Separación, divorcio y vivienda en Quebec: lo que debe saber

Cuando una pareja se separa, la casa suele ser el activo más importante en juego. Pero las decisiones son sobre todo técnicas: quién tiene derechos sobre qué, quién puede financiar qué y cuánto dejará realmente una venta.

Soy corredor inmobiliario, no abogado. Esto es información general, para que llegue mejor preparado donde su abogado, notario o mediador, que aplicarán las reglas a su caso.

Primera pregunta: ¿cuál es su situación de pareja?

Casados o en unión civil: el patrimoine familial

El matrimonio crea un patrimoine familial (patrimonio familiar), sin importar quién figura en el título (artículo 414 del Código Civil de Quebec). La unión civil tiene el mismo efecto. Incluye las residencias de la familia, sus muebles, los vehículos familiares y los derechos de jubilación acumulados durante el matrimonio.

En el divorcio o la separación de cuerpos, su valor neto se reparte a partes iguales. Tres precisiones suelen cambiar el cálculo:

• Solo se deducen ciertas deudas: las contraídas para adquirir, mejorar, mantener o conservar la casa. Si la hipoteca se amplió para pagar un auto, esa parte no se deduce automáticamente. «Valor menos saldo hipotecario» puede ser falso.
• Algunos aportes se retiran: el valor neto de la casa al casarse, si uno ya era dueño, o una herencia invertida en ella, con la plusvalía correspondiente.
• La fecha importa: en principio, el valor de mercado en la fecha en que se presenta la demanda de divorcio, o aquella en que dejaron de vivir juntos si el tribunal lo decide.

Lo que se reparte es un valor, no la propiedad: se paga en dinero o transfiriendo un bien. No se puede renunciar a él por adelantado.

Parejas de hecho: la nueva union parentale

Desde el 30 de junio de 2025, las parejas de hecho que tienen un hijo nacido o adoptado a partir de esa fecha quedan automáticamente en union parentale (unión parental). Las que ya tenían hijos entran con el nacimiento o la adopción del siguiente hijo en común, o pueden adherirse voluntariamente.

El patrimoine d’union parentale incluye las residencias de la familia, sus muebles y los vehículos familiares, pero no los planes de jubilación. Al terminar la unión, su valor neto se reparte a partes iguales, sea quien sea el dueño, salvo renuncia por acta notarial. Cuidado: las protecciones de la residencia familiar duran solo 120 días tras el fin de la vida en común, plazo en el que también deben presentarse ciertas demandas ante el tribunal.

Las demás parejas de hecho no tienen patrimonio compartido ni protección de la residencia familiar. Si la casa está a nombre del otro, quien no es propietario no puede, por lo general, quedarse ni oponerse a la venta. Si contribuyó a pagarla, a veces puede reclamar una compensación por enriquecimiento injusto.

Cuando solo un nombre figura en el título

En una pareja casada, en unión civil o en union parentale, el propietario de un inmueble de menos de cinco viviendas que sirve de residencia familiar no puede venderlo ni hipotecarlo sin el consentimiento escrito del otro.

La déclaration de résidence familiale (declaración de residencia familiar), que cualquiera de los dos puede inscribir en el registro de la propiedad por medio de un notario o un abogado, lo cambia todo. Si fue inscrita, una venta hecha sin consentimiento puede anularse. Sin ella, la venta se mantiene, aunque se pueden reclamar daños y perjuicios.

Las tres opciones y sus trampas

Vender y repartir. Los dos copropietarios firman el contrato de corretaje y luego la escritura de venta. La trampa: razonar sobre el precio. Lo que se reparte es el producto neto, después de la penalidad hipotecaria y los gastos, detallados en el costo real de vender una casa en Quebec.

Uno compra la parte del otro. Quien se queda con la casa debe calificar solo, con sus ingresos y su crédito, a la tasa de calificación del prestamista. Debe financiar el saldo de la hipoteca más la parte del otro, y un refinanciamiento suele estar limitado al 80 % del valor. Algunos prestamistas y aseguradoras hipotecarias tienen programas de recompra entre cónyuges. La calculadora de capacidad de compra da un orden de magnitud, y su corredor hipotecario, la respuesta real.

Seguir como copropietarios un tiempo. Útil para terminar un año escolar. Pero en Quebec nadie está obligado a permanecer en indivisión: cualquiera puede pedir la partición, y el tribunal puede ordenar la venta. La trampa es no tener un acuerdo escrito: quién paga la hipoteca, los impuestos y las reparaciones, qué compensación debe quien ocupa solo la casa y cómo será la salida.

La hipoteca: lo que muchos descubren tarde

El codeudor sigue siendo responsable. Su acuerdo no obliga al banco. Mientras el prestamista no libere a quien se va, ambos siguen respondiendo por toda la deuda.

Romper la hipoteca cuesta caro. Con tasa fija, la penalidad suele ser el mayor entre tres meses de intereses y el diferencial de tasas, a menudo varios miles de dólares. Pida el monto exacto antes de decidir. Si uno de ustedes compra otra propiedad, transferir la hipoteca, cuando el contrato lo permite, puede evitar la penalidad.

Impuestos e impuesto de bienvenida

Residencia principal. Si la casa fue su residencia principal todos los años, la ganancia suele estar exenta, pero la venta debe declararse: anexo 3 y formulario T2091 (federal), formulario TP-274-V (Quebec). Si uno de ustedes compra otra propiedad sin dejar de ser copropietario, solo podrá designar una por año, y parte de la ganancia podría ser imponible.

Transferencia entre cónyuges. Transferir la casa a un cónyuge o excónyuge para liquidar los derechos de la unión no genera, en principio, impuesto inmediato: quien la recibe asume el costo fiscal del otro.

Impuesto de bienvenida. La transferencia entre esposos o cónyuges en unión civil está exenta mientras la unión no se haya disuelto. Una vez que el divorcio surte efecto, la exención puede dejar de aplicarse. Entre ex parejas de hecho, está exenta si se hace dentro de los 12 meses siguientes a la separación, o dentro de los 30 días siguientes a un resumen de acuerdos firmado por un mediador acreditado, a la homologación del acuerdo o a una sentencia definitiva, bajo ciertas condiciones. El municipio puede cobrar un derecho supletorio, fijado en 200 $ en la mayoría de los casos. Su notario confirmará los plazos.

Vender cuando la comunicación es difícil

• Acuerden por escrito, con sus abogados o en mediación, el precio de lista, el umbral para aceptar una oferta y las visitas.
• Presento cada oferta a los dos vendedores, al mismo tiempo y por escrito.
• Si la comunicación directa es difícil, pasa por los abogados o el mediador.

Las parejas con hijos a cargo tienen derecho a 5 horas gratuitas de mediación familiar con un mediador acreditado (2 horas y media para una revisión). Las parejas sin hijos comunes a cargo, ya estén casadas, en unión civil o en unión de hecho, tienen derecho a hasta 3 horas gratuitas. La mediación puede abarcar el reparto de los bienes, no solo la custodia.

Un valor neutral, antes de cualquier negociación

Si cada uno llega con su cifra, la conversación se bloquea. Un tasador acreditado (évaluateur agréé) produce un informe formal, preferible si el caso puede llegar al tribunal. El análisis comparativo de mercado de un corredor, basado en las ventas recientes de la zona, da rápidamente un rango realista. Para una primera referencia, pruebe el estimador de valor de propiedad.

Mi papel en estos casos es ser neutral: los mismos datos, al mismo tiempo, para ambas partes.

¿Se está separando y debe decidir qué hacer con la casa? Escríbame y revisamos el valor y las cifras de cada opción, con total confidencialidad.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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