Copropiedad indivisa en Montréal: cómo se financia

Usted visita un 4 1/2 en el Plateau, anunciado 80 000 $ por debajo de un condominio comparable a dos calles de ahí. La ficha dice “indiviso”. No es un descuento: es otro producto jurídico, con otra forma de financiarse y otro grupo de compradores el día de la reventa. Esto es lo que cambia, y lo que hay que haber leído antes de presentar una promesa de compra.

Por qué la indivisión existe sobre todo en Montréal

La indivisión no nació de una moda. Es la consecuencia de una prohibición.

El artículo 51 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (la ley del tribunal de vivienda de Quebec) plantea la regla en tres tiempos. Primer párrafo: un inmueble que tenga, o haya tenido en los 10 años anteriores a la solicitud, al menos una vivienda no puede convertirse en copropiedad dividida sin la autorización del Tribunal. Tercer párrafo: la conversión “está prohibida en la aglomeración de Montréal prevista en el artículo 4 de la Loi sur l’exercice de certaines compétences municipales dans certaines agglomérations, salvo derogación concedida en aplicación del artículo 54.12 por resolución del consejo del municipio”.

La Ville de Montréal añade una advertencia que muchos vendedores olvidan: “Una derogación concedida por el distrito no constituye una autorización para convertir. Solo el Tribunal administratif du logement puede autorizar una conversión.” Y la derogación misma no existe en todas partes. Le Plateau-Mont-Royal y Côte-des-Neiges Notre-Dame-de-Grâce no conceden ninguna. Lachine solo considera los inmuebles residenciales de 2 o 3 viviendas. Ahuntsic-Cartierville exige, entre otras condiciones, que al menos la mitad de las viviendas estén ocupadas por sus propietarios.

Resultado: en los barrios centrales, el dueño de un tríplex que quiere vender sus viviendas por separado no tiene derecho a crear tres fracciones catastrales. Así que vende partes de un inmueble que sigue siendo una sola unidad. Usted no compra el segundo piso. Usted compra un porcentaje de todo el inmueble, con el derecho de ocupar el segundo piso.

Un detalle de ese mismo párrafo merece leerse dos veces: la prohibición “no se aplica al inmueble cuyas viviendas están todas ocupadas por copropietarios indivisos”. Es la puerta de salida de ciertos inmuebles indivisos, y por eso la ocupación real de las viviendas por los copropietarios es un dato que se verifica, no una anécdota.

Copropiedad dividida e indivisa: la diferencia está en el catastro

El OACIQ, el organismo que supervisa a los corredores inmobiliarios de Quebec, lo formula sin rodeos: en una copropiedad indivisa, “ninguno de esos propietarios es dueño de una parte privativa del inmueble, sino que todos poseen un porcentaje del inmueble en su totalidad y gozan de derechos de uso exclusivo”.

El Código Civil completa el cuadro. El artículo 1015 presume las partes iguales y da a cada copropietario indiviso, respecto de su parte, los derechos de un propietario exclusivo: puede enajenarla, hipotecarla, y sus acreedores pueden embargarla. El artículo 1016 enmarca el uso: cada uno puede servirse del bien indiviso a condición de no afectar ni su destino ni los derechos de los demás. Éducaloi recuerda la consecuencia del silencio: “la ley presume que ustedes son propietarios en partes iguales, aunque sus aportaciones iniciales y sus contribuciones a los pagos hipotecarios sean desiguales”.

La línea de la evaluación catastral no es cosmética. El artículo 1050 solo crea una entidad distinta a efectos de evaluación e imposición inmobiliaria para la fracción de una copropiedad dividida. Nada equivalente existe para una parte indivisa: los impuestos municipales y escolares, dice el OACIQ, “son compartidos por el conjunto de los copropietarios, según la cuota parte respectiva que poseen”. Lo que usted compra realmente en el caso dividido está detallado en esta guía sobre el condominio y la casa.

El financiamiento de una copropiedad indivisa en Montréal

Aquí es donde los compradores se sorprenden, y aquí es donde hay que ser preciso.

Lo que la ley permite. El artículo 1015 autoriza la hipoteca sobre una parte indivisa. El montaje no es ilegal ni exótico.

Lo que enfría a los prestamistas. Dos artículos explican su prudencia. El artículo 1035 prevé que los acreedores, “incluso hipotecarios”, de un copropietario indiviso no pueden pedir la partición, salvo por acción oblicua en el caso en que el propio copropietario pudiera pedirla. El artículo 1021 añade que la partición ocurrida antes del término previsto en el convenio no es oponible al acreedor que tiene una hipoteca sobre una parte indivisa, a menos que haya consentido en ella. Una garantía cuya realización no se puede provocar por cuenta propia es una garantía menos líquida. El precio de esa iliquidez se paga en aportación inicial.

Lo que no puedo afirmarle. La SCHL publica sus criterios de admisibilidad para un préstamo de propietario ocupante: aportación inicial mínima del 5 % sobre los primeros 500 000 $ y del 10 % sobre el resto, valor inferior a 1 500 000 $, servicio bruto de la deuda limitado al 39 % y servicio total al 44 %, y vivienda destinada a ser ocupada por el prestatario. Ningún documento público de la SCHL que haya podido consultar anuncia un producto de seguro hipotecario que cubra una parte indivisa. No puedo, por tanto, citarle una regla escrita que fije su aportación inicial en el 20 %, y no lo haré. Lo que sí puedo decirle: haga validar el monto exacto, y la lista de prestamistas que aceptan la indivisión, por un corredor hipotecario antes de hacer una oferta, no después. La capacidad de endeudamiento se calcula de otra manera cuando el seguro hipotecario no está disponible.

El préstamo colectivo. En varios inmuebles indivisos, no es su parte la que está hipotecada, sino el inmueble entero, mediante un préstamo único que los copropietarios reembolsan juntos. El contrato de corretaje obligatorio del OACIQ lo tiene en cuenta: obliga al vendedor a proporcionar “todos los documentos relativos a los préstamos referentes al INMUEBLE y las escrituras de préstamo y de garantía hipotecaria, incluidas todas las penalidades que puedan estar asociadas a ellas”. Pida esas escrituras. Le dirán si el incumplimiento del vecino puede alcanzar su techo. Sobre la aportación inicial en general, lea también el mito del 20 %.

La convention d’indivision: lo que debe resolver

El artículo 1013 permite a los copropietarios indivisos aplazar la partición por escrito, por una duración que no puede exceder los 30 años, renovable. El artículo 1014 exige que la indivisión convencional que recae sobre un inmueble sea publicada para ser oponible a terceros, y precisa qué cubre la publicación: la duración prevista, la identificación de las partes, los derechos de tanteo concedidos y la atribución de un derecho de uso o de disfrute exclusivo de una porción del bien.

Sin ese convenio se aplican las reglas supletorias, y no se parecen a la vida de un inmueble. El artículo 1025 establece que los copropietarios indivisos administran el bien en común. El artículo 1026 reparte: las decisiones de administración se toman por mayoría de los copropietarios, en número y en partes, pero enajenar el bien, partirlo, gravarlo con un derecho real, cambiar su destino o introducirle modificaciones sustanciales exige la unanimidad. Un solo opositor bloquea un refinanciamiento o una transformación mayor. El artículo 1027 permite confiar la administración a un gerente.

La Chambre des notaires enumera lo que el convenio puede cubrir: la duración, los derechos y obligaciones relativos al disfrute de los lugares, el reparto de las obligaciones de mantenimiento y de renovación, el reparto de los gastos, la propiedad de las mejoras, las restricciones en cuanto a la venta, las reglas de administración y las reglas de partición en caso de fin de la indivisión. Añade que un convenio contiene habitualmente un derecho de tanteo, el cual “obliga al copropietario indiviso que quiere vender a ofrecer primero su parte a sus copropietarios”.

Ese derecho de tanteo no es un detalle de cortesía. El artículo 1022 da a todo copropietario indiviso un derecho de retracto de 60 días contra un comprador ajeno a la indivisión, salvo cuando se han estipulado derechos de tanteo en el convenio y se han publicado. Dicho de otro modo, su compra puede deshacerse si los papeles no se hicieron correctamente.

Cargas, impuestos y el riesgo de pagar por el vecino

El artículo 1019 es la regla por defecto: los copropietarios indivisos responden, “en proporción a su parte”, de los gastos de administración y de las demás cargas comunes. Proporción, no solidaridad. Pero un convenio puede prever otra cosa, y sobre todo un préstamo único que grava el inmueble crea una exposición común muy real.

Haga entonces la pregunta en voz alta antes de la oferta: si el copropietario de la planta baja deja de pagar su parte del préstamo o de los impuestos, ¿quién paga en su lugar, en qué plazo y con qué recurso contra él? La respuesta debe estar escrita en el convenio. Si no está, le costará caro el día en que el caso se presente. El principio es el mismo que para una compra entre allegados, detallado en comprar entre varios en Quebec.

Sobre las obras, el artículo 1020 da derecho al reembolso de los gastos necesarios hechos para conservar el bien, y a una indemnización en el momento de la partición por los demás gastos autorizados. La palabra “autorizados” hace todo el trabajo: se pide antes, y por escrito.

Revender una parte de copropiedad indivisa

Lo que usted revenderá no es una vivienda. Es una parte. El formulario obligatorio del OACIQ lleva justamente ese nombre: contrato de corretaje exclusivo, “parte de un inmueble principalmente residencial poseído en copropiedad por indivisión”. Ese formulario obliga al vendedor a obtener de los demás copropietarios indivisos una renuncia escrita a su derecho de tanteo o a su derecho de retracto del artículo 1022, y a entregarla al corredor.

Dos consecuencias para su precio. Primero, el grupo de compradores se limita a quienes disponen de la aportación inicial exigida y encuentran un prestamista que acepte la indivisión. Segundo, cada venta pasa por el acuerdo, o al menos la renuncia, de personas que no son parte en su transacción.

Ninguna fuente pública me permite cifrar la diferencia de precio entre una parte indivisa y una copropiedad dividida comparable en Montréal. La APCIQ no publica ese desglose. Desconfíe de todo porcentaje anunciado sin fuente, incluso al alza.

El artículo 1031 ofrece la salida colectiva: las tres cuartas partes de los copropietarios indivisos, que representen el 90 % de las partes, pueden poner fin a la indivisión de un inmueble principalmente de uso habitacional para establecer su copropiedad dividida. Queda que la autorización del Tribunal administratif du logement sigue siendo necesaria en los casos previstos por el artículo 51, y que la declaración de copropiedad debe inscribirse dentro del año de la autorización, sin lo cual esta queda sin efecto.

Los documentos que debe obtener y los profesionales a consultar

El contrato de corretaje obligatorio del OACIQ ya establece la lista que el vendedor debe proporcionar. Reclámela completa, antes del fin de su plazo de examen.

• La convention d’indivision publicada, y la fecha de su vencimiento
• Las actas de las asambleas de los copropietarios indivisos
• Los estados financieros y las cuentas de impuestos
• La póliza de seguro del inmueble poseído en copropiedad
• El reglamento del inmueble y las escrituras de modificación
• Las escrituras de préstamo y de garantía hipotecaria, penalidades incluidas
• El certificat de localisation, el certificado de localización que describe el estado actual del inmueble
• Los contratos de arrendamiento, si quedan viviendas alquiladas

Tres profesionales, tres papeles. El notario lee y, si hace falta, manda modificar el convenio: la Chambre des notaires recuerda que un profesional del derecho puede aconsejarle y ayudarle a redactarlo. El corredor hipotecario confirma qué prestamista acepta el expediente y en qué condiciones. El corredor inmobiliario usa el formulario correcto y obtiene las renuncias. Ninguno de los tres reemplaza a los otros dos. La secuencia completa hasta las llaves está descrita en el recorrido ante el notario.

Preguntas frecuentes

¿Es la indivisión jurídicamente menos sólida que un condominio? No. Es un derecho de propiedad previsto en los artículos 1012 y siguientes del Código Civil. Lo que cambia es el objeto del derecho, un porcentaje en lugar de una fracción catastral, y la manera en que los prestamistas lo tratan.

¿Puedo alquilar mi vivienda en un inmueble indiviso? Depende de la convention d’indivision y de su escritura de préstamo, no de una regla general del Código Civil. Haga leer ambos documentos antes de comprar si el alquiler forma parte de su plan.

¿Puede un copropietario obligarme a vender? El artículo 1030 establece que nadie está obligado a permanecer en la indivisión y que la partición siempre puede provocarse, salvo si ha sido aplazada por convenio. Un convenio publicado y vigente es, por tanto, su principal protección. Verifique su fecha de vencimiento: no puede pasar de los 30 años.

¿Puede mi inmueble indiviso volverse dividido algún día? Tal vez, nunca automáticamente. Hay que reunir las tres cuartas partes de los copropietarios indivisos que representen el 90 % de las partes (artículo 1031), obtener la autorización del Tribunal administratif du logement cuando es exigida, y respetar el reglamento del distrito. Compre el inmueble tal como es, no tal como podría llegar a ser.

Para completar, lea lo que usted compra realmente en copropiedad y comprar entre varios en Quebec.

¿Duda ante una parte indivisa en un barrio central? Escríbame: leemos la convention d’indivision y las escrituras de préstamo antes de hablar de precio.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges