Conservar o vender una propiedad en Quebec: cinco casos

Un propietario que duda se dice que conserva “mientras tanto, a ver qué pasa”. El problema es que ciertos relojes siguen corriendo durante esa espera. Aquí van cinco situaciones quebequenses en las que la inacción tiene un costo que se puede cifrar, y después la prueba que debe hacer con sus propias cifras.

Conservar o vender una propiedad en Quebec: ambas cosas son una decisión

No vender no es un statu quo. Es la decisión de seguir pagando la cuota hipotecaria, los impuestos municipales y escolares, el seguro, la energía, el mantenimiento y, en copropiedad, los gastos comunes. Esa decisión puede ser excelente. Se vuelve cara cuando se acerca un vencimiento concreto y nadie lo ha anotado en el calendario.

El mes de salida al mercado es otra pregunta, tratada en lo que dicen las cifras mensuales de la APCIQ. Esta trata de otra cosa: ¿existe, en su expediente, un vencimiento que haga que esperar salga más caro que vender?

La renovación hipotecaria que cambia el cálculo

En julio de 2025, el Banque du Canada (el banco central de Canadá) publicó una nota analítica del personal, firmada por Claudia Godbout, Adam Su y Yang Xu, sobre el efecto de las renovaciones. Sus conclusiones, frente a diciembre de 2024: alrededor del 60% de los prestatarios que renuevan en 2025 o en 2026 deberían ver subir sus cuotas; los préstamos a tasa fija de cinco años renovados en 2026 verían un alza media de cerca del 20%; los préstamos a tasa variable con cuota variable seguirían bajando entre un 5% y un 7% aproximadamente. Entre los prestatarios cuya cuota sube, la razón mediana del servicio de la deuda pasaría del 15,3% al 18,0%, es decir 2,7 puntos porcentuales.

Este ciclo tiene un final anunciado. En su declaración preliminar del 28 de mayo de 2026, que acompaña al Informe sobre la estabilidad financiera, el Banco escribe que “la última ola de estas renovaciones tendrá lugar en los próximos 12 meses”. La tasa de política, por su parte, se mantiene en 2,25% desde octubre de 2025, confirmada el 2 de septiembre de 2026.

Lo que sigue es una ilustración aritmética de lo que una diferencia de tasa le hace a una cuota. Las tasas de abajo no son tasas ofrecidas, son dos puntos de comparación, y la amortización utilizada es la que a usted le queda.

Trescientos dólares al mes son 3 600 $ al año. Haga el cálculo con sus cifras en la calculadora hipotecaria, y compare el resultado con lo que espera ganar esperando. No soy corredor hipotecario: la penalidad por pago anticipado, el diferencial de tasa de interés y la transferibilidad de su préstamo se verifican con su prestamista o con un corredor hipotecario certificado por la Autorité des marchés financiers, y el mecanismo está explicado en lo que se decide antes de la tasa.

El mantenimiento aplazado se convierte en un problema declarable

El artículo 1726 del Code civil (el Código Civil de Quebec) es claro: el vendedor garantiza al comprador que el bien está “exento de vicios ocultos que lo hagan impropio para el uso al que se destina o que disminuyan tanto su utilidad que el comprador no lo habría comprado, o no habría pagado un precio tan alto, de haberlos conocido”.

El formulario obligatorio Declarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), de la OACIQ, el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec, convierte esa regla en preguntas precisas: si ya ha habido infiltraciones de agua y en qué lugar, si ya ha habido rastros de moho, de podredumbre o de hongos, si el inmueble ha sido inspeccionado alguna vez, y si alguna compañía de seguros se ha negado a asegurarlo o a indemnizarle.

Ese es el costo de esperar. Una infiltración reparada este año es una factura y una línea de la declaración resuelta. La misma infiltración dejada tres años se convierte en un historial, a veces en moho, a veces en una negativa de seguro, y todo eso se declara. El formulario prevé además que el vendedor “se compromete a avisar a su corredor si obtiene información adicional sobre el inmueble después de firmar el formulario”. Del lado del comprador, el artículo 1739 obliga a denunciar el vicio por escrito en un plazo razonable tras su descubrimiento, lo que devuelve el expediente hacia usted.

Aplazar un trabajo que se conoce no hace desaparecer la obligación de declararlo, y entre tanto el problema crece.

La vivienda desocupada y su póliza de seguro

Es el punto peor entendido. El artículo 2466 del Code civil obliga al asegurado a declarar sin demora al asegurador “las circunstancias que agravan los riesgos estipulados en la póliza y que resultan de sus propios actos”, si son de naturaleza tal que influyan de manera importante en la apreciación del riesgo o en la decisión de mantener el seguro.

El artículo 2468 precisa el caso de la vivienda: la desocupación de una residencia “no constituye una agravación del riesgo cuando no dura más de 30 días consecutivos o cuando el seguro cubre una residencia secundaria designada como tal”.

Cuidado con la lectura. La ley dice lo que no es una agravación; no describe su cobertura. Su contrato puede fijar sus propios plazos y sus propias exclusiones durante una desocupación, por ejemplo para el robo, el daño por agua o la congelación. La única manera de conocer su cifra es leer su póliza y llamar a su asegurador o a su corredor en seguros de daños. No dé por sentado que 30 días es su número.

Una vez informado, el asegurador puede rescindir el contrato o proponer por escrito una nueva tasa de prima, que el asegurado tiene 30 días para aceptar y pagar, y de lo contrario la póliza deja de estar en vigor: es el artículo 2467. Si la agravación no se declara, se aplica el artículo 2411 y la indemnización puede reducirse en la proporción de la prima cobrada respecto a la que se debería haber cobrado.

Una casa vacía que se conserva “mientras lo pensamos” no es, por lo tanto, neutra. Puede modificar su cobertura, su prima y la respuesta que tendrá que dar más adelante en el formulario de declaraciones del vendedor.

La sucesión que se deja dormir

La muerte no detiene ni los impuestos, ni el seguro, ni la calefacción. La liquidación, en cambio, lleva tiempo.

El liquidador ejerce la saisine de los herederos durante el tiempo necesario para la liquidación, y su designación se publica en el registro de derechos personales y reales mobiliarios así como en el Registre foncier, el registro de la propiedad de Quebec, cuando hay un inmueble: es el artículo 777 del Code civil. Está obligado a hacer inventario y actúa como administrador del bien ajeno encargado de la simple administración.

Vender la casa no es automático. Éducaloi lo resume así: si el testamento da al liquidador el poder de vender, puede vender los bienes de la sucesión; si no, necesita la autorización de los herederos o, en su defecto, la del tribunal. Éducaloi señala también que la espera de los certificados de descargo fiscal puede tomar “varias semanas, incluso varios meses”.

El bloqueo típico no es jurídico, es humano. Dos herederos quieren conservar, uno quiere vender, y nadie decide. El artículo 1030 zanja la cuestión: “Nadie está obligado a permanecer en la indivisión.” Mientras tanto, la casa suele estar vacía, lo que nos devuelve a la sección anterior.

La cuota especial en copropiedad: vender antes o después

El artículo 1071 obliga al sindicato de copropietarios a constituir un fondo de previsión y a obtener un estudio que establezca las sumas necesarias para cubrir el costo estimado de las reparaciones mayores y del reemplazo de las partes comunes. El artículo 1070.2 impone un libro de mantenimiento que describa los trabajos hechos y los pendientes.

El reglamento de aplicación entró en vigor el 14 de agosto de 2025. Según Québec.ca, la constancia del sindicato es exigible en una venta desde esa fecha, el libro de mantenimiento y el estudio del fondo deben estar listos a más tardar el 14 de agosto de 2028, y el estudio se rehace después cada cinco años por un profesional habilitado. El artículo 1068.1 prevé que el sindicato entregue la constancia en un plazo de 15 días al copropietario que la solicite.

Vender “antes de que se sepa” no se sostiene. La constancia, las actas, los estados financieros, el libro de mantenimiento y el estudio del fondo están en el registro de la copropiedad, y un comprador bien asesorado los pide. El artículo 1072.1 añade que el consejo de administración debe consultar a la asamblea antes de decidir una contribución especial: usted verá venir la decisión si lee sus convocatorias. Las verificaciones están detalladas en qué verificar sobre el fondo de previsión.

La verdadera pregunta no es cómo huir de la cuota, sino si usted quiere financiar obras mayores en un edificio que piensa dejar dentro de tres años.

Conservar o vender: la prueba de las cuatro cifras

Ninguno de los cinco casos anteriores ordena vender. Ordenan calcular. Tome cuatro cifras, las suyas, en una sola página.

1. El costo mensual de conservar. Cuota, impuestos municipales y escolares divididos entre doce, seguro, gastos de copropiedad, energía, mantenimiento.
2. El costo del vencimiento identificado. La diferencia de cuota en la renovación, la prima reajustada o la cobertura reducida durante una desocupación, la cuota especial anunciada, o el presupuesto de un contratista por el trabajo aplazado.
3. El producto neto de una venta hoy. Precio probable, menos el saldo hipotecario, la eventual penalidad, la retribución del corredor y los gastos de venta.
4. Lo que ese producto neto haría en otra parte, y lo que costaría su nueva compra si vuelve a comprar.

La lectura es sencilla. Si la cifra 2 aumenta cada mes mientras la cifra 3 se mantiene o baja, esperar es la decisión cara. Si la cifra 2 es puntual y absorbible, conservar se defiende muy bien. Un corredor, un notario, un contador y su asegurador llenan cada uno una parte de esa página.

Preguntas frecuentes

Mi renovación es dentro de ocho meses. ¿Debería vender ahora? No solo por eso. Pida a su prestamista la cuota estimada en la renovación según su saldo y su amortización restante, y compare la diferencia anual con su margen presupuestario. Una diferencia que cabe en su presupuesto no es razón para vender; una que le obliga a endeudarse en otra parte sí es razón para examinarlo.

La casa de mi madre está vacía desde que se mudó. ¿Mi seguro sigue vigente? Llame hoy mismo al asegurador, antes de cualquier siniestro. El artículo 2468 del Code civil dice que una desocupación de 30 días consecutivos o menos no es una agravación del riesgo, pero su póliza puede fijar sus propias condiciones más allá. La única cifra que cuenta es la de su contrato.

El sindicato acaba de votar una cuota especial. ¿Puedo vender antes de que sea exigible? Puede poner la propiedad a la venta, pero no puede ocultarla. La constancia del sindicato, las actas y los estados financieros hablan de ella, y el reparto se negocia en la promesa de compra y se liquida después ante el notario.

Somos tres herederos y no nos ponemos de acuerdo. ¿Qué pasa? El artículo 1030 del Code civil prevé que nadie está obligado a permanecer en la indivisión y que la partición siempre puede provocarse, salvo las excepciones que enumera. Antes de llegar ahí, haga establecer un valor y el costo real de conservar: muchos desacuerdos caen cuando las cifras están sobre la mesa.

Para completar, lea lo que los herederos deben saber antes de vender o conservar y el costo real de vender una casa en Quebec.

¿Se acerca un vencimiento y no sabe si cambia la decisión? Escríbame. Ponemos sus cuatro cifras en una página, sin obligación de salir al mercado.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges