Qué deducciones puede reclamar un propietario en Quebec

La casa que usted habita no da derecho a ninguna deducción, y no es un olvido del legislador. Todo cambia apenas una vivienda produce un alquiler o una habitación sirve para ganar un ingreso de empresa. Esto es dónde pasa la frontera para el año fiscal 2026, lo que la amortización cuesta de verdad en la reventa, y las dos medidas quebequenses que los propietarios dejan sobre la mesa.

Residencia principal: ninguna deducción, y una declaración de todos modos

La regla tiene una razón, y está escrita. El ministerio de Finanzas de Quebec la formula sin rodeos en su recopilación de gastos fiscales. La ganancia de capital realizada al enajenar una residencia principal está exenta en virtud del artículo 271 de la Loi sur les impôts, la ley del impuesto de Quebec, y « en contrapartida, el otorgamiento de esa exención justifica el hecho de no admitir en deducción del ingreso los gastos de mejora, los intereses hipotecarios, los impuestos prediales y los demás gastos incurridos respecto de una residencia principal ». El mismo documento agrega que las pérdidas de capital sobre un bien así no dan lugar a ningún alivio fiscal. Usted no tiene entonces un régimen incompleto: tiene la otra mitad de un intercambio. El IRS estadounidense sí acepta el interés de un préstamo garantizado por una vivienda principal o secundaria, bajo un tope de endeudamiento. Los dos sistemas no se recortan a la carta.

La exención, en cambio, se gana con un formulario. Desde el año fiscal 2016, la Agencia de Ingresos de Canadá solo concede la exención si la venta se declara en el anexo 3, con el año de adquisición, el producto de la disposición y la descripción del bien. Para las disposiciones de 2017 en adelante se agrega el formulario T2091(IND). Una designación presentada tarde cuesta el menor de 8 000 $ o de 100 $ por mes completo transcurrido desde el vencimiento inicial.

Detalle quebequense que pocos vendedores conocen: para un año fiscal que termina después del 2 de octubre de 2016, una residencia solo puede designarse como residencia principal en Quebec si lo fue a nivel federal. El gesto federal manda sobre el tratamiento quebequense, no al revés.

Inmueble de renta: gasto corriente o gasto de capital

Sobre un inmueble alquilado, casi todo termina por deducirse. La verdadera pregunta es cuándo. La guía T4036 de la Agencia de Ingresos de Canadá plantea cuatro pruebas, y da sus propios ejemplos.

El interés se deduce: la guía autoriza la deducción del interés sobre las sumas tomadas en préstamo para comprar o mejorar un bien de alquiler. El interés sobre dinero refinanciado con fines personales, no. Los gastos incurridos para pedir prestado, tasación, tramitación del expediente y seguro hipotecario, se reparten en cinco años, a razón del 20 % por año. Todo eso se reporta a nivel federal en el formulario T776.

La amortización del edificio: la deducción que se recupera en la reventa

Un gasto de capital no se pierde: se suma al costo del bien y abre derecho a la deducción por amortización. La mayoría de los edificios adquiridos después de 1987 caen en la categoría 1, al 4 % por año. El mobiliario y los electrodomésticos entran en la categoría 8, al 20 %. El año de la adquisición, la regla del medio año limita la deducción a la mitad de las adiciones netas a la categoría.

Es facultativa. La Agencia es explícita: usted puede reclamar cualquier monto, desde cero hasta el máximo permitido.

No puede fabricar una pérdida. La amortización no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler. Reduce un ingreso, no profundiza el déficit.

Se recupera. El año en que usted dispone del bien, podría tener que agregar un monto a su ingreso en concepto de recuperación de amortización, o deducir una pérdida final. La amortización desplaza entonces el impuesto en el tiempo: no lo borra. Sobre un inmueble cuyo valor subió, la recuperación cae en la misma declaración que la ganancia de capital, el mismo año.

Antes de decidir hace falta un orden de magnitud del valor actual del inmueble. El estimador de valor de propiedad da ese punto de partida, que no reemplaza ni a un evaluador acreditado ni a su contador.

El plex que usted habita: el prorrateo, y la línea que no hay que cruzar

La guía T4036 resuelve el reparto con un ejemplo cifrado: si usted alquila 4 habitaciones de una casa de 10 habitaciones, deduce el 100 % de los gastos que solo conciernen a las habitaciones alquiladas, más el 40 %, es decir 4 sobre 10, de los gastos que afectan a todo el inmueble, como los impuestos y el seguro. La superficie alquilada en metros cuadrados es la otra base aceptada. Elija un método, escriba el cálculo y conserve el mismo prorrateo de un año al siguiente.

La línea que no hay que cruzar cabe en una frase de la misma guía: usted puede reclamar la amortización sobre la parte alquilada si eso no crea ni aumenta una pérdida de alquiler y si no designa el edificio como su residencia principal. Las dos ventajas no se acumulan. Sobre un dúplex o un tríplex que usted ocupa, tanto en Laval como en Montreal, la exención vale casi siempre más que un 4 % por año sobre la parte alquilada. El cálculo del rendimiento está en la guía honesta del plex de ingresos.

Oficina en casa: el trabajador autónomo deduce lo que el asalariado no puede

Para un trabajador autónomo, la Agencia exige una de dos condiciones: que el espacio sea su lugar principal de negocios, o que usted lo use únicamente para ganar su ingreso de empresa y de manera regular y continua para recibir a sus clientes.

La lista de gastos es más larga que la de un asalariado: calefacción, electricidad, seguro de vivienda, productos de limpieza, reparaciones, y una parte de los impuestos prediales y del interés hipotecario. El reparto se hace sobre una base razonable, por ejemplo la superficie del espacio de trabajo dividida por la de la vivienda. El límite: la deducción no puede superar el ingreso neto de la empresa antes de esos gastos. El consuelo: el saldo no utilizado se traslada al ejercicio siguiente. Todo pasa por el formulario T2125.

La trampa está en la misma página de la Agencia: las reglas sobre la ganancia de capital y sobre la recuperación se aplicarán si usted deduce amortización sobre la parte de su residencia utilizada para la empresa y luego vende su residencia. Reclamar la amortización sobre su oficina es sacar una fracción de su casa de la exención. Las condiciones propias del asalariado son más estrechas y el artículo sobre los impuestos del propietario en Quebec las detalla.

Dos medidas quebequenses que los propietarios olvidan

El crédito fiscal por mantenimiento a domicilio de personas mayores. Apunta a quienes tienen 70 años o más, y su tasa aumenta un punto por año desde 2022: 39 % en 2025, 40 % en 2026. El tope anual de gastos admisibles es de 19 500 $ para una persona mayor autónoma y de 25 500 $ para una no autónoma. La reducción comienza al 3 % por dólar de ingreso familiar por encima de 72 465 $ en 2026, y luego pasa al 7 % por encima de 117 395 $. Lo que interesa a un propietario: los servicios reconocidos incluyen el mantenimiento y el abastecimiento respecto de una vivienda o del terreno en que se sitúa, pero el costo de los materiales y de los demás bienes adquiridos con ocasión del servicio queda excluido. El contrato de retiro de nieve, sí. La pala, no. Referencia: el artículo 1029.8.61.5 de la Loi sur les impôts.

La subvención a personas mayores para compensar un alza de impuestos municipales. Existe desde 2016, en los artículos 210.7 a 210.9 de la Loi sur la fiscalité municipale. Hay que tener 65 años al final del año anterior, ser propietario de su residencia desde hace al menos quince años consecutivos, y tener un ingreso familiar de a lo sumo 64 200 $ para una subvención pedida para 2026. Condición de fondo: el alza de valor de su unidad debe superar en 7,5 % el alza promedio sufrida por todas las unidades de una sola vivienda inscritas en el rol. El monto corresponde al menor de 500 $ y de la parte de los impuestos prediales generales vinculada a ese excedente.

Esto no es teórico aquí. El rol 2025-2026-2027 de Laval, en vigor desde el 1 de enero de 2025 y fundado en las condiciones de mercado del 1 de julio de 2023, muestra un alza del 37 % para el sector residencial respecto del rol anterior, y un valor promedio de 622 300 $ para una unifamiliar. Cuando un rol se mueve con esa amplitud, la diferencia entre una unidad y el promedio deja de ser una abstracción. La cuenta de impuestos se desarma en los impuestos municipales en Montreal y Laval, y el procedimiento a seguir en cómo impugnar su evaluación municipal.

Los documentos que hay que conservar, y por cuánto tiempo

La regla general de la Agencia es de seis años a partir del fin del último año fiscal al que se refieren los registros. Una excepción lo cambia todo para un propietario: los registros que se refieren a la adquisición y a la disposición de bienes a largo plazo se conservan indefinidamente. Una factura de gasto de capital de 2011 todavía sirve en 2038, porque es ella la que establece el costo del bien, y por lo tanto la ganancia.

El mínimo a archivar por inmueble: el acta notarial y el estado de ajustes, el recibo de los droits de mutation, cada factura de obra anotada como corriente o de capital, los contratos de arrendamiento, el cálculo escrito de su prorrateo, y el cuadro de la fracción no amortizada del costo de capital.

Soy corredor, no especialista en impuestos. Las tasas y los topes citados aquí valen para 2026 y cambian cada año: haga validar su situación por un contador antes de presentar su declaración.

Preguntas frecuentes

¿Debería reclamar la amortización sobre mi inmueble de alquiler? Es facultativo, y es una decisión de tesorería, no una casilla que se marca. La amortización reduce el impuesto ahora y lo hace volver en la reventa en forma de recuperación. Sobre un plex que usted habita, además le hace perder la designación de residencia principal sobre el edificio.

Tengo 72 años y pago un contrato de retiro de nieve. ¿Eso cuenta? Los servicios de mantenimiento prestados respecto de la vivienda o del terreno forman parte de los servicios reconocidos en el crédito por mantenimiento a domicilio, al 40 % en 2026, bajo los topes anuales. El costo de los materiales y de los bienes comprados con ocasión del servicio, en cambio, queda excluido.

Alquilo una vivienda de mi dúplex. ¿Qué formulario debo presentar? A nivel federal, el T776, con el prorrateo que usted calculó. Revenu Quebec, la agencia tributaria de la provincia, tiene su propio formulario de ingresos de alquiler: pídaselo a su contador, porque las dos declaraciones no se llenan de la misma manera.

Para completar, lea las ventajas fiscales para compradores primerizos en Quebec y lo que hay que verificar antes de comprar un tríplex en Laval.

¿Se pregunta si su plex o su condominio de alquiler todavía vale la pena conservarlo? Escríbame. Miramos juntos las cifras del inmueble, y le digo en qué momento hay que llamar al especialista en impuestos.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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