Deshielo e infiltración de agua en el sótano en Montreal

En marzo, la nieve amontonada contra los cimientos se derrite más rápido de lo que el suelo congelado puede absorber. El agua toma entonces el camino más corto hacia abajo, y ese camino pasa a menudo por una abertura que nadie mira en julio. Esto es por dónde entra, lo que se verifica desde afuera en quince minutos, y por qué su aseguradora trata una infiltración y un refoulement d’égout, un retorno de aguas negras, como dos siniestros distintos.

Por dónde entra el agua durante el deshielo: cinco puntos de entrada

La Ville de Laval da la definición más simple que existe: cuando el agua del exterior entra en un edificio, se habla de infiltración de agua. Nombra tres causas principales: una mala impermeabilización de los cimientos, de las ventanas o de una puerta de garaje; un mal drenaje del agua de lluvia en el terreno alrededor de la casa; y la presencia de una capa freática cerca de la superficie. El deshielo concentra esas tres causas en el mismo mes.

Los cinco puntos de entrada:

1. Los cimientos, por una grieta o por la junta entre el muro y la losa.
2. La ventana del sótano, cuando su tragaluz se llena de nieve.
3. La entrada de garaje en contrapendiente, que conduce el agua de la calle hacia abajo.
4. El techo, bajo un barrage de glace, una presa de hielo.
5. El terreno mismo, cuando la pendiente devuelve el agua hacia el edificio.

Falta un punto a propósito: el refoulement d’égout, que sube por la plomería y no por la envolvente del edificio. El desagüe, la válvula antirretorno y la subvención de Montreal se tratan en nuestro artículo sobre el desagüe hundido en Montreal. Aquí nos quedamos con el agua que viene de afuera.

La pendiente del terreno: la infiltración en el sótano empieza afuera

La nivelación decide casi todo. La lista de verificación de la SCHL, la agencia federal de vivienda de Canadá, sobre humedad y moho es directa: procure que la pendiente del terreno que rodea la casa permita que el agua de escorrentía se aleje de la casa, y asegúrese de que la pendiente del suelo, del césped y del camino de entrada aleje el agua de la casa. Tres superficies, no solo el pasto.

En Laval, el reparto de funciones es explícito. Corregir el escurrimiento alrededor del edificio o impermeabilizar los cimientos le corresponde al propietario. La Ville interviene cuando la infiltración es causada por un drenaje inadecuado en la vía pública o por una conducción de agua potable o de alcantarillado pluvial en mal estado.

El camino de entrada que baja hacia la casa. Laval exige entonces un bombeo que impida que el agua se acumule cerca del edificio, en el artículo 4.01.03 del reglamento L-11870. Montreal trata la misma vulnerabilidad de otra manera: enumera el tope de velocidad detrás de la acera, el dos d’âne en arrière-trottoir, la puerta de garaje estanca, la barrera desmontable, el batardeau amovible, y el relleno de la entrada como las cuatro medidas a considerar.

El tragaluz. Un pozo de ventana lleno de nieve es un depósito pegado a una abertura. El Bureau d’assurance du Canada, la oficina de seguros de Canadá, pone el gesto por escrito en sus consejos de deshielo primaveral: retire la nieve de los pozos de ventana y palee la nieve lejos de los cimientos. Antes del primer deshielo, no durante.

El techo, la presa de hielo y el muro que se mancha debajo

Un barrage de glace se forma cuando la nieve se derrite en la parte cálida del techo y vuelve a congelarse cerca del alero, más frío. El agua se acumula detrás de ese dique y busca una salida lateral, bajo las tejas.

Lo que eso produce adentro no se parece a una fuga de techo clásica. La marca aparece en la parte alta de un muro exterior o en el perímetro del cielo raso. La SCHL recuerda la mecánica general: el agua se infiltra en la casa cuando hay una grieta o una fuga en sus cimientos, sus pisos, sus muros o su techo. Una mancha parduzca en lo alto de un muro, en marzo, merece una pregunta al vendedor antes que una explicación tranquilizadora.

Retenga el vocabulario del seguro, porque lo cambia todo en la sección siguiente: según el Bureau d’assurance du Canada, una infiltración creada por una presa de hielo en el techo o en las canaletas corresponde al avenant, la cláusula adicional, de agua por encima del suelo, «eau au-dessus du sol».

Las canaletas, y el lugar exacto donde vierten

Es la verificación más rápida de una visita, y la que más se omite. La pregunta no es si la casa tiene canaletas, sino adónde envían el agua.

Lo que exige Laval. El reglamento L-11870 dispone que las aguas provenientes de un techo inclinado evacuadas por canaletas deben verterse obligatoriamente sobre la superficie permeable del terreno, césped o macizo, a por lo menos 1 metro del edificio. La Ville nombra además las tres conexiones no conformes: el empalme al drenaje de cimientos, la evacuación directa a la calle y el vertido del agua sobre una superficie impermeable inclinada hacia la calle. Redirigir el agua hacia el vecino no es una salida: Laval remite a los artículos 976, 979 y 983 del Code civil du Québec, y precisa que un diferendo de ese tipo no le compete al municipio.

Lo que pide Montreal. Para una vivienda de techo inclinado, la Ville quiere canaletas que envíen el agua hacia una superficie permeable y que no estén conectadas al drenaje de cimientos. Su lista de prevención añade un desagüe de entrada de garaje en contrapendiente limpio y funcional.

La distancia. El Bureau d’assurance du Canada recomienda que canaletas y bajantes dirijan el agua lejos de los cimientos, a 2 metros, con extensiones si hace falta. La SCHL lo dice de otro modo: instale extensiones en las bajantes para que el agua de lluvia y de nieve derretida se evacue lejos de la casa.

Para poner cifra a esas correcciones junto a los honorarios del notario y los derechos de mutación, la calculadora de costos de cierre sirve para eso.

Infiltración o refoulement: dos avenants, y solo uno responderá

Esta es la creencia que hay que corregir. Muchos propietarios creen tener «la protección contra daños por agua». No hay una, hay varias, y no se reemplazan entre sí.

El contrato de base cubre los daños por agua causados por un aparato sanitario como la bañera, la lavadora o el calentador de agua, así como la rotura de una tubería de agua potable. Para una infiltración, un refoulement d’égout o el desbordamiento de un curso de agua, la protección debe haberse añadido por avenant, una cláusula adicional, con su propio monto de garantía, distinto del de la póliza.

Fuente: Bureau d’assurance du Canada, sitio de información al consumidor.

Dos consecuencias prácticas. El avenant que lo cubre por una presa de hielo no lo cubre por una grieta en los cimientos, y lo inverso también es cierto. Y en zona inundable conocida, la garantía contra el desbordamiento de un curso de agua puede ser limitada o no estar disponible. Las cifras explican esa prudencia: en 2024, el 68 % de los siniestros pagados en seguro de vivienda en Quebec correspondían a daños causados por el agua, con un costo promedio de 23 550 $. Haga la pregunta a su aseguradora antes del fin del periodo de inspección. Si la respuesta tarda, lea lo que vuelve una casa difícil de asegurar.

Visitar en marzo: lo que el comprador ve y ya no verá en julio

Una visita en pleno deshielo es una prueba de carga gratuita. Lo que se ve entonces, y solo entonces:

• Dónde se acumula el agua en el terreno, y en qué dirección se va.
• La nieve amontonada contra los cimientos, y hasta dónde sube por el muro.
• El hielo al pie de las bajantes, señal de que el agua no se aleja.
• Los carámbanos en el borde del techo, que delatan la presa.
• El tragaluz lleno de nieve, y el sellador alrededor de la ventana.
• El agua que baja por la entrada de garaje hacia la puerta y no hacia la calle.
• En el sótano: una mancha fresca, un deshumidificador encendido, un olor a encierro cerca del muro exterior.

En julio, todo eso se ha secado. Es la ventaja estacional que detallan los puntos ciegos de una compra en invierno. Nada de esto reemplaza el examen de un profesional: la lista completa está en la inspección previa a la compra punto por punto.

Déclarations du vendeur: lo que una infiltración pasada obliga a escribir

El formulario obligatorio Déclarations du vendeur sur l’immeuble, las declaraciones del vendedor sobre el inmueble, DV 00001, versión V24 de junio de 2022, no deja zona gris.

• D3.6: ¿se acumula agua periódicamente en el terreno?
• D4.1: ¿ha habido ya infiltraciones de agua? Si la respuesta es sí, el vendedor marca el lugar en una lista que incluye el sótano o el espacio sanitario, el techo, la terraza, el balcón, el solario, el tragaluz de techo, la puerta, la ventana y la chimenea.
• D5.2: ¿han afectado ya problemas al sótano o al espacio sanitario, entre ellos grietas en los cimientos?

Estas preguntas se refieren a lo que ya ocurrió, no a lo que subsiste. Una infiltración reparada en 2019 sigue siendo una infiltración que declarar en 2026. Del lado del comprador, un «sí» no es un motivo para huir: es un motivo para pedir las facturas, el método empleado y el nombre del contratista. El detalle del formulario se explica en las declaraciones del vendedor en Quebec.

Preguntas frecuentes

El vendedor dice que el sótano nunca se mojó. ¿Cómo lo verifico? Pida el formulario DV 00001 lleno y firmado, no un resumen verbal, y compárelo con lo que ve en la base de los muros. Añada una pregunta por escrito sobre las reclamaciones de seguro anteriores.

Mi póliza cubre el refoulement d’égout. ¿Estoy cubierto por una grieta? No necesariamente. La infiltración por los cimientos y el refoulement dependen del mismo avenant en varias aseguradoras, pero el agua que entra por el techo o por una ventana depende de otro. Haga confirmar ambos por escrito.

¿Hay que retirar la nieve contra los cimientos cada invierno? El Bureau d’assurance du Canada lo recomienda, junto con despejar los pozos de ventana y los caminos, para darle al agua de deshielo una salida.

Mis canaletas vierten sobre el asfalto. ¿Es conforme? En Laval, no: el reglamento L-11870 exige la superficie permeable, a por lo menos 1 metro del edificio, y coloca el vertido sobre una superficie impermeable inclinada hacia la calle entre las conexiones no conformes. Verifique la regla de su municipio, no es uniforme.

Para completar, lea la inspección previa a la compra punto por punto y el desagüe hundido en Montreal.

¿Visita una casa durante el deshielo y duda de lo que ve en la base del muro? Escríbame. Le diré qué preguntas inscribir en la promesse d’achat antes del levantamiento de las condiciones.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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