Ley 16 y copropiedad en Quebec

Un vendedor le anuncia que su copropiedad no tiene ni libro de mantenimiento ni estudio del fondo de previsión. En 2026 probablemente dice la verdad, y no está infringiendo nada. Otra obligación, en cambio, se aplica desde el 14 de agosto de 2025 y le da derecho a cifras fechadas antes de firmar. Esto es lo que ya está vigente, lo que todavía espera, y la lista que debe reclamar antes de redactar una promesa de compra.

La Ley 16 en copropiedad en Quebec: lo que está vigente en 2026

La ley que todos llaman Ley 16, sancionada el 11 de diciembre de 2019, se titula Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise. Modificó el Code civil du Québec (el Código Civil de la provincia), pero lo esencial de sus medidas dependía de un reglamento. Ese reglamento ya existe: el Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise se publicó en la Gazette officielle du Québec (el diario oficial de la provincia) el 30 de julio de 2025 y está en vigor desde el 14 de agosto de 2025. Ninguna asamblea puede decidir sustraerse a él. Entrada en vigor no significa resultado inmediato.

El plazo de tres años y un día concedido para el primer libro y el primer estudio es el dato que los compradores ignoran con más frecuencia. Hasta el 15 de agosto de 2028, un sindicato que no tiene ni uno ni otro cumple la ley. Usted, en cambio, compra igual sin ellos.

El estudio del fondo de previsión: quién lo produce y qué debe contener

El artículo 1071 obliga al consejo de administración a obtener un estudio que establezca las sumas necesarias para que el fondo cubra el costo estimado de las reparaciones mayores y del reemplazo de las partes comunes. El reglamento de 2025 lo reserva a un miembro del Ordre des ingénieurs (el colegio de ingenieros), de los évaluateurs agréés (evaluadores acreditados), de los arquitectos, de los technologues professionnels o de los comptables professionnels agréés (contadores acreditados), independiente de la copropiedad: ni administrador, ni gerente, ni copropietario, ni ocupante.

El consejo debe obtener uno al menos cada 5 años. Se apoya en las reparaciones mayores y los reemplazos previstos en el libro sobre un horizonte de 25 años como mínimo, y su contenido mínimo cabe en cuatro puntos: el saldo del fondo usado para el cálculo, el costo estimado de cada reparación mayor en su año de ejecución, la recomendación sobre el monto que debe haber al inicio de cada año y sobre las sumas a ingresar anualmente, y luego la explicación de los cálculos.

La línea que le interesa es la recomendación. Compárela con el saldo real que figura en la certificación: la diferencia es su verdadero tema de negociación. Mientras no exista el estudio solo hay un piso mínimo, y Éducaloi lo formula así: al menos el 5 % de sus cuotas de condominio debe ingresarse al fondo de previsión.

El libro de mantenimiento, y la revisión a los 5 o a los 10 años

El libro previsto en el artículo 1070.2 inventaría las partes comunes, los materiales, los aparatos y los equipos, incluidos los de las partes privativas cuyo mantenimiento asume el sindicato. Para cada uno: fecha de instalación, mantenimientos requeridos y su frecuencia, reparaciones corrientes, contratos, garantías, informes de inspección. Una sección aparte estima el estado y la vida útil restante de cada componente, y después describe las reparaciones mayores y los reemplazos a realizar sobre 25 años como mínimo, con un año de ejecución estimado para cada uno.

La frase más útil del reglamento está en otra parte. El consejo actualiza el libro al menos una vez al año, y si los trabajos previstos no se hicieron, el libro debe mencionarlo y decir por qué. Esa lista de postergaciones, con sus justificaciones, le enseña más sobre la gestión del inmueble que una visita de cuarenta minutos.

La revisión se hace al menos cada 5 años, por un profesional habilitado que haya examinado el lugar. Cada 10 años basta en tres casos: como máximo 8 partes privativas excluyendo estacionamientos y bodegas, ninguna parte común situada dentro de un edificio, o como máximo 3 pisos enteramente sobre el nivel del suelo. Muchos edificios pequeños convertidos de Laval y de Montreal entran en esa casilla: la información llegará más espaciada que en una torre del centro.

La certificación del sindicato: la obligación de la Ley 16 que ya rige

El artículo 1068.1 es directo. Quien vende una fracción debe, a su debido tiempo, entregar al promitente comprador una certificación del sindicato sobre el estado de la copropiedad, y el sindicato la entrega dentro de los 15 días al copropietario que la pide. La OACIQ (el organismo que regula a los corredores inmobiliarios de Quebec) precisa que no se previó ninguna medida transitoria: el vendedor que acepta una promesa de compra a partir del 14 de agosto de 2025 debe proporcionarla.

El reglamento fija un contenido mínimo de ocho bloques. Dos merecen su atención primero: el saldo del fondo de previsión a la fecha de la certificación junto con la recomendación del estudio más reciente, y las reparaciones mayores previstas a 10 años con su fecha y su costo estimados. El resto da las aportaciones y los estados financieros de 3 años, la liquidez, el presupuesto, los seguros, la franquicia más alta, los siniestros y las inspecciones de 5 años, y los litigios.

Tres detalles prácticos. No se impone ningún formulario: la Société d’habitation du Québec (la agencia provincial de vivienda) propone un modelo facultativo. El formulario Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires, el DRCOP, sigue siendo útil pero no reemplaza la certificación. Y si esta no está lista al momento de redactar, la OACIQ recomienda convertirla en una condición de la cláusula 9.1 del formulario Promesse d’achat Copropriété, teniendo en cuenta los 15 días del sindicato.

Fondo de autoseguro, franquicia y costo de reconstrucción

El artículo 1071.1 obliga al sindicato a constituir un fondo de autoseguro destinado al pago de las franquicias de sus pólizas. El Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises fija su aportación mínima desde el 15 de abril de 2022, y el cálculo se hace en una esquina de la mesa. Por debajo de la mitad de la franquicia más alta, la aportación equivale a esa mitad. Por encima, equivale a la diferencia entre la franquicia y el saldo del fondo. Una vez alcanzada la franquicia, no se exige ninguna aportación. Las franquicias de terremoto y de inundación quedan excluidas, y la aportación puede reducirse en cuanto la capitalización alcanza 100 000 $.

Dos cifras de la certificación bastan, entonces, para anticipar la cuota del año próximo: la franquicia más alta y el saldo del fondo.

El mismo reglamento impone a cada copropietario un seguro de responsabilidad de 1 000 000 $ por debajo de 13 fracciones y de 2 000 000 $ a partir de 13. Y reserva por último a un miembro del Ordre des évaluateurs agréés du Québec la evaluación del monto que el seguro del sindicato debe prever para reconstruir el inmueble, que el artículo 1073 exige al menos cada cinco años. Pida su fecha.

Un fondo delgado no significa un edificio barato

Esta es la mecánica que nadie explica. Después del primer estudio, el consejo tiene 30 días siguientes a la asamblea anual para fijar las sumas a ingresar. Si el estudio revela un fondo insuficiente, ajusta las aportaciones y dispone de un máximo de 10 años para reponerlo. Un estudio obtenido en 2028 puede traducirse, por lo tanto, en aumentos de cargas hasta 2038, en su casa, después de su compra.

Un edificio de cuotas bajas cuyo fondo no cubre el techo previsto dentro de 4 años no es más barato: la factura se traslada a usted. Lo que compra el monto mensual, y quién decide una cuota especial, es el tema de cuotas de condominio y fondo de previsión.

Haga entonces el cálculo en el otro sentido: tome el aumento de cargas más probable y vea lo que le hace a su presupuesto con la calculadora de capacidad de compra. Una cuota anunciada después de la firma no cambia su préstamo, solo su margen.

Los documentos que debe exigir antes de la oferta, y cómo leer cada uno

La certificación del sindicato, artículo 1068.1. El saldo del fondo frente al monto recomendado, y luego los trabajos previstos a 10 años. Dos números, una conclusión.

El estudio del fondo de previsión, si existe. Compare la suma anual recomendada con lo que los copropietarios ingresan este año. Una diferencia se explica por escrito.

El libro de mantenimiento, si existe. Vaya directo a los trabajos previstos que no se hicieron y a las razones anotadas.

Los estados financieros de los tres últimos ejercicios. Un déficit repetido se lee en un minuto y anuncia un aumento.

Las actas del consejo y de las asambleas. Una cuota especial casi siempre se anuncia aquí antes de decidirse, porque el consejo debe consultar a la asamblea.

La póliza de seguro del sindicato. La franquicia más alta y la fecha de la última evaluación del costo de reconstrucción.

El estado de las cargas comunes adeudadas, artículo 1069. Quien adquiere una fracción responde de las cargas debidas al momento de la adquisición. El sindicato tiene 15 días para entregar ese estado.

La declaración de copropiedad y la descripción de su parte privativa. El registro debe describir las partes privativas con precisión suficiente para que las mejoras de los copropietarios sean identificables. Ahí aparecen los trabajos no autorizados, y ahí se separan los seguros después de un siniestro: el verdadero límite al renovar un condominio.

Preguntas frecuentes

El sindicato no tiene ni libro ni estudio. ¿Debo preocuparme? No en el plano legal antes del 15 de agosto de 2028. Pero usted compra sin los dos documentos que ponen cifras al futuro. Compense con la sección de la certificación sobre los trabajos previstos a 10 años y con las inspecciones de los últimos 5 años.

El sindicato se niega a entregarme la certificación. La obligación legal recae en el vendedor, y el sindicato debe entregarla dentro de los 15 días al copropietario que la pide. Conviértala en una condición de la cláusula 9.1: sin documento, la condición no se cumple.

Cinco por ciento de las cuotas de condominio al fondo de previsión, ¿alcanza? Es un piso mínimo, no una respuesta. Éducaloi lo formula así: al menos el 5 % de las cuotas de condominio debe depositarse en el fondo de previsión. Solo el estudio dice cuánto hace falta realmente.

¿Mi inspector previo a la compra debe tener un certificado de la RBQ? Todavía no. El Règlement sur l’encadrement des inspecteurs en bâtiments d’habitation está en vigor desde el 1 de octubre de 2024, pero el certificado solo se vuelve obligatorio el 1 de octubre de 2027. Hasta entonces, los criterios siguen siendo los suyos: cómo elegir un inspector.

Para completar, lea siete señales que se verifican en papel y siete fallas que se repiten en una transacción.

¿Tiene una promesa de compra que preparar sobre un condominio? Escríbame: pido al sindicato la certificación, el estudio y el libro, y los leemos juntos antes del vencimiento de la cláusula 9.1.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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