobiliario de Laval por sector.
¿Se pregunta qué cambian estas cifras para su proyecto de compra o de venta? Escríbame. Revisaremos juntos los datos fechados de su sector. Servicio en francés, en inglés y en árabe.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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