Elegir un contratista de renovación en Quebec

Un número de licencia pintado en una camioneta no prueba nada mientras usted mismo no lo haya buscado en el registro de la Régie du bâtiment du Québec (el organismo que regula la construcción en Quebec). Y una licencia válida no dice que el contratista tenga derecho a hacer su obra: eso lo dice la sous-catégorie (la subcategoría de la licencia). Estas son las verificaciones que se sostienen, y luego los tres mecanismos que decidirán quién paga: la retención, la hipoteca legal, y el formulario que llenará el día en que venda.

Elegir un contratista de renovación en Quebec empieza por el registro

La RBQ (Régie du bâtiment du Québec, el regulador provincial de la construcción) es terminante: toda persona física o moral que ejecute o mande ejecutar trabajos de renovación residencial para usted tiene la obligación de poseer una licencia. Pida el número y luego ingréselo usted mismo en el Registre des détenteurs de licence, el registro de titulares de licencia.

La sous-catégorie, no solo el número. La RBQ añade que, además de una licencia válida, su contratista debe tener las sous-catégories exigidas para ejecutar los trabajos previstos en el contrato. Una empresa inscrita en cubiertas no está autorizada a rehacer su cocina. Nadie lee esa línea, y es ella la que decide si el cautionnement (la fianza de licencia) le servirá de algo.

Lo que muestra la ficha. El nombre exacto de la empresa, su NEQ, las categorías y sous-catégories, la fianza, una eventual restricción para obras públicas, los responsables y sus campos de calificación. Y sobre todo, las reclamaciones al cautionnement y las indemnizaciones pagadas a antiguos clientes en los últimos 5 años. La RBQ explica lo que eso significa: el contratista no respetó su contrato y no reembolsó a su cliente.

Dos verificaciones más son gratuitas: el registro de empresas de Quebec, para la matrícula y los dirigentes, y la herramienta «Se renseigner sur un commerçant» de el Office de la protection du consommateur (la oficina de protección del consumidor de Quebec), para las intimaciones recibidas y las intervenciones del Office. La RBQ sugiere pedir 3 presupuestos, y advierte que las agencias de contacto a menudo no ofrecen ninguna protección adicional.

CNESST: la atestación de conformidad y la trampa del maître d’oeuvre

La CNESST (Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail, el organismo de normas laborales y seguridad en el trabajo de Quebec) ofrece tres servicios: la validación de conformidad antes del contrato, el seguimiento del estado de conformidad durante la obra, y la attestation de conformité al final, que sirve para liberar al employeur donneur d’ouvrage, el empleador que encarga la obra, de una eventual responsabilidad de pagar la cotización debida por el contratista. Atención a la formulación: ninguna fuente oficial me permite afirmar que esa liberación se extienda al propietario ocupante que no es empleador. Pida la atestación de todos modos: dice si el contratista está al día.

El riesgo real para un propietario está en otra parte. En su publicación sobre la delimitación de una obra, la CNESST escribe que, a falta de poder identificar a la persona responsable de la ejecución del conjunto de los trabajos, el papel de maître d’oeuvre, el constructor principal, recae en el propietario. El artículo 2.4.1 del Código de seguridad para los trabajos de construcción obliga al maître d’oeuvre a transmitir a la CNESST un aviso de apertura de obra al menos 10 días antes del inicio de las actividades, y quien transmite ese aviso se presume que asume la gestión de la salud y la seguridad de los trabajadores. Contratar a cuatro especialistas por separado y coordinar la obra usted mismo lo coloca exactamente ahí. Un contrato único con un contratista general desplaza esa responsabilidad.

Lo que debe contener un contrato de renovación

La RBQ pide volver a verificar la licencia en el momento de la firma y asegurarse de que el nombre inscrito en el contrato corresponda al nombre exacto de la empresa que la posee, con el número de licencia en el contrato. Cuidado con los inc. y los ltée. Y añade la pregunta que todo el mundo olvida: ¿quién obtiene el permiso municipal?

El contrato identifica a las partes: sus datos, la dirección de la obra, el nombre jurídico del contratista, sus datos completos y no solo un teléfono, su licencia RBQ, su NEQ, sus números de TPS y de TVQ, y la persona que gestiona el proyecto. El precio total está detallado: mano de obra, materiales, productos, transporte, seguros, subcontratistas, alquiler de equipo.

El OPC añade tres menciones: el número de póliza del seguro de responsabilidad civil y su aseguradora, el compromiso de respetar la reglamentación municipal y el Código nacional de construcción, y la frase «los trabajos se ejecutarán antes o a más tardar el (fecha); de lo contrario, el comerciante se compromete a devolver el anticipo».

El contrato firmado en su casa. Desde el momento en que un contrato firmado en su domicilio, incluso a su pedido expreso, se refiere a la venta, instalación o reparación de puertas y ventanas, de aislantes térmicos, o de cubiertas y revestimientos exteriores, el contratista se considera un vendedor itinerante. No puede entonces prestar ningún servicio en los 10 días siguientes a aquel en que usted recibió su ejemplar, ni pedirle anticipo durante ese plazo a menos que le haya entregado un bien, y usted tiene 10 días para anular, a veces hasta un año. Algunos comerciantes están exentos de esta obligación prevista en el artículo 255 de la Ley de protección del consumidor.

Anticipos, retenciones y quittances: el dinero que usted conserva

El OPC lo dice sin rodeos: la ley no precisa cómo deben pagarse los trabajos. La RBQ aconseja el anticipo más pequeño posible. El OPC recomienda pagar por tramos según el avance, con un último pago del 10 al 15 % del costo total una vez terminados los trabajos, y un cheque a nombre de «[nombre de la empresa] en fidéicommis», es decir en fideicomiso, si le reclaman un pago con más de 2 meses de anticipación.

El artículo 2122 es el más ignorado de los seis. Si el convenio prevé anticipos, el contratista está obligado, previamente, a entregarle un estado de las sumas pagadas a los subcontratistas y a los proveedores, y de las sumas que aún les debe. Exija ese estado por escrito antes de cada pago.

Si estos trabajos preparan una venta, fije el presupuesto después de mirar el valor probable de la propiedad con el estimador de valor: el techo del sector decide lo que se recupera, como lo explica su renovación no añadirá lo que cree.

La hipoteca legal de la construcción: pagar al contratista no basta

El artículo 2726 del Código Civil de Quebec crea una hipoteca legal a favor de las personas que participaron en la construcción o la renovación de un inmueble: arquitecto, ingeniero, proveedor de materiales, obrero, contratista, subcontratista. Solo grava ese inmueble, y existe sin que sea necesario publicarla. En otras palabras: usted puede haber pagado a su contratista general por completo y ver su casa gravada porque él no pagó a su plomero.

El artículo 2728 pone el límite que lo protege. Para quienes no contrataron con usted, la hipoteca se limita a los trabajos, materiales o servicios que siguen a la denuncia escrita del contrato al propietario, y el obrero no está obligado a denunciar su contrato. La carta de un proveedor desconocido no es, por tanto, papeleo: es el aviso que activa su derecho de retener.

El artículo 2727 da el calendario: subsiste 30 días después del fin de los trabajos sin ser publicada, se conserva si un aviso que designe el inmueble y el monto del crédito se inscribe en ese plazo y luego se notifica al propietario, y se extingue seis meses después del fin de los trabajos, salvo si el acreedor publica una acción o inscribe un preaviso de ejercicio.

Es el artículo 2123 el que cierra el círculo. En el momento del pago, usted puede retener sobre el precio del contrato una suma suficiente para cubrir los créditos de los obreros y de quienes le denunciaron su contrato, y esa retención es válida mientras el contratista no le haya entregado una quittance, un recibo de descargo de esos créditos. Usted pierde ese derecho si él le entrega una garantía suficiente. Una hipoteca legal olvidada figura entre los expedientes que se descarrilan en la notaría: siete fallas que se repiten cuenta otras.

Pagar en efectivo: lo que el descuento le quita

El cautionnement solo es reclamable si el contratista poseía una licencia válida en el momento de la firma o de la ejecución. La RBQ describe el camino: acuerdo, intimación, sentencia, y luego reclamación al cautionnement; y advierte que sus posibilidades de ser indemnizado disminuyen mucho sin una sentencia judicial. Por debajo de 15 000 $, es la División de pequeñas causas. La sentencia debe dirigirse contra la empresa cuyo nombre y número de licencia aparecen en el contrato, no contra la persona física que la posee. Sin contrato escrito, usted no tiene ni ese nombre.

Las garantías del Código Civil no desaparecen: el artículo 2120 hace al contratista y al subcontratista responsables conjuntamente durante un año por los defectos de ejecución existentes en la recepción o descubiertos dentro del año. Pero una garantía se ejerce contra alguien, con un precio convenido, una fecha y una descripción de los trabajos. Pagado en efectivo y sin factura, usted no tiene nada de eso para presentar ante un juez. Y no espere nada del plan de garantía obligatorio: GCR cubre exclusivamente edificios residenciales enteramente nuevos, y sus exclusiones nombran la renovación.

Trabajos no documentados: la factura llega en la reventa

El formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble, las declaraciones del vendedor sobre el inmueble, plantea la pregunta D14.4: ¿se han efectuado trabajos importantes, por ejemplo una modificación de la división de las habitaciones o un cambio del recubrimiento del piso? Si la respuesta es sí, hay que describirlos, decir si se prepararon planos y especificaciones, y responder a la subpregunta b): ¿se emitieron los permisos requeridos para cada uno de esos trabajos?

Tres u ocho años más tarde, ahí es donde se paga el descuento en efectivo. Un «no» a la subpregunta b) se convierte en un objeto de negociación, una inspección ampliada, a veces una regularización que hay que obtener del municipio antes de la firma en la notaría. Un «no lo sé» no es mejor: manda al comprador a buscar, y encuentra. Una carpeta con el contrato, las facturas, el permiso y las quittances, en cambio, se entrega en diez segundos. El formulario DV 00001 es el momento en que su documentación de obra se convierte en una cifra dentro de una oferta.

Preguntas frecuentes

Su licencia está «en trámite». ¿Puedo firmar? El cautionnement se reclama si la licencia era válida en la firma o en la ejecución. Una solicitud en trámite no es una licencia. Espere el registro, con las sous-catégories correctas.

Me ofrece un descuento si pago en efectivo, sin factura. Usted pierde la prueba del precio, de la fecha y de los trabajos, y por lo tanto la capacidad de obtener la sentencia que precede a una reclamación al cautionnement. Y pierde el documento que responderá a la pregunta D14.4 en la reventa.

Pagué al contratista y un proveedor dice que no le pagaron. Si le había denunciado su contrato por escrito, puede publicar una hipoteca legal dentro de los 30 días del fin de los trabajos. Hable pronto con un abogado o un notario: es el inmueble lo que está en juego.

Estoy renovando un condominio, ¿es igual? Se aplican las mismas reglas de licencia y de contrato, pero la declaración de copropiedad añade un límite: renovar su condominio dice lo que un copropietario puede tocar.

Para completar, lea su renovación no añadirá lo que cree y el formulario Déclarations du vendeur.

¿Obras previstas antes de poner en venta? Escríbame: miramos lo que se recupera en su sector, y los documentos que pedirá el comprador.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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