Declaraciones del vendedor: DV 00001

Muchos vendedores llenan las Déclarations du vendeur sur l’immeuble en quince minutos, marcando “no” en todas partes para terminar rápido. Sin embargo, es el documento de mayores consecuencias que firmarán antes de la escritura notarial: se anexa a la promesse d’achat, la promesa de compra, y se vuelve una pieza del contrato. Esto es lo que pide realmente, y por qué la honestidad protege al vendedor antes que al comprador.

Un formulario obligatorio que se vuelve una pieza del contrato

El formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble, las declaraciones del vendedor sobre el inmueble, llamado DV, es obligatorio desde julio de 2012. La OACIQ, el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec, lo impone para la venta, por una persona física, de todo inmueble principalmente residencial de menos de 5 viviendas, incluido un inmueble poseído en copropiedad por indivisión. Para una copropiedad dividida, el formulario es el DVD. La versión vigente lleva la mención DV 00001 y el número V24 06/2022: trece páginas, dieciséis secciones numeradas de D1 a D16.

El corredor debe llenarlo junto con el vendedor al momento de tomar el contrato de corretaje y hacérselo firmar. La OACIQ es explícita sobre la negativa: si el vendedor se niega a llenarlo y firmarlo, o si escribe “Me niego a llenar el formulario” y aun así lo firma, el corredor sencillamente no puede celebrar un contrato de corretaje con él.

Luego viene la parte que pocos vendedores anticipan. Una vez puesto en conocimiento del comprador, el formulario se anexa y se identifica en la cláusula 13.1 de la Promesse d’achat. Forma entonces parte integrante de ella, igual que el precio. Se transmite al prestamista hipotecario y se entrega a todo inspector que lo pida. Al firmar la sección D16, el vendedor se compromete además a avisar a su corredor de toda información obtenida después de la firma.

Las dieciséis secciones de las declaraciones del vendedor

La sección D2 es la que más rápido se hojea, y es un error. D2.8 trata de las hipotecas, las servidumbres y las invasiones de terreno; D2.9, de las limitaciones de derecho público; D2.13 y D2.14, de la negativa de un asegurador a asegurar el inmueble o a indemnizarle.

Lo que usted sabe, y lo que no puede ignorar

Las secciones D3 a D14 se abren todas con la misma mención: “a su conocimiento”. La OACIQ lo confirma: el formulario no exige del vendedor que declare lo que no conoce.

El Code civil fija un segundo umbral. El artículo 1728 vuelve al vendedor responsable de la restitución del precio y de la reparación del perjuicio si conocía el vice caché, el vicio oculto, “o no podía ignorarlo”, y el artículo 1733 retoma la misma fórmula. “No podía ignorar” no es “sabía”. Un sótano que se inunda cada primavera, una mancha en el techo repintada tres veces: un propietario atento no puede sostener que no había notado nada.

Una palabra sobre los litigios, porque la creencia está extendida. El DV no plantea ninguna pregunta general del tipo “¿tiene un litigio en curso?”. Pregunta si usted tiene un expediente en el Tribunal administratif du logement, el tribunal de vivienda de Quebec, vinculado al inmueble (D2.6 f), si ha recibido un aviso de no conformidad (D2.12), y termina con una pregunta abierta, D14.5: ¿podrían otros elementos tener un impacto sobre el valor, los ingresos, los gastos o el uso del inmueble? Una demanda contra un contratista se declara ahí, y luego se detalla en D15.

El corredor no es un espectador. El artículo 84 del Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje le obliga a buscar los factores que puedan afectar desfavorablemente a las partes, y el artículo 85, a informarles de ellos.

Tanque de combustible, pyrite, vermiculite: donde las respuestas se descarrilan

El tanque de combustible. Aparece tres veces. D3.3 pregunta si ha habido alguna vez un tanque subterráneo o en superficie de mazut o de aceite combustible, D3.4 si ha habido un derrame o una fuga en el suelo, y D12.4 si la calefacción incluye un tanque de combustible. Un tanque retirado hace doce años se declara igualmente.

La vermiculite. Se nombra dos veces. D7.4 pregunta si se han utilizado materiales que puedan contener amianto, y la vermiculite abre la lista. D8.5 pregunta el tipo de aislante del ático, donde también figura.

La pyrite y la pyrrhotite. El formulario no pregunta lo que la mayoría de la gente cree. No existe una pregunta del tipo “¿su losa contiene pyrite?”. D13.2 pregunta si se han efectuado pruebas o peritajes, y nombra la pyrite, la pyrrhotite, el radón, el depósito de ocre, la espuma aislante de urea formaldehído (MIUF), el amianto y el drenaje de cimentación. Si la respuesta es sí, ¿puede aportar los documentos?, y si no, ¿por qué?, y qué problema reveló el peritaje. Marcar “no” mientras un informe duerme en un archivero es el escenario que termina litigándose.

Los trabajos sin permiso. D14.4 pregunta si se efectuaron trabajos importantes, luego si se prepararon planos y especificaciones y si se emitieron los permisos requeridos para cada uno. El formulario advierte además que podría requerirse un nuevo certificado de localización tras añadir una piscina, un cobertizo, una terraza o una cerca (D2.11). Eso es lo que el inspector del comprador verificará en el lugar, como detalla la lista de la inspección previa a la compra. Lo que yo le pido a un vendedor antes de sentarme con él está resumido en la página del vendedor.

Sin garantía legal, una declaración falsa del vendedor sigue siendo atacable

El artículo 1726 obliga al vendedor a garantizar que el bien está exento de vices cachés. El artículo 1732 permite excluir esa garantía, pero añade que el vendedor no puede, en ningún caso, liberarse de sus hechos personales. El artículo 1733 le prohíbe excluir su responsabilidad si no reveló los vicios que conocía o no podía ignorar, salvo cuando el comprador compra a su propio riesgo a un vendedor no profesional.

Esa excepción ha ganado peso. En Tremblay c. Immeubles Perron ltée, 2024 QCCA 719, la Corte de Apelación confirmó la orientación de Blais c. Laforce, dictada en 2022. La OACIQ resume los principios: la cláusula de exclusión total imputa al comprador un conocimiento presunto de los vicios, y quien la acepta tampoco podrá demandar a los propietarios anteriores. Sobre todo, el solo silencio del vendedor sobre un vicio conocido ya no constituye dolo en una venta a riesgo del comprador: el comprador debe probar una mentira, una verdad a medias o una maniobra fraudulenta.

Leído rápido, eso parece premiar al vendedor que se calla. Salvo que aquí el silencio no existe. El vendedor tiene trece páginas de preguntas escritas delante, y cada “no” es una respuesta, no un silencio. Una respuesta a sabiendas inexacta es un hecho personal, y por tanto queda fuera del alcance de la cláusula de exclusión, y entra en el artículo 1401: el error provocado por el dolo de la otra parte vicia el consentimiento en todos los casos en que, sin él, la parte no habría contratado o habría contratado en condiciones distintas.

De ahí se siguen dos consecuencias. El artículo 1728: el vendedor que conocía el vicio o no podía ignorarlo debe la restitución del precio y la reparación del perjuicio, no solo una reducción. El artículo 1739: el vendedor no puede invocar la denuncia tardía del comprador si conocía o no podía ignorar el vicio. Solo un tribunal decide, con pruebas, si una respuesta constituye dolo: haga validar toda situación ambigua por su notario.

Ahí está el vuelco. El artículo 1726 precisa que el vendedor no está obligado a garantizar el vicio oculto conocido por el comprador: un defecto declarado deja de estar oculto. Declarar una infiltración resuelta en 2019, con factura en mano, transforma una demanda posible dentro de tres años en una discusión de precio hoy. Las demás señales que se leen en papel y el efecto real de los trabajos sobre el valor se tratan en otra parte.

Llenar las declaraciones del vendedor: primero los documentos, luego la D15

Al pie de la página 11 hay un recordatorio en mayúsculas: aporte todos los documentos disponibles que respalden las declaraciones. Reúnalos antes.

• La escritura de venta y el certificado de localización, con su fecha.
• Las facturas, garantías, planos y permisos municipales de los trabajos.
• Los peritajes ya pagados: pyrite, pyrrhotite, radón, ocre, amianto, agua.
• Sus documentos de seguro, incluida toda negativa a asegurar o a indemnizar.
• Las pruebas de mantenimiento: deshollinado, vaciado de la fosa séptica, bomba de calor.
• Para un inmueble alquilado, los contratos y todo aviso recibido de un inquilino.

Cuando realmente no sabe, el formulario prevé el gesto. Algunas preguntas tienen una casilla “no sé”: año de construcción, tipo de cimentación, año del revestimiento del techo. En los demás casos, la respuesta va en D15, con el número de la cláusula, y el formulario pide detallar ahí las razones por las cuales una pregunta no fue respondida.

No adivine nunca un año y no deje nunca una casilla vacía: el vacío es ambiguo, y la ambigüedad se vuelve contra quien la creó. “Lo ignoro, soy propietario desde 2021 y el inmueble data de 1958” es una respuesta precisa y defendible.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender sin llenar las declaraciones del vendedor? Sin corredor, ninguna regla de la OACIQ se lo exige, pero los artículos 1401, 1728 y 1733 del Code civil se aplican igualmente. En cuanto un corredor toma la inscripción, el formulario se vuelve un anexo obligatorio del contrato.

Si vendo sin garantía legal, ¿debo declararlo todo de todas formas? Sí. La cláusula de exclusión no le dispensa ni de llenar el formulario ni de responder con exactitud. Le protege contra los vicios que ignoraba, no contra una respuesta falsa, que sigue siendo un hecho personal en el sentido del artículo 1732.

Reparé el problema. ¿Debo declararlo? Sí, y es a su favor. La sección D15 pide precisar la naturaleza del suceso, el lugar y cómo se resolvió la situación. Una infiltración documentada y corregida es un argumento de venta; la misma, descubierta por el comprador, es un litigio.

Soy liquidador de una sucesión y nunca habité la casa. El formulario sigue siendo obligatorio. El liquidador responde a su leal saber y entender y, si no puede responder, lo indica en D15 con su condición y la razón. Está escrito en la primera página.

Para completar, lea siete fallas que se repiten en una transacción y vender con o sin corredor en Quebec.

¿Una declaración por llenar y una duda sobre una casilla? Escríbame y la llenamos línea por línea antes de salir al mercado, con los documentos a la vista.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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