Contrato de corretaje de compra en Quebec: qué está firmando

El documento ocupa ocho páginas y se firma a menudo en una cocina, entre dos visitas. Casi no tiene nada en común con el que firma un vendedor: otro formulario, otra numeración y una cuestión de retribución que no se resuelve de la misma manera en absoluto. Esto es lo que hay que leer y negociar antes de firmar.

El contrato de corretaje de compra es el formulario CCA 00001

El artículo 24 de la Loi sur le courtage immobilier (la ley del corretaje inmobiliario de Quebec) no deja margen: el contrato debe constar por escrito en el formulario obligatorio elaborado por la OACIQ, y solo queda formado cuando las partes lo han firmado. Para una casa, un dúplex o un tríplex, se trata del Contrat de courtage exclusif, Achat, Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété, el contrato exclusivo de corretaje de compra para un inmueble principalmente residencial de menos de 5 viviendas excluida la copropiedad, identificado como CCA 00001.

Quédese con la palabra excluant, excluyendo. Desde las modificaciones que entraron en vigor el 29 de noviembre de 2023, una copropiedad dividida o indivisa se firma en otro formulario, el CCADI. Si busca un condominio en Montreal y le presentan un CCA, haga la pregunta.

El artículo 26 anula todo contrato verbal. El artículo 25 precisa que usted solo está obligado a cumplir sus obligaciones a partir del momento en que tiene en su poder un duplicado del contrato.

La comparación con el contrato de corretaje de venta, cláusula por cláusula es instructiva: once páginas contra ocho, un anexo obligatorio de declaraciones sobre el inmueble para el vendedor, ninguno para usted. Su contrato trata de una búsqueda, no de un bien que ya posee.

Cláusula 2.1: la duración, y la exclusividad que no lo encierra tanto como se cree

Usted contrata «en exclusividad» los servicios del corredor para buscar un inmueble y concluir un acuerdo de compra. El contrato termina a las 23 h 59 de la fecha que usted escriba, y si no hay fecha, 30 días después de haberse celebrado. Treinta días rara vez es el tiempo de una búsqueda seria en el Gran Montreal: esa fecha es una decisión.

La cláusula 3.1. La más corta del formulario, y la que decide todo lo demás. Describe las características esenciales del inmueble buscado, y tanto la exclusividad como la retribución remiten las dos a «todo inmueble contemplado en la cláusula 3.1». Redactada de forma amplia, esa línea cubre casi todo el mercado. Redactada con precisión, le deja aire.

La exclusividad no significa que usted deje de buscar. El folleto de la OACIQ es explícito: solo se aplica entre titulares de licencia. La cláusula 7.2 confirma que usted puede hacer gestiones por su cuenta ante un propietario, incluso visitar un inmueble abierto al público sin cita, con dos condiciones: revelar que está representado y avisar a su corredor de sus gestiones. De ahí la utilidad de saber para quién trabaja el corredor que recibe en la puerta.

Cláusula 6: quién paga realmente al corredor del comprador

Ninguna ley fija una tarifa en Quebec. La cláusula 6.1 le hace elegir entre un porcentaje y una suma fija, más los impuestos. El porcentaje se aplica al precio inscrito en una promesse d’achat, o al precio buscado de la cláusula 5.1 en el caso en que un acto voluntario suyo impida la ejecución del contrato.

Tres situaciones la hacen exigible: un acuerdo de compra de un inmueble contemplado en la cláusula 3.1 celebrado durante la vigencia del contrato, con o sin la intermediación del corredor; un acuerdo celebrado dentro de los 180 días siguientes al fin o a la resolución, cuando usted se había interesado en ese inmueble durante la vigencia, salvo que entretanto haya celebrado de buena fe un contrato exclusivo con otro corredor; y el acto voluntario que impide la ejecución.

La cláusula 6.2 responde a la verdadera pregunta. Obliga a su corredor a cobrar toda retribución que pueda deberle otra agencia, y prevé que el monto cobrado se deducirá de la retribución prevista en su contrato. La oferta de reparto inscrita en el contrato de corretaje del vendedor viene entonces en deducción de lo que usted debe. Todo depende de la diferencia entre las dos cifras.

Cuando queda una diferencia por pagar, el Guide des pratiques professionnelles de la OACIQ (su guía de prácticas profesionales) describe dos caminos: la factura directa, o el financiamiento de ese monto dentro del precio ofrecido, mediante la cláusula R2.5 del Annexe R, Immeuble résidentiel. El segundo tiene condiciones: según esa misma guía, la CMHC exige que la retribución esté incluida en el precio de la propuesta y que ese precio no supere el valor de la propiedad. Hay que validarlo con su prestamista.

Una advertencia enmarcada acompaña a la cláusula 6.2: el monto ofrecido varía de una agencia a otra y de una propiedad a otra, puede incluso superar lo que usted acordó, y el corredor debe informarle del monto que espera recibir antes de que usted formule una propuesta. Es una pregunta para cada propiedad, no una sola vez. Sitúe primero su rango con la calculadora de capacidad de compra: el monto a financiar cambia si se suma una retribución al precio.

La cláusula 6.3 prevé lo contrario. No se debe ninguna retribución si el corredor, su cónyuge o una sociedad que controla tiene un interés en el inmueble vendido, ni si, por culpa del vendedor, la escritura de venta no se firma. El contrato del vendedor contiene la cláusula espejo, referida a la culpa del comprador.

Cláusula 7: las dos cosas que usted se compromete a no hacer

Durante la vigencia del contrato, usted no puede, directa ni indirectamente, negociar con el propietario de un inmueble contemplado en la cláusula 3.1 por intermedio de otra persona que su corredor, ni ser parte en un acuerdo de compra, permuta o alquiler de tal inmueble de otro modo que como resultado de los servicios de su corredor.

La cláusula 7.3 añade una declaración: usted afirma no tener ningún contrato de corretaje de compra todavía vigente con otra agencia. Dos contratos que se solapan lo exponen a dos reclamaciones por una sola transacción.

Cláusula 8: los doce compromisos del corredor, y el deber de verificación

Es la contraparte, y la parte del formulario que menos leen los compradores. El corredor se compromete, entre otras cosas, a actuar con lealtad, diligencia y competencia, a presentar en el mejor plazo toda promesa escrita que reciba de usted, a revelar por escrito todo interés que tenga en un inmueble que le presente y todo acuerdo de retribución vinculado al objeto del contrato, y a entregarle un duplicado.

El párrafo 3 merece una lectura atenta: debe efectuar las verificaciones de uso y demostrar la exactitud de los hechos o datos que le transmite y que no provienen de otro corredor. El reglamento de deontología va más lejos: descubrir los factores que puedan afectarlo desfavorablemente, informarle de todo factor desfavorable que conozca, asesorarlo con objetividad y recomendar un experto reconocido cuando la protección de sus intereses lo exija.

Un comprador que trata solo con el corredor del vendedor no obtiene nada de eso. El formulario Avis du courtier sans contrat de courtage exclusif, Achat, el aviso del corredor sin contrato exclusivo de compra, lo dice sin rodeos: ese corredor trabaja de facto para el vendedor, no puede exigir ninguna retribución al comprador, y solo le debe información objetiva y trato equitativo.

Doble representación: el que cae es su contrato, no el del vendedor

Esta es la asimetría que nadie explica. El artículo 29.1 de la ley impone resolver un contrato de compra, jamás un contrato de venta. Si su corredor se entera de que usted quiere presentar una propuesta sobre un inmueble que él mismo tiene inscrito, debe enviarle un aviso motivado y escrito que indique el inmueble en cuestión, recomendarle celebrar un nuevo contrato con otro corredor, y no puede exigir ninguna retribución. Esa advertencia está integrada en la cláusula 2.1 del formulario.

El reglamento prevé dos excepciones: que ningún titular de licencia establecido en un radio de 50 kilómetros pueda actuar como su intermediario, o que, dentro de una agencia, el corredor que tiene la inscripción no sea el que lo representa. El corredor debe entonces informarle por escrito y obtener su consentimiento escrito antes de cualquier propuesta. De lo contrario, resuelve.

Resolver un contrato de corretaje de compra: las tres puertas

La primera está en la cláusula 2.1: salvo estipulación contraria en la cláusula 10.1, usted puede resolver sin motivo en cualquier momento. Podrá entonces tener que pagar los gastos y desembolsos ya efectuados o indemnizar al corredor por el perjuicio sufrido. Pregunte de antemano cuáles son.

La segunda vale incluso si el contrato se estipula no resoluble: el artículo 28 de la ley le da tres días, contados desde el día en que recibe un duplicado firmado por ambas partes, para resolver a su discreción mediante aviso escrito. El artículo 29 añade que entonces no puede exigirse ninguna retribución, salvo si ocurre una operación que reúna las condiciones del artículo 27.

La tercera no es la suya: el corredor solo puede resolver por un motivo serio, y no a destiempo.

Preguntas frecuentes

¿Firmar me cuesta algo? En la mayoría de las transacciones en que el vendedor está representado, el reparto ofrecido al corredor colaborador se deduce de su retribución y no queda nada por pagar. La factura aparece cuando ese reparto es inferior al monto de su cláusula 6.1, o cuando el vendedor no tiene corredor.

Quiero comprar directamente al propietario. ¿Está permitido? Sí, y la cláusula 7.2 le permite hacer las primeras gestiones por su cuenta. Pero no vendrá ningún reparto del lado vendedor: es el caso en que su cláusula 6.1 se paga íntegra. Haga el cálculo antes de la visita, no después.

¿A partir de cuándo corren los 180 días? Desde la fecha de fin inscrita en la cláusula 2.1, o desde la fecha de resolución, nunca desde la fecha de firma.

Mi corredor tiene inscrita la propiedad que me conviene. ¿Qué hacemos? Salvo la excepción prevista en el reglamento, debe resolver su contrato, recomendarle otro corredor, y no puede reclamarle nada. Muchos compradores viven ese momento como un abandono: es lo contrario, es la regla que le evita ser asesorado por quien defiende al otro lado.

Para completar, lea qué está pagando realmente en comisión en Quebec, qué debe revelarle el corredor sobre una propiedad fuera del mercado y las cinco preguntas que hacer antes de contratar a un corredor.

¿Le presentaron un contrato de corretaje de compra y hay una cláusula que le inquieta? Escríbame. Le explico la cláusula y el cálculo de la cláusula 6.2 antes de que firme.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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