Primera reunión con un corredor inmobiliario: los documentos

La mayoría de los vendedores llega a esa cita con las manos vacías, pensando que se hablará sobre todo de precio. Tres semanas después, la salida al mercado sigue esperando un documento que había que pedir el primer día. Estos son los papeles que debe sacar de sus carpetas, dónde se obtiene cada uno y qué anuncian los organismos públicos como plazo o como tarifa.

Lo que de verdad se decide en la primera reunión con un corredor inmobiliario

Esta reunión no es una conversación. Es el momento en que se firma el contrato de corretaje y en que se completa, con usted, el formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble). La Guía del vendedor de la OACIQ (el organismo que regula a los corredores en Quebec) es explícita: al firmar el contrato, o lo antes posible después de esa firma, usted debe entregar, entre otras cosas, el certificat de localisation (certificado de localización) que describa el estado actual del inmueble, su escritura de compra, las facturas que justifican los trabajos ejecutados, las cuentas de electricidad y de gas, y las cuentas de impuestos escolares y municipales.

Cada pieza respalda una respuesta que usted va a firmar, o elimina una pregunta que el comprador hará de todos modos. Si todavía está eligiendo, las cinco preguntas que debe hacer antes de contratar a un corredor vienen antes de esta lista.

El certificat de localisation: el que decide su calendario

Es el único documento de la lista que puede realmente retrasar una transacción, porque solo un arpenteur-géomètre puede producirlo. La Guía de prácticas profesionales de la OACIQ da la regla en dos tiempos. Primero, el certificado no lleva fecha de vencimiento, pero es esencial que represente el estado actual de la propiedad: la renovación catastral, la adición de un cobertizo o unos trabajos de renovación son cambios que lo afectan. Si no está al día, el vendedor debe proporcionar uno nuevo. Segundo, si el certificado tiene más de diez años, el notario exigirá uno nuevo por la prescripción de diez años prevista en el artículo 2917 del Code civil du Québec (el código civil de la provincia).

La prueba que puede hacer esta noche. Saque el documento y mire tres cosas. La fecha: más allá de diez años, la cuestión está resuelta. El plano: si no muestra la piscina, el cobertizo, la terraza o la ampliación que existen hoy, ya no describe el estado actual. El número de lote: si difiere del que aparece en su cuenta de impuestos, por ahí pasó una renovación catastral.

No puedo prometerle un plazo de producción: depende del gabinete de agrimensura, de la temporada y del terreno. Lo que sí puedo decir es que el mandato se da antes de la salida al mercado, no después de aceptar una promesse d’achat (promesa de compra). Es además un gasto de venta que hay que poner en el presupuesto, junto con la penalidad hipotecaria y los gastos de cancelación, y es el tipo de cifra que establecemos juntos en la página del vendedor.

Escritura y registro de la propiedad: lo que revelan sus títulos

Su escritura de compra confirma la designación catastral exacta, establece su precio y su fecha de adquisición, y hace aparecer las servidumbres aceptadas cuando usted mismo compró.

Si ya no la encuentra, el notario instrumentador conserva la minuta. Si no, todo se pide en línea al Registre foncier du Québec (el registro de la propiedad de Quebec). El resumen de tarifas vigente desde el 1 de abril de 2026 fija la consulta de un documento, índice de inmuebles o escritura, en 1,50 $ por documento. Una copia no certificada cuesta 27 $ y una copia certificada 44 $. Consultar y luego imprimir sale, por lo tanto, mucho más barato.

El índice de inmuebles. Es el registro de todo lo que se ha publicado contra su propiedad: hipotecas, servidumbres, avisos. La directriz de la OACIQ ubica el registro de la propiedad y el índice de inmuebles entre las fuentes de verificación principales para los títulos y las cargas. Su corredor irá a consultarlos. Una hipoteca vieja nunca cancelada se descubre mejor ahora que tres días antes de la firma.

Cuentas de impuestos, avisos de evaluación y facturas de energía

La cuenta de impuestos municipales y la de impuestos escolares figuran en la lista de la OACIQ. El aviso de evaluación las acompaña.

En Laval, la cuenta de impuestos se consulta en el servicio en línea de la Ciudad, y la herramienta de evaluación e impuestos por dirección da la evaluación catastral y el monto de los impuestos. En Montreal, el rol de evaluación se deposita cada tres años y el vigente es el rol 2026-2027-2028. Un detalle que sorprende a las familias: la Ciudad precisa que solo aparecen dos nombres de propietarios en el aviso de evaluación, aunque haya más.

Las facturas de energía. La OACIQ pide las cuentas de electricidad y de gas. Un comprador quiere saber cuánto cuesta la calefacción, y una respuesta aproximada no vale nada. En el Espacio cliente de Hydro-Québec, la herramienta Retrato de mi consumo presenta los datos diarios, mensuales y anuales y permite comparar un período con el mismo período del año anterior. Imprima los últimos doce meses. Si calienta con gas o con mazut, agregue las facturas del proveedor.

Trabajos, permisos y garantías: las pruebas que pedirá el corredor inmobiliario

Las facturas que justifican la ejecución de trabajos se nombran tal cual en la Guía del vendedor de la OACIQ: rehacer el techo, cambiar ventanas u otras renovaciones. Reúna tres familias de piezas. Las facturas, con el nombre del contratista y su licencia. Los permisos municipales. Las garantías todavía vigentes sobre el techo, la bomba de calor, las ventanas o el drenaje, verificando la fecha y sobre todo si son transferibles al próximo propietario.

Los planos y permisos perdidos. Se solicitan al distrito o al servicio de urbanismo. En Montreal, el trámite, el plazo y la tarifa varían de un distrito a otro, y la Ciudad los publica. Un distrito anuncia de 15 a 30 días y gastos de búsqueda de 77 $; otro, una semana con búsqueda gratuita y 3,90 $ de reproducción; un tercero, 60 días para el plano de un edificio. Las mismas páginas precisan que ciertos distritos no pueden proporcionar el plano de un edificio construido antes de 1922, o antes de 1956 en otros casos. Verifique la página de su distrito.

Copropiedad: declaración, registro del sindicato y estado de las cargas comunes

En copropiedad dividida, la OACIQ precisa que se requieren la declaración de copropiedad, los estados financieros, las actas de las últimas reuniones y la información sobre el fondo de previsión. Nada de eso está en su casa: todo pertenece al sindicato.

El Code civil le da la herramienta para obtenerlo. El artículo 1070 enumera lo que el sindicato debe llevar en el registre de la copropriété: actas de las asambleas y del consejo, resoluciones escritas, reglamento del inmueble, estados financieros, declaración de copropiedad, contratos, plano catastral, planos y especificaciones, certificats de localisation si están disponibles, libro de mantenimiento y estudio del fondo de previsión. El artículo 1070.1 añade que todo copropietario tiene derecho, mediante gastos razonables, a obtener copia del contenido del registro.

El état des charges communes. El artículo 1069 prevé que el comprador potencial puede pedirlo al sindicato, y que este debe proporcionárselo dentro de los quince días de la solicitud. Es el único plazo con cifra de toda esta lista. Pídalo usted mismo desde ahora. El libro de mantenimiento y el estudio del fondo de previsión corresponden a obligaciones que resume el artículo sobre la ley 16.

Una precisión útil: el certificat de localisation entregado debe describir siempre la parte privativa, y el sindicato conserva los certificados solo “si están disponibles”.

Hipoteca, contratos de alquiler y sus notas para las Déclarations du vendeur

El estado de cuenta hipotecario. Pida a su prestamista el saldo a una fecha dada y una estimación escrita de la penalidad por pago anticipado. La OACIQ lo dice sin rodeos en su Guía del vendedor: en la mayoría de los casos usted deberá reembolsar su préstamo y hacer cancelar su hipoteca por su cuenta, y el pago anticipado puede acarrear una penalidad. El cálculo le corresponde al prestamista, y la lectura, a su corredor hipotecario.

Los contratos de alquiler, si hay inquilinos en el inmueble. Copias de los contratos vigentes, avisos de aumento enviados, correspondencia con algún inquilino. Y los comprobantes RL-31. La Guía del RL-31 de Revenu Québec (la agencia tributaria de la provincia) es clara: el comprobante debe ser producido por todo propietario que alquiló una vivienda por la cual se pagó o era pagadero un alquiler el 31 de diciembre del año en cuestión, y transmitido a más tardar el último día de febrero del año siguiente. Más allá de cinco comprobantes, la transmisión por Internet es obligatoria.

Sus propias notas. Escriba lo que sabe de la casa: el año del techo, la infiltración resuelta en 2019 y por quién, la fisura rejuntada, el tanque de mazut retirado hace doce años, el siniestro declarado al asegurador. Esas notas se convertirán en las respuestas del formulario Déclarations du vendeur, cuyas dieciséis secciones se detallan aquí. Un “no lo sé” documentado vale más que una fecha inventada.

Preguntas frecuentes

Mi certificat de localisation tiene once años pero nada cambió en el terreno. ¿De verdad debo pagar uno nuevo? La OACIQ responde que el notario exigirá uno nuevo más allá de diez años, por la prescripción del artículo 2917 del Code civil. El hecho de que nada haya cambiado no levanta esa exigencia. Valídelo con el notario que instrumentará la venta.

¿Debo llevar todo desde la primera reunión? No. La OACIQ escribe “al firmar su contrato de corretaje, o lo antes posible después de esa firma”. Lleve lo que tenga y encargue el mismo día lo que toma tiempo: el certificat de localisation y los documentos municipales.

Hice trabajos sin permiso. ¿Lo digo? Sí, y lo dirá de todos modos por escrito en las Déclarations du vendeur. Un trabajo sin permiso descubierto en la inspección se convierte en un problema de negociación; declarado desde el principio, se convierte en una información que el comprador evalúa antes de hacer su oferta.

Soy liquidador de una sucesión y nunca viví en el inmueble. Reúna de todos modos los títulos, las cuentas de impuestos y las facturas encontradas, y agregue la declaración de transmisión. Responderá según su mejor conocimiento y lo indicará en el formulario.

Para completar, lea la penalidad por romper una hipoteca y el contrato de corretaje de venta cláusula por cláusula.

¿Una duda sobre su certificat de localisation? Escríbame y repasamos sus documentos antes de fijar nada.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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