Difusión de un anuncio en Centris: las reglas en Quebec

Usted firma el contrato de corretaje un martes por la noche. El jueves su propiedad está en línea, y descubre al mismo tiempo que todo el mundo lo que está escrito ahí. Sin embargo, casi cada línea de ese anuncio está enmarcada por un reglamento preciso. Aquí está el recorrido real de un anuncio inmobiliario, lo que el corredor debe poner en él, lo que no tiene derecho a poner, y lo que sigue visible cuando usted baja el precio o retira la propiedad.

Centris son dos cosas diferentes

La palabra designa a la vez un sitio público y un sistema profesional, y la confusión les sale cara a los vendedores.

Centris, la empresa, describe así sus actividades: consolidar y distribuir los datos inmobiliarios en nombre de todos los corredores inmobiliarios miembros de una asociación o de una cámara inmobiliaria, y gestionar los datos de un sistema de gestión de transacciones accesible las 24 horas del día. Centris.ca es la vitrina destinada al gran público de ese sistema.

La base reservada a los corredores es netamente más completa. Según la APCIQ, contiene aproximadamente cinco veces más información que el sitio público, en particular el precio pedido, el precio de venta y el historial de venta de una propiedad, de modo que un corredor puede seguir su evolución en el mercado durante varios años. Siempre según la APCIQ, en cuanto una propiedad se inscribe ahí, puede ser vista por el conjunto de los corredores miembros de una cámara inmobiliaria, es decir unos 13 000 profesionales.

Es esa base provincial unificada, completada en junio de 2008, la que sirve también para producir las estadísticas de ventas, de precios medianos y de días en el mercado que usted lee en los comunicados.

Lo que el contrato prevé sobre la difusión de su anuncio

La sección 6 del contrato de corretaje de venta trata precisamente del servicio de difusión de información. Ahí se escribe el nombre del servicio, y una casilla permite al vendedor renunciar a él.

Si usted acepta, la obligación del corredor tiene una fecha. El artículo 44 del Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (el reglamento sobre el ejercicio del corretaje, la deontología y la publicidad) es explícito: el titular de licencia debe “inscribir el inmueble en ese servicio en el momento de iniciar su comercialización”. No tres semanas más tarde, cuando las fotos estén listas.

Si usted se niega, la OACIQ le pide al corredor tres gestos: informarle de que una negativa implica una visibilidad reducida, que puede disminuir el número de compradores potenciales; documentar esa advertencia en el expediente; y permitir de todos modos que otros corredores hagan visitas, sin poder rechazar una visita con el argumento de que la propiedad no está difundida. Una fiche descriptive (la ficha descriptiva del inmueble) debe existir en el expediente incluso en ese caso. Cambiar de opinión durante el contrato sigue siendo posible, mediante un formulario Modifications que usted firma.

Lo que un anuncio debe contener, y lo que no puede decir

Primera regla, a menudo ignorada: nada se publica antes de la firma. El artículo 111 del mismo reglamento prohíbe al corredor difundir información sobre un inmueble sin haber sido autorizado expresamente por escrito. La OACIQ saca de ello una consecuencia concreta: antes de que el contrato esté firmado y el anuncio completado, las publicaciones del tipo “próximamente en el mercado” o “en evaluación” están prohibidas en las redes sociales. El contrato también debe estar en vigor durante toda la duración de la publicación.

El artículo 118 enumera lo que toda fiche descriptive destinada al público debe indicar.

A ello se añade la identificación prevista en el artículo 114: el nombre del corredor tal como figura en su licencia, la categoría de licencia, y el nombre de la agencia seguido de su licencia.

Del lado de las prohibiciones, el artículo 112 apunta a las representaciones y publicidades falsas, engañosas, incompletas o que callan un hecho importante, en particular en cuanto a la competencia del corredor, al alcance o la eficacia de sus servicios, y al precio de venta del inmueble, “el cual debe ser el previsto en el contrato de corretaje inmobiliario o en la propuesta de transacción”. El artículo 113 añade dos detalles que sorprenden: una publicidad no puede contener una estadística sin indicar su fuente, ni una fotografía del corredor con más de cinco años de antigüedad.

Fotos y descripción: la exactitud pasa antes que el efecto

El artículo 5 del reglamento es la columna vertebral de toda la ficha: el titular de licencia debe verificar la información que proporciona al público “conforme a los usos y a las reglas del arte”, y “debe estar siempre en condiciones de demostrar la exactitud de esa información”.

El Servicio de inspección de la OACIQ saca de ahí una regla sin matices: toda la información de la ficha debe estar confirmada por la documentación del expediente, y “cuando el corredor no está en condiciones de verificar una información, esta no puede reproducirse en la ficha”. Una superficie redondeada al alza, un año de construcción aproximado, una zonificación supuesta: si no está documentado, no se escribe.

En cuanto a las imágenes, la OACIQ es directa: las que modifican fundamentalmente la apariencia real de un inmueble contravienen la reglamentación. Cuando una imagen es generada por inteligencia artificial, la publicidad debe llevar una mención clara y visible del tipo “Imagen generada por inteligencia artificial”, y eso vale también para el mobiliario añadido y el virtual staging. El corredor sigue siendo responsable de la exactitud de la publicidad, aunque la haya producido una herramienta.

Precio modificado, anuncio retirado: lo que desaparece y lo que queda

La fiche descriptive no es un documento fijo. La directriz de la OACIQ sobre la verificación la llama “un documento en constante evolución”: en cuanto un nuevo elemento pertinente llega a su conocimiento, el corredor valida la información ya transmitida, la divulga a las partes concernidas y corrige la ficha. No puede seguir difundiendo una información que se ha vuelto incompleta o inexacta. Después de una inspección que revela un problema significativo, por ejemplo, el corredor del vendedor debe actualizar la ficha y las Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble) mediante un formulario Modifications.

Una baja de precio sigue la misma lógica: se firma, y luego la ficha sigue. Antes de tocar esa cifra, sitúe su posición con una estimación del valor de su propiedad, y después pregunte en qué ventas comparables se apoya la nueva recomendación.

Al retirarse el anuncio, la publicidad se detiene: el corredor debe quitar el letrero y todas las publicidades desde la primera de dos eventualidades, la firma de la escritura de venta o la expiración del contrato de corretaje. Pero eso no borra el historial. La base Centris conserva los datos de venta y el historial de la propiedad, y los otros corredores tienen acceso a ella. Un comprador representado sabrá por lo tanto que su propiedad ya estuvo inscrita, a qué precio, y durante cuánto tiempo. Es un dato de negociación, y es la verdadera razón por la que el precio de partida cuenta tanto. El diagnóstico completo está en el artículo sobre una propiedad que no se vende.

La mención “vendido” obedece también a reglas: solo aparece una vez realizadas todas las condiciones de la promesse d’achat (la promesa de compra). En cuanto al “vendido en X días”, la cuenta se hace desde la firma del contrato de corretaje hasta la realización de todas las condiciones, no desde la fecha de aceptación de la promesa.

Exposición y comercialización no son lo mismo

La exposición es el hecho de ser visto: la inscripción en el sistema, la ficha, los sitios, el letrero. Se verifica. La comercialización es lo que se decide alrededor: el precio, la preparación del lugar, la calidad y el orden de las fotos, la disponibilidad para las visitas, el seguimiento de los comentarios recibidos, los ajustes.

Ninguna regla y ningún dato público permiten afirmar que una exposición determinada producirá una promesa de compra. Un corredor que le promete un resultado va más allá de lo que el reglamento le permite sostener: el artículo 112 prohíbe precisamente las representaciones engañosas o incompletas sobre el alcance o la eficacia de los servicios. Lo que se compromete son gestos, no un desenlace. La preparación que precede a la inscripción está detallada en el método antes de salir al mercado.

Lo que usted puede pedir legítimamente

El artículo 45 del reglamento le da un derecho rara vez ejercido: el corredor debe entregarle sin demora un ejemplar de todo documento que contenga los datos que sirven para describir el inmueble. Pídalo, y reléalo línea por línea.

Más allá de ese documento, cuatro peticiones razonables:

• El nombre del servicio de difusión inscrito en la sección 6, y la lista de los sitios donde aparecerá el anuncio.
• La fuente de cada dato numérico de la ficha: superficie, año, impuestos, cuotas de condominio.
• La fecha de inscripción en el servicio de difusión, que debe coincidir con el inicio de la comercialización.
• Un compromiso de corregir la ficha mediante Modifications en cuanto un elemento cambie.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi corredor anunciar mi propiedad antes de que yo firme? No. El artículo 111 exige una autorización escrita expresa antes de difundir información sobre un inmueble, y la OACIQ prohíbe explícitamente las publicaciones “próximamente en el mercado” antes de la firma del contrato y de la finalización del anuncio.

¿Puedo negarme a estar en un servicio de difusión y vender igualmente con un corredor? Sí, la casilla existe en la sección 6 del contrato. El corredor debe entonces advertirle de la visibilidad reducida, documentar la advertencia, y no puede rechazar una visita pedida por otro corredor con el pretexto de que la propiedad no está difundida. El tema se trata en el texto sobre las propiedades fuera del mercado.

¿Ven los otros corredores que bajé mi precio? La base reservada a los corredores contiene el historial de la propiedad, incluido el precio pedido y las ventas anteriores. Un corredor de comprador puede por lo tanto situar su anuncio en el tiempo. Pregunte a su corredor qué forma exacta toma ese historial en el sistema.

¿Puede publicarse mi precio de venta? La regla juega a su favor: publicitar el monto de la venta, el precio inicialmente pedido en el contrato o un porcentaje que permita deducirlo es una práctica prohibida. La OACIQ recuerda que una divulgación antes de la firma de la escritura lo colocaría en posición de vulnerabilidad si la transacción se cayera.

Para completar, lea el contrato de corretaje de venta cláusula por cláusula y la comparación honesta entre vender con o sin corredor.

¿Quiere saber exactamente dónde será difundida su propiedad antes de firmar nada? Escríbame. Le muestro la fiche descriptive y la lista de plataformas antes de la inscripción, no después.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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