Guía del Comprador

Condominio o casa en Montréal: qué compra usted realmente

Por Georges Matar · 20 de mayo de 2026 · 7 min de lectura

Plantear la pregunta como un arbitraje entre precio y metros cuadrados deja fuera lo esencial. Una copropiedad dividida y una casa no le dan el mismo derecho de propiedad, no le imponen las mismas obligaciones y no se presentan igual ante su prestamista.

En una copropiedad dividida, usted compra una fracción

El artículo 1038 del Código Civil es el punto de partida: la copropiedad dividida de un inmueble se establece por la publicación de una declaración en virtud de la cual la propiedad del inmueble se divide en fracciones. El artículo 1047 precisa lo que contiene esa fracción: su parte privativa, la cuota parte de las partes comunes que le corresponde y, en su caso, el derecho de uso de las partes comunes de uso restringido.

Lo que cae del lado común sorprende a menudo. El artículo 1044 lo presume: el suelo, los patios, los balcones, las vías de acceso, las escaleras y los ascensores, los locales de estacionamiento y de almacenaje, los sótanos, la obra gruesa, los equipos comunes como los sistemas centrales de calefacción y climatización, y las canalizaciones, incluidas las que atraviesan las partes privativas. El balcón frente a su sala no es suyo como lo sería un terreno.

El artículo 1041 añade la clave de bóveda: el valor relativo de cada fracción, establecido según la naturaleza, el destino, las dimensiones y la situación de la parte privativa. Ese valor fija su parte de las cargas y su peso en la asamblea.

En una casa la pregunta no existe. El terreno, el techo, la caldera y las canalizaciones son suyos por entero, con la factura y sin nadie con quien repartirla.

La declaración de copropiedad es un contrato que usted no redactó

El artículo 1052 la divide en tres: el acto constitutivo de copropiedad, el reglamento del inmueble y el estado descriptivo de las fracciones. El acto constitutivo define el destino del inmueble, determina el valor relativo de cada fracción y el método seguido para establecerlo, la cuota parte de las cargas y el número de votos (artículo 1053). El reglamento contiene las reglas de disfrute, uso y mantenimiento, las del funcionamiento de la copropiedad y el procedimiento de cotización y de cobro de las contribuciones (artículo 1054).

El artículo 1063 extrae la consecuencia: usted usa y disfruta libremente de su parte privativa y de las partes comunes, a condición de respetar el reglamento del inmueble y de no afectar ni los derechos de los demás copropietarios ni el destino del inmueble. Animales, pisos, alquiler de corta duración: la respuesta está en esos documentos, no en sus preferencias. Y si alquila su unidad, el artículo 1065 le obliga a avisar al sindicato en 15 días, con el nombre del inquilino, la duración del contrato y la fecha de entrega del reglamento.

Es la materia del programa Coproprié-T, de RE/MAX Québec y CondoLegal.com.

Las cargas comunes, y lo que financian

El artículo 1064 reparte: cada copropietario contribuye a las cargas comunes en proporción al valor relativo de su fracción, y quienes tienen el uso de partes comunes de uso restringido soportan solos las cargas de mantenimiento y de reparaciones corrientes de esas partes. La declaración puede prever otro reparto para las reparaciones mayores y el reemplazo de esas mismas partes.

El fondo de previsión, el fondo de autoseguro, el libro de mantenimiento, el estudio del fondo y los documentos que el vendedor y el sindicato le deben tienen su propia guía en este sitio. Léala antes de comparar dos cifras mensuales.

Una casa no tiene cargas comunes. Tiene los mismos rubros de gasto, sin calendario ni tercero que los provisione. Ese costo de posesión existe en ambos casos: la copropiedad lo hace visible, la casa lo deja a su disciplina.

Dos seguros que no cubren lo mismo

El artículo 1073 da al sindicato un interés asegurable sobre todo el inmueble, incluidas las partes privativas. Debe asegurar contra los riesgos usuales la totalidad del inmueble, con exclusión de las mejoras hechas por un copropietario cuando puedan identificarse respecto de la descripción de su parte. El monto asegurado debe permitir la reconstrucción y ser evaluado al menos cada cinco años, y el reglamento del gobierno reserva esa evaluación a un miembro de la Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Ese mismo reglamento fija el piso de su propia póliza: en virtud del artículo 1064.1, cada copropietario debe contratar un seguro de responsabilidad de al menos 1 000 000 $ si el inmueble tiene menos de 13 fracciones utilizadas o utilizables como unidades de vivienda o para la explotación de una empresa, y 2 000 000 $ si tiene 13 o más.

El artículo 1074.2 completa el cuadro: las sumas que el sindicato destina a pagar las franquicias no pueden recuperarse de los copropietarios de otro modo que por su contribución a las cargas comunes. Una franquicia alta es, por tanto, un costo colectivo. El propietario de una casa tiene una sola póliza, una sola franquicia y nadie con quien compartir un siniestro.

Las decisiones se toman en asamblea

Cada copropietario dispone de un número de votos proporcional al valor relativo de su fracción (artículo 1090). Las decisiones se toman por mayoría de los votos de los copropietarios presentes o representados, incluidas las que modifican el reglamento del inmueble (artículo 1096). Se requieren tres cuartos de los votos para los trabajos de transformación, ampliación o mejora de las partes comunes y para el reparto de su costo, así como para una adquisición o enajenación inmobiliaria del sindicato (artículo 1097). Se requieren tres cuartos de los copropietarios que representen el 90 % de los votos para cambiar el destino del inmueble (artículo 1098).

Dicho de otro modo, usted puede quedar en minoría sobre un gasto que pagará igual, y el recurso es estrecho: el artículo 1086.2 permite pedir al tribunal que anule una decisión del consejo parcial o tomada con desprecio de los derechos de los copropietarios, dentro de los 90 días. El propietario de una casa nunca vota: decide, y asume solo el resultado.

Qué hace su prestamista con la diferencia

La SCHL incluye el 50 % de las cuotas de condominio en el cálculo del servicio bruto y del servicio total de la deuda, razones que limita al 39 % y al 44 %. La aportación inicial mínima de un préstamo asegurado es del 5 % sobre los primeros 500 000 $ y del 10 % sobre el resto, para un valor inferior a 1 500 000 $, con una amortización máxima de 25 años, o de 30 años para un primer comprador o una construcción nueva. Una casa al mismo precio no tiene línea de cuotas, pero sus impuestos y su calefacción entran en las mismas razones. Haga correr los dos escenarios desde la preaprobación.

Lo que dice el mercado, y lo que no dice

En la RMR de Montréal, en agosto de 2026, la APCIQ registró un plazo de venta promedio de 42 días para las casas unifamiliares y de 62 días para los condominios, y un precio mediano en alza interanual del 3 % para la unifamiliar y del 4 % para el condominio.

Son condiciones de mercado en un momento dado y a escala de una región. No clasifican los dos productos ni dicen nada de su edificio ni de su horizonte.

El marco de decisión

No hay un buen tipo de propiedad en abstracto. Hay un comprador, una situación y cuatro preguntas honestas.

¿Aceptaría quedar en minoría? Si un voto de asamblea sobre un gasto mayor le resulta insoportable, la copropiedad le costará caro en tranquilidad.
¿Cuántas horas al año puede dar a un edificio? La casa se las tomará, o se las pagará a contratistas.
¿Sabe leer un expediente? Una copropiedad se compra sobre documentos, una casa sobre una inspección y un historial. Unos documentos que no llegan son una señal en ambos casos.
¿Piensa sacar un ingreso del inmueble? La comparación cambia entonces de naturaleza: vea plex o condominio.

¿Duda entre un condominio y una casa en dos sectores concretos? Escríbame: leemos la declaración de copropiedad de un lado, el expediente de inspección del otro, y comparamos lo que es comparable.