Financiamiento
Hipotecas en Quebec para primerizos
El proceso hipotecario intimida a la mayoría de los compradores primerizos. No debería. Una vez que entiende lo que …
«Ahorra el 20 % antes de comprar, nunca pagues seguro hipotecario.» Este consejo se transmite como una sabiduría de familia. A veces es correcto. No es una verdad universal, y aplicado sin hacer cuentas retrasa a compradores que habrían salido ganando comprando antes.
Aquí están las cifras y el método para decidir en su caso.
La entrada mínima real en Quebec
La regla canadiense es por tramos. Se aplica por porciones, no sobre el precio total:
- 5 % sobre la porción hasta 500 000 $
- 10 % sobre la porción de 500 000 $ a 1 500 000 $
- 20 % sobre todo el precio a partir de 1 500 000 $
En la práctica:
| Precio de compra | Entrada mínima | En porcentaje |
|---|---|---|
| 400 000 $ | 20 000 $ | 5 % |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 5 % |
| 700 000 $ | 45 000 $ | 6,4 % |
| 900 000 $ | 65 000 $ | 7,2 % |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ | 20 % |
Muchos compradores creen que necesitan el 20 % desde el inicio y posponen su proyecto dos o tres años basándose en una cifra que no les corresponde.
Lo que cuesta realmente el seguro CMHC
Por debajo del 20 % de entrada, el seguro hipotecario es obligatorio. La prima es un porcentaje del monto prestado y depende de su entrada:
- Entrada del 5 % al 9,99 %: prima del 4,00 %
- Entrada del 10 % al 14,99 %: prima del 3,10 %
- Entrada del 15 % al 19,99 %: prima del 2,80 %
Una amortización de 30 años, posible cuando al menos un prestatario es comprador primerizo o la vivienda es nueva, añade 0,20 puntos a la prima: 4,20 % en lugar de 4,00 %, por ejemplo.
En una propiedad de 500 000 $ con un 10 % de entrada, el préstamo es de 450 000 $ y la prima de 13 950 $. No se paga en efectivo: se suma al capital de su hipoteca.
El QST sobre la prima: el monto que nadie anticipa
Esta es la particularidad quebequense que sorprende cada año a los compradores en la firma. La prima puede sumarse a la hipoteca, pero el impuesto sobre esa prima no. El impuesto quebequense del 9 % sobre las primas de seguro (9,975 % desde el 1 de enero de 2027) se aplica a la prima y debe pagarse en efectivo al cierre, ante el notario.
| Precio | Entrada | Préstamo | Prima CMHC | Impuesto en efectivo (9 %) |
|---|---|---|---|---|
| 400 000 $ | 5 % (20 000 $) | 380 000 $ | 15 200 $ | 1 368 $ |
| 500 000 $ | 5 % (25 000 $) | 475 000 $ | 19 000 $ | 1 710 $ |
| 500 000 $ | 10 % (50 000 $) | 450 000 $ | 13 950 $ | 1 256 $ |
| 500 000 $ | 15 % (75 000 $) | 425 000 $ | 11 900 $ | 1 071 $ |
Ese monto se suma a sus gastos de cierre, igual que el impuesto de bienvenida y los honorarios del notario. Prevéalo desde el principio con la calculadora de gastos de cierre, o llegará en el peor momento.
El cálculo real: lo que le cuesta esperar, o lo que le rinde
La pregunta no es «20 %, sí o no». Es: mientras ahorro, ¿qué le pasa al precio de lo que quiero comprar?
Tomemos una propiedad de 500 000 $ hoy y tres años de ahorro para pasar del 10 % al 20 %. Esto es en lo que se convierte su objetivo según el mercado. Estas tasas son supuestos, no pronósticos: use las que le parezcan realistas para su zona.
| Apreciación anual | Precio en 3 años | 20 % a ahorrar | Diferencia con 100 000 $ |
|---|---|---|---|
| Caída del 3 % | 456 337 $ | 91 267 $ | 8 733 $ menos |
| 0 % | 500 000 $ | 100 000 $ | ninguna |
| 3 % | 546 364 $ | 109 273 $ | 9 273 $ más |
| 5 % | 578 813 $ | 115 763 $ | 15 763 $ más |
El mecanismo es este: en un mercado al alza, el objetivo del 20 % sube mientras usted ahorra. Eso es lo que da la sensación de correr sin avanzar.
Y durante esos tres años, si hubiera comprado, esa misma apreciación habría jugado a su favor: 46 364 $ de plusvalía al 3 %, 78 813 $ al 5 %. Compárelo con la prima de 13 950 $ que quería evitar. A la inversa, con una caída del 3 % por año, la propiedad habría perdido 43 663 $ de valor, además de la prima pagada. Esta comparación deja de lado los intereses hipotecarios, los impuestos municipales y escolares, el mantenimiento y los gastos de cierre.
En un mercado estable o a la baja el razonamiento se invierte: esperar ya no cuesta apreciación perdida, y evitar la prima se vuelve una ganancia neta. Por eso la respuesta no puede ser la misma para todos.
Lo que esperar también cuesta, y nadie cuenta
El alquiler pagado mientras espera. Tres años a 1 800 $ al mes son 64 800 $ que no construyen ninguna plusvalía. No es dinero perdido, usted estaba alojado, pero no deja nada detrás.
El capital amortizado. Cada cuota hipotecaria contiene una parte de capital que vuelve a usted. En los primeros años de un préstamo de 450 000 $ esa parte es modesta pero real, y se suma a su patrimonio.
La tasa de interés del momento. Nadie la controla. Puede moverse en ambos sentidos y a menudo cambia el panorama más que la entrada misma. La calculadora hipotecaria le muestra el efecto de un punto de diferencia en su cuota mensual.
Las dos cuentas que aceleran la entrada
El FHSA (CELIAPP). Hasta 8 000 $ al año y 40 000 $ de por vida. La aportación es deducible del ingreso imponible y el retiro para una primera propiedad no paga impuestos. Es lo mejor de los dos mundos y es la primera cuenta que hay que abrir si no la tiene.
El plan de acceso a la propiedad (HBP). Permite retirar hasta 60 000 $ de su RRSP, sin impuestos, con la condición de devolverlo en quince años. Una pareja que combina ambos planes alcanza la entrada mucho más rápido que ahorrando en una cuenta corriente.
Cuándo el 20 % sí es la respuesta correcta
La regla no es falsa, simplemente está mal aplicada. Tiene sentido en estos casos:
Mercado estable o a la baja. Sin apreciación, esperar ya no cuesta una oportunidad perdida.
Ingreso variable o incierto. Trabajo autónomo, comisiones, contratos. Una entrada mayor reduce la cuota y le da aire.
Compra al límite de su capacidad. Si la cuota absorbe una parte excesiva de su ingreso neto, la fragilidad es real y la prima no es el verdadero problema.
Deudas existentes importantes. Pagar una deuda de tasa alta suele rendir más, y con certeza, que comprar antes.
El método, en cuatro preguntas
- ¿Cuál es mi entrada mínima real para el precio que busco?
- ¿Qué prima y qué QST en efectivo implica eso?
- ¿Cuánto tardo en llegar al 20 % y dónde estará el precio para entonces?
- ¿Qué cuota mensual soporto con comodidad, no al máximo?
La calculadora de capacidad de compra responde a la cuarta y enmarca las otras tres.
Lo esencial
Para un primer comprador con ingreso estable, un fondo de emergencia sólido y expectativas realistas, comprar con un 5 a 10 % en lugar de esperar tres años puede ser ventajoso según su situación. Para un comprador que se estira al máximo o cuyo ingreso es incierto, esperar y consolidar es la decisión correcta.
La regla heredada no distingue entre esas dos personas. El cálculo sí.
¿Quiere modelar las cifras de su situación concreta? Hagamos el cálculo juntos.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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