Conflictos vecinales en Quebec: los recursos

Una pelea por una cerca nunca se queda entre dos vecinos. Termina en el certificat de localisation, en las Déclarations du vendeur sur l’immeuble, y luego en la mesa del notario cuando el comprador se entera cuatro días antes de la firma. Esto es lo que el Code civil du Québec (el código civil quebequense) permite de verdad, lo que la Ciudad se niega a decidir, y lo que debe quedar escrito cuando la propiedad se vende.

Conflictos vecinales: el artículo 976 no exige probar una falta

El texto cabe en una frase. El artículo 976 del Code civil du Québec: «Los vecinos deben aceptar los inconvenientes normales de la vecindad que no exceden los límites de la tolerancia que se deben, según la naturaleza o la situación de sus predios, o según los usos locales.»

La continuación es menos conocida. En Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, 2008 CSC 64, la Corte Suprema de Canadá reconoció dos regímenes distintos en Quebec: el de la responsabilidad civil fundada en el comportamiento culposo, y un régimen de responsabilidad sin falta fundado en la medida de los inconvenientes sufridos por la víctima, en virtud del artículo 976. La Corte escribe que el propio texto de ese artículo no exige ninguna prueba de comportamiento culposo, y que un propietario que causa inconvenientes anormales sin intención de dañar no abusa por ello de su derecho.

Traducción práctica: «mi vecino cumple todos los reglamentos» no es una defensa completa. Lo que se mide es el resultado sufrido, no la conducta.

La vara no está baja por eso. Éducaloi, la organización quebequense sin fines de lucro que explica el derecho en lenguaje claro, resume las condiciones: hace falta un inconveniente continuo o repetitivo, real y serio, evaluado en función del entorno local, ya que lo que es normal en un medio agrícola puede no serlo en un medio urbano. Éducaloi precisa también que un vecino no es necesariamente colindante: un tribunal ya consideró vecinas a dos personas separadas por 1,5 kilómetros, y un vecino puede ser una empresa.

Dos temas clásicos se tratan en otra parte de este sitio y no vuelvo sobre ellos: el ruido, en ruido y aislamiento acústico en condominio, y las ramas, las raíces y el permiso de tala, en talar un árbol en Quebec.

Vistas y distancias: la regla del metro y medio

Es la regla que retrasa ventas, y está escrita en blanco y negro.

El artículo 993: «No se pueden tener sobre el predio vecino vistas rectas a menos de un metro cincuenta de la línea divisoria. Esta regla no se aplica cuando se trata de vistas sobre la vía pública o sobre un parque público, ni cuando se trata de puertas macizas o de vidrio translúcido.»

El artículo 994 dice cómo medir: desde el paramento exterior del muro donde se hace la abertura, perpendicularmente a este, hasta la línea divisoria, y desde la línea exterior si hay una ventana en saliente. El artículo 995 permite las luces translúcidas y fijas en un muro que no es medianero, incluso a menos de un metro cincuenta. El artículo 996 no tiene matices: el copropietario de un muro medianero no puede practicar en él una abertura sin el acuerdo del otro.

Por qué esto cuenta en una transacción. Éducaloi indica que la situación se corrige firmando con el vecino un documento ante notario, y que sin eso el problema puede impedir o retrasar la venta de la propiedad. Una veranda añadida sin verificar la distancia, una puerta vidriada abierta en un muro lateral: esos expedientes reaparecen en el momento del examen de los títulos.

Cerca medianera, muro medianero y línea divisoria

El artículo 1002 da dos derechos, no uno solo. Todo propietario puede cercar su terreno a su costa. También puede obligar a su vecino a hacer sobre la línea divisoria, por mitades o a gastos comunes, una obra de cerca que sirva para separar sus predios y que tenga en cuenta la situación y el uso de los lugares. El vecino que se niega a pagar no tiene entonces automáticamente la última palabra.

El artículo 1003 establece la presunción: toda cerca que se encuentra sobre la línea divisoria se presume medianera, y el muro en el que se apoyan edificios de cada lado se presume medianero hasta la altura del más bajo. El artículo 1006 pone el mantenimiento, la reparación y la reconstrucción del muro medianero a cargo de los propietarios, en proporción a los derechos de cada uno, y permite a quien no lo usa abandonar su derecho mediante un aviso presentado en el Bureau de la publicité foncière (la oficina de publicidad de los derechos inmobiliarios).

La trampa de partida: la cerca no es la línea. El artículo 977 precisa que los límites de un predio se determinan por los títulos, los planos catastrales y la demarcación del terreno. El artículo 978 permite obligar al vecino al deslinde, después de una mise en demeure (una intimación formal) de consentir al deslinde y de acordar la elección de un arpenteur géomètre (agrimensor colegiado). El acta de deslinde debe inscribirse en el registro de la propiedad.

Cuando una obra pasa la línea, Éducaloi describe las opciones según la gravedad y la buena fe del vecino: una suma de dinero por la pérdida de terreno, la compra de la parte invadida, o, si la invasión es voluntaria o causa inconvenientes importantes, el retiro de la obra y la restitución al estado anterior. Esos acuerdos se firman ante notario. Un certificat de localisation vencido es el punto de partida de buena parte de estos expedientes, y la lista de las verificaciones que hay que hacer antes de una oferta está en la Guía del Comprador.

Lo que trata la Ciudad, lo que trata el tribunal

Es la confusión más costosa en tiempo. La Ciudad aplica sus reglamentos. No decide sobre sus derechos privados.

En su página dedicada a las cercas y a los setos, la Ville de Montréal es explícita a propósito de la línea medianera entre dos terrenos: «La Ville de Montréal no tiene ninguna jurisdicción en este ámbito.» Remite al sitio del gobierno de Quebec. Lo que ella regula son las alturas máximas, generalmente 0,90 m al frente y 2 m en el patio trasero y lateral, la exigencia de un permiso según el distrito, y la cerca obligatoria alrededor de una piscina según el Règlement sur la sécurité des piscines résidentielles.

Mediación y luego pequeñas causas: el recurso real y su límite

La secuencia empieza siempre igual. Se habla con el vecino, se escribe, se envía una intimación. Éducaloi lo expone en ese orden y añade que si la negociación y la mise en demeure fracasan, se acude al tribunal para ser indemnizado, hacer cesar la molestia u obligar al vecino a hacer algo.

La mediación ya no es opcional por debajo de cierto umbral. Según el ministerio de Justicia, la mediación es obligatoria en pequeñas causas para las reclamaciones de 5 000 $ y menos, sin contar los intereses, y voluntaria por encima. Es gratuita: los honorarios del mediador, en general un abogado o un notario, los paga el ministerio por un máximo de 3 horas. Se aplica en todos los distritos judiciales, y su despliegue se desarrolló de noviembre de 2023 a marzo de 2026. Sin acuerdo, el expediente se transfiere automáticamente a arbitraje cuando es admisible, y una ausencia no justificada lleva al mismo traslado.

El tope, después. La suma máxima reclamable ante la Division des petites créances de la Cour du Québec, la división de pequeñas causas, es de 15 000 $, sin tener en cuenta los intereses. No se puede dividir una reclamación en varias causas de 15 000 $ o menos. En cambio, sí se puede reducir voluntariamente su reclamación para permanecer en pequeñas causas, indicándolo en la demanda.

Dos precisiones se imponen. Las pequeñas causas resuelven una reclamación de dinero: si lo que usted quiere es hacer cesar la molestia, hacer retirar una obra o hacer corregir una ventana, es un abogado quien debe decirle ante qué tribunal presentar y bajo qué forma. Y nadie puede garantizarle el resultado. El carácter anormal de un inconveniente se aprecia caso por caso, con una prueba fechada, testigos y a menudo un peritaje.

Conflictos vecinales y venta: lo que se declara en el formulario DV

El formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), DV 00001, es obligatorio para un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas, fuera de la copropiedad dividida, y se llena junto con el contrato de corretaje. La OACIQ escribe en él que esas declaraciones disminuyen el riesgo de demanda ligada a las malas sorpresas, y que el vendedor responde a cada pregunta según su mejor conocimiento y de buena fe, entrega los documentos disponibles y precisa sus respuestas en la sección D15.

Esto es lo que los vendedores ignoran: el formulario no plantea ninguna pregunta que emplee la palabra «litigio». Un conflicto vecinal no tiene entonces una casilla propia. Se declara en otra parte, y es exactamente ahí donde se producen los olvidos.

• D2.8: hipotecas, servidumbres, invasiones u otras cargas.
• D2.10: desde la adquisición, el estacionamiento, el derecho de paso, la cerca, el seto o el murete que lo separa de su vecino ha sido cambiado, desplazado o reemplazado por usted o por su vecino.
• D2.11: adición o modificación de ventanas, piscina, caseta, cercas, terraza, setos, muretes.
• D2.12: aviso de no conformidad recibido de una compañía de seguros, del municipio o del gobierno.
• D14.5: todo otro elemento que pueda tener un impacto en el valor del inmueble, en los ingresos que genera, en los gastos que ocasiona o en el uso que se le puede dar.
• D15: las precisiones, con el número de la cláusula correspondiente.

El formulario añade que una respuesta positiva a D2.8, D2.9, D2.10 o D2.11 puede hacer necesario un nuevo certificat de localisation. Una intimación recibida del vecino, un acuerdo verbal sobre el mantenimiento de una cerca, un deslinde nunca completado: eso se dice, y se dice por escrito. Lo que un vendedor sabía y no declaró se litiga después, y esa calificación corresponde a un abogado.

Del lado del comprador, cinco preguntas antes de la oferta, planteadas por escrito por medio de su corredor. ¿Se envió o se recibió alguna intimación a propósito del inmueble? ¿Hay un expediente o una queja abierta en la Ciudad? ¿Está inscrita en el registro de la propiedad un acta de deslinde? ¿Existe un acuerdo notariado sobre una vista, una invasión, un derecho de paso o la medianería de una cerca? ¿El certificat de localisation muestra la cerca en su posición actual? Una respuesta vaga justifica hacer revisar el expediente por un abogado o un notario antes de comprometerse.

Preguntas frecuentes

Mi vecino instaló su cerca 30 cm dentro de mi terreno. ¿Puedo quitarla yo mismo? No. Usted le avisa, y luego establece la línea real mediante un deslinde con un arpenteur géomètre, cuya acta se inscribe en el registro de la propiedad. Las consecuencias van de la indemnización a la compra de la franja de terreno, hasta el retiro de la obra, según la situación.

Estoy vendiendo. ¿Debo hablar de un conflicto que no está ante un tribunal? El formulario DV no tiene casilla de «litigio», pero tiene D2.10, D2.12 y D14.5, y la sección D15 existe precisamente para precisar una situación. Un desacuerdo que toca la cerca, una vista, un derecho de paso o un aviso del municipio se cuenta ahí, con los documentos.

¿La Ciudad puede resolver mi pelea por la línea del terreno? No. La Ville de Montréal escribe que no tiene ninguna jurisdicción sobre la línea medianera entre dos terrenos. Aplica sus reglamentos de altura, de material y de permiso. El resto corresponde al Code civil y a los tribunales.

¿Un conflicto vecinal hace bajar el precio de mi casa? Ningún dato público quebequense me permite cifrar ese efecto, y no lo voy a inventar. Lo que constato es que un expediente no documentado hace retroceder a un comprador en el momento del examen de los títulos, más tarde y peor que una divulgación hecha desde el principio.

Para completar, lea el formulario Déclarations du vendeur y los documentos que hay que reunir antes de la primera reunión.

¿Un conflicto vecinal complica su venta o lo inquieta antes de una oferta? Escríbame. Verifico el certificat de localisation, las declaraciones y el reglamento municipal antes de que usted firme lo que sea.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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