Historial de crédito y compra de vivienda

Un ejemplo ficticio, para ilustrar. Imagine un comprador típico: ingeniero de software, buen empleo, ahorros sólidos, entusiasmado con su primer condominio en Laval con menos del 20 % de entrada. Encuentra el lugar. Hace una oferta. Se la aceptan. Y entonces, tres días antes del vencimiento de la condición de financiamiento, lo llama su corredor hipotecario.

Puntaje de crédito: 585, por debajo del mínimo de 600 que exige la SCHL (CMHC) para un préstamo asegurado.

La operación se cae. Doce meses después, tras un trabajo real sobre su crédito, compra, pero no esa propiedad, y a un precio más alto porque el mercado se movió.

Este tipo de situación a menudo puede evitarse. Así se evita.

¿Qué puntaje hace falta realmente?

Para una hipoteca asegurada por la SCHL, es decir con menos del 20 % de entrada, al menos uno de los prestatarios, o un garante, debe tener un puntaje de 600 como mínimo. Por debajo, se rechaza el seguro, y con él el préstamo.

Por encima de ese mínimo, los umbrales varían de un prestamista a otro. No existe una escala única: pregunte a cada prestamista cuál aplica a su expediente.

El puntaje no es el único criterio. El prestamista mira también sus razones de endeudamiento, la estabilidad de su ingreso y la naturaleza de su empleo. Un puntaje excelente no compensa un endeudamiento demasiado alto, y lo contrario también es cierto.

Los cinco factores, por peso

1. El historial de pagos. El factor más importante. Un solo pago con más de treinta días de retraso puede bajar decenas de puntos un buen puntaje, y la anotación permanece unos seis años en el expediente. Automatice al menos el pago mínimo de cada cuenta: es la protección más rentable que existe.

2. La utilización. Es la proporción de su límite que usa. Apunte a menos del 30 %, y a menos del 10 % si busca activamente subir su puntaje.

Un detalle que casi nadie conoce: lo que cuenta no es su saldo a fin de mes, es el saldo en el momento en que el emisor informa su estado de cuenta. Puede pagar su tarjeta completa cada mes y aun así mostrar una utilización del 80 % si sus compras caen antes de la fecha de corte. Pague una parte antes de esa fecha y el efecto aparece al mes siguiente.

3. La antigüedad del expediente. Nunca cierre su tarjeta más antigua, aunque no la use. Su fecha de apertura sostiene la edad promedio de su expediente, y cerrar una cuenta también recorta su límite total, lo que sube su utilización. Dos efectos negativos por una sola decisión.

4. La diversidad de crédito. Tener crédito renovable, como una tarjeta, y crédito a plazos, como un préstamo de auto, demuestra que sabe manejar ambos.

5. Las solicitudes nuevas. Cada consulta dura deja huella. Según la Agencia de Consumo Financiero de Canadá (ACFC), permanecen en el expediente tres años en Equifax y seis años en TransUnion. Evite cualquier solicitud nueva en los doce meses anteriores a su pedido hipotecario.

Vale anotar: según la ACFC, cuando compara una hipoteca o un préstamo de auto, las cotizaciones de varios prestamistas obtenidas dentro de un período de dos semanas se tratan como una sola consulta en las agencias de crédito.

La trampa del expediente delgado, muy común en Quebec

Muchos quebequenses usan poco el crédito: una sola tarjeta, ninguna deuda, todo pagado al contado. Es una excelente gestión personal, y es un problema para un prestamista.

Con menos de tres cuentas activas, o un historial de menos de dos años, el sistema no tiene datos suficientes para calcular un riesgo confiable. El resultado no es un mal puntaje, es un puntaje no concluyente, y algunos prestamistas rechazan solo por eso.

La corrección es simple pero lleva tiempo: abra un segundo producto, úselo para gastos pequeños y regulares, páguelo antes de la fecha de corte. Hacen falta unos doce meses para que el expediente sea utilizable. Precisamente por eso el crédito se trabaja un año antes de comprar, no tres semanas antes.

Lo que se corrige rápido y lo que toma años

En 30 a 60 días: bajar la utilización. Es la palanca más rápida que existe. Pagar saldos antes de la fecha de corte puede mover el puntaje ya en el ciclo siguiente.

En 3 a 6 meses: hacer corregir un error. Son más frecuentes de lo que se cree: una cuenta cerrada que sigue apareciendo activa, una deuda ya saldada, a veces el expediente de otra persona con nombre parecido. Usted tiene derecho a su expediente gratis en Equifax y en TransUnion. Pida los dos, no siempre contienen la misma información, y impugne por escrito lo que sea falso.

En 12 meses o más: borrar el efecto de un pago atrasado, construir un expediente delgado, recuperarse tras una cuenta en cobranza. Aquí no hay atajos, solo pagos limpios, mes tras mes.

Desconfíe de los servicios que prometen «reparar su crédito» rápido a cambio de dinero. Lo que es exacto en el expediente no puede quitarse, y todo lo que es falso puede hacerlo corregir usted mismo, gratis.

La lista antes de pedir su preaprobación

1. Saque sus dos expedientes, Equifax y TransUnion, y léalos completos.
2. Impugne por escrito cualquier error, y guarde las pruebas.
3. Baje cada tarjeta por debajo del 30 % de su límite, antes de la fecha de corte.
4. No cierre ninguna cuenta, ni siquiera las que no usa.
5. Ninguna solicitud de crédito nueva en los doce meses anteriores a su solicitud.
6. Automatice todos sus pagos mínimos.
7. Apunte a doce meses de pagos sin fallos antes de presentar la solicitud.

Dos errores que matan la operación después de la aprobación

Comprar a crédito entre la aprobación y la firma. El prestamista suele revisar su expediente una segunda vez, justo antes del desembolso. Un préstamo de auto o el financiamiento de unos muebles contratado en medio puede anular la aprobación, a pocos días de firmar ante el notario.

Cambiar de empleo durante el proceso. Aunque sea por mejor sueldo. La estabilidad laboral forma parte de la evaluación, y un período de prueba reinicia el conteo.

El momento correcto para ocuparse de su crédito es el día en que empieza a pensar en comprar. No el día en que encuentra la propiedad. La calculadora de capacidad de compra le da la otra mitad del panorama: lo que su ingreso realmente sostiene.

¿Quiere saber si su perfil está listo para una hipoteca? Soy corredor inmobiliario, no prestamista ni corredor hipotecario. Póngase en contacto y lo conecto con un corredor hipotecario de confianza.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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