Contrato de corretaje de venta en Quebec

El día en que pone su propiedad a la venta, le presentan un documento de once páginas, y la mayoría de los vendedores lo firma en quince minutos. Sin embargo, ese documento decide su precio, su libertad de cambiar de opinión y el momento exacto en que deberá una retribución. Aquí está la lectura cláusula por cláusula, con las preguntas que conviene hacer antes de firmar.

El contrato de corretaje de venta es un formulario obligatorio de la OACIQ

Su corredor no redacta este contrato. El artículo 24 de la Loi sur le courtage immobilier (la ley quebequense sobre el corretaje inmobiliario) es claro: «El contrato debe constar por escrito en el formulario obligatorio elaborado por el Organismo.» Para una casa o un plex de menos de cinco viviendas perteneciente a un particular, se trata del formulario contrat de courtage exclusif, vente (contrato de corretaje exclusivo de venta), identificado como CCVE.

Tres consecuencias prácticas. Un contrato de corretaje verbal es nulo, según el artículo 26. Usted solo está obligado a cumplir sus obligaciones a partir del momento en que tiene en su poder un duplicado del contrato, según el artículo 25. Y el artículo 30 prohíbe renunciar por acuerdo particular a los derechos de ese capítulo.

El reglamento también regula la forma de llenarlo: el corredor debe dejarle tomar conocimiento de los términos y darle todas las explicaciones antes de la firma, y no puede hacer ningún añadido, ninguna modificación ni ninguna tachadura después de que una parte haya firmado.

Cláusula 2: la exclusividad, la duración y cómo salir del contrato

El recuadro de la primera página lo anuncia sin rodeos. Si el inmueble se vende durante la vigencia del contrato, sea por intermedio del corredor o sin él, el vendedor deberá pagar una retribución. Usted conserva el derecho de comercializar el inmueble por su cuenta, pero no el de venderlo sin pagar.

La cláusula 2.1 fija la hora y la fecha de finalización, a las 23:59. Si no se escribe ninguna fecha, el contrato termina 30 días después de su celebración. La duración no está impuesta: es usted quien la escribe.

Esa misma cláusula 2.1 regula la salida. Salvo estipulación en contrario en la cláusula 11.1, usted puede resolver el contrato sin motivo en cualquier momento, pero entonces debe pagar los gastos y desembolsos ya asumidos por el corredor, o indemnizarlo por el perjuicio sufrido. Si el contrato está estipulado como no resoluble, el artículo 28 de la ley se aplica de todos modos: usted puede resolverlo a su discreción dentro de los tres días siguientes a aquel en que recibe un duplicado firmado por ambas partes, mediante simple aviso escrito. El artículo 29 añade que entonces no puede exigirse ninguna retribución, salvo que ocurra una venta que cumpla las condiciones del artículo 27.

El corredor, por su parte, solo puede resolver el contrato por un motivo serio, y no a destiempo.

Cláusula 4: el precio pedido, las inclusiones y qué cambia si lo baja

La cláusula 4.1 contiene el precio de venta pedido. No es una tasación, es su decisión. Bajar ese precio más adelante no anula nada: se hace mediante el formulario Modifications (modificaciones), firmado por ambas partes, y el resto del contrato sigue corriendo.

Lea con atención el resto de la cláusula 4. El punto 4.3 pone a su cargo los gastos de reembolso y de cancelación de toda hipoteca, incluida toda penalidad exigible en caso de reembolso anticipado. El punto 4.4 precisa que los bienes incluidos se venden sin garantía legal de calidad y por cuenta y riesgo del comprador, pero que deberán estar en estado de funcionamiento en el momento de la entrega. El punto 4.6 le pide identificar los contratos de alquiler que el comprador deberá retomar: calentador de agua, sistema de alarma, tanque de propano. Un tanque alquilado olvidado en esa línea se convierte en una discusión en la oficina del notario.

La cláusula 5 fija la fecha o el plazo de firma de la escritura de venta y la fecha de ocupación. La cláusula 6 autoriza la difusión de la información y de las fotografías a los servicios entre corredores.

Antes de fijar la cifra de la cláusula 4.1, sitúe su punto de partida con una estimación del valor de su propiedad y luego pregunte al corredor en qué ventas comparables apoya su recomendación.

Cláusula 7: la retribución y los cuatro casos en que se hace exigible

Ninguna tarifa está fijada por ley. La cláusula 7.1 ofrece dos casillas: un porcentaje del precio de venta, o una suma global, más los impuestos aplicables. La cifra se negocia antes de la firma, no después.

Esa misma cláusula 7.1 enumera las cuatro situaciones que hacen exigible esa retribución.

La cláusula 7.3 fija la parte ofrecida al corredor colaborador. El formulario le advierte que un reparto poco razonable hacia los demás corredores puede disminuir su interés en proponer su inmueble a sus clientes. Es una cifra para discutir, no una casilla para llenar de prisa.

La cláusula 7.4 prevé lo contrario: no se debe ninguna retribución si el corredor o su cónyuge adquiere un interés en el inmueble, ni si, por culpa del comprador, la escritura no se firma o el precio no se paga.

Los 180 días posteriores al fin del contrato de corretaje

Es la cláusula que más sorprende a los vendedores, y es la que hay que entender con exactitud. El artículo 27 de la Loi sur le courtage immobilier deja sin efecto todo convenio que lo obligue a retribuir a un corredor después de la expiración del contrato, salvo que se reúnan tres condiciones: el contrato está estipulado como exclusivo, la venta se realiza con una persona que estuvo interesada en el inmueble durante la vigencia del contrato, y la operación ocurre a más tardar 180 días después de la fecha de expiración, sin que usted haya celebrado entretanto con otro titular de licencia un contrato estipulado como exclusivo.

La cláusula 7.1 del formulario retoma esas condiciones palabra por palabra, y añade que el nuevo contrato exclusivo debe haberse celebrado «de buena fe».

Dicho de otro modo: si cambia de corredor y firma un nuevo contrato exclusivo, la reclamación anterior cae. Si deja expirar el contrato y vende por su cuenta, cuatro meses después, a alguien que había visitado durante la inscripción, no cae. La pregunta que conviene hacer antes de firmar: al terminar el contrato, ¿me entregará la lista de las personas interesadas?

Cláusula 8: sus declaraciones sobre el inmueble y su peso jurídico

La cláusula 8.1 no es una formalidad. En ella usted declara ser el único propietario o estar debidamente autorizado a firmar, que el inmueble no es objeto de ningún otro contrato de corretaje, que ningún contrato de arrendamiento impide la venta y que usted es residente canadiense en el sentido de las leyes fiscales. La cláusula 8.5 lo compromete a entregar un certificat de localisation (certificado de localización) que refleje el estado físico actual del lugar. La cláusula 8.6 exige el consentimiento del cónyuge cuando el inmueble es la residencia familiar.

A esto se suma el anexo previsto en la cláusula 12.1: el formulario obligatorio Déclarations du vendeur sur l’immeuble (declaraciones del vendedor sobre el inmueble), el DV. Allí responde, según su leal saber y entender y de buena fe, sobre el suelo, el techo, el agua, las infiltraciones, las limitaciones de derecho público y un fallecimiento violento ocurrido en el inmueble. El corredor debe llenarlo con usted y hacérselo firmar; si usted se niega, no puede celebrar el contrato de corretaje.

Por qué este rigor. El artículo 1726 del Code civil du Québec obliga al vendedor a garantizar al comprador contra los vicios ocultos, y el artículo 1728 añade que si el vendedor conocía el vicio o no podía ignorarlo, deberá además reparar el perjuicio sufrido. Una declaración completa es su mejor protección. Ante una pregunta que lo deje dudando, haga validar la redacción por un notario antes de firmar.

Doble representación y cláusula 9: lo que el corredor le debe a cambio

La doble representación está prohibida en Quebec. En concreto: si un comprador que ya tiene un contrato de corretaje de compra con su corredor quiere hacer una oferta sobre su propiedad, el artículo 29.1 de la ley obliga a ese corredor a resolver el contrato del comprador, a recomendarle otro corredor, y no puede reclamar ninguna retribución a ese comprador.

Si el comprador no tiene ningún contrato, no hay doble representación, pero el corredor debe informarle que representa únicamente los intereses de usted y darle un trato equitativo: información objetiva, sin divulgar su información confidencial o estratégica.

A cambio, la cláusula 9.1 enumera catorce compromisos del corredor. Los más útiles de recordar: actuar con lealtad, diligencia y competencia; presentarle a la mayor brevedad toda promesa escrita recibida; efectuar las verificaciones de uso sobre los datos que sirven para describir el inmueble; colocar la mención «vendido» solo cuando se cumplan todas las condiciones del acuerdo, salvo la firma de la escritura y el pago; revelarle por escrito todo interés personal y todo reparto de retribución distinto del previsto; y entregarle un duplicado del contrato. La cláusula 14.1 añade que, en caso de diferencia, la OACIQ puede actuar como conciliadora, mediadora o árbitro si ambas partes lo solicitan.

Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar un contrato de tres meses en lugar de seis? Sí. La ley no impone ninguna duración y es usted quien escribe la fecha en la cláusula 2.1. Solo tenga presente que la cláusula de los 180 días se aplica a partir de esa fecha de finalización, sea cual sea la duración elegida.

Si resuelvo el contrato, ¿pago algo? Fuera del plazo de tres días del artículo 28, la cláusula 2.1 prevé que usted puede tener que reembolsar los gastos y desembolsos ya asumidos, o indemnizar al corredor por el perjuicio sufrido. Pregunte de antemano qué gastos están previstos.

Mi vecino visitó durante la inscripción y compra seis meses después. ¿Debo la retribución? Si han pasado más de 180 días desde el fin del contrato, no. Dentro de los 180 días, sí, salvo que usted hubiera celebrado de buena fe un nuevo contrato exclusivo con otro corredor.

¿Qué ocurre si mi corredor cambia de agencia? La cláusula 10 le da la opción: seguir al corredor a su nueva agencia enviando un aviso escrito, o quedarse con la agencia. A falta de aviso, el contrato se considera resuelto el día en que el corredor comienza a ejercer allí.

Para completar, lea qué paga realmente en comisión en Quebec, la comparación honesta entre vender con o sin corredor, el costo real de una venta y las cinco preguntas que hacer antes de contratar a un corredor.

¿Tiene un contrato de corretaje delante y una cláusula que lo detiene? Escríbame. Le explico la cláusula antes de que firme, aunque se la haya presentado otro corredor.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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