Guía del Comprador

Cuotas de condominio y fondo de previsión

Por Georges Matar · 1 de agosto de 2026 · 7 min de lectura

La cifra de la línea de cuotas de condominio no dice casi nada por sí sola. Lo que usted compra con una fracción de copropiedad dividida es una parte alícuota en el mantenimiento de un edificio entero, y Quebec ha endurecido mucho las reglas desde 2019. Esto es lo que dice hoy el derecho, y lo que puede exigir antes de firmar.

Qué cubren las cuotas, y por qué dos edificios parecidos difieren

El artículo 1064 del Código Civil fija la regla: cada copropietario contribuye, en proporción al valor relativo de su fracción, a las cargas derivadas de la copropiedad y de la explotación del inmueble, así como al fondo de previsión y al fondo de autoseguro. Quienes usan partes comunes de uso restringido soportan solos las cargas que de ellas resultan.

Dos edificios al mismo precio pueden mostrar cuotas muy distintas sin que ninguno esté mal administrado. Un ascensor, una piscina, un garaje subterráneo, un techo plano, la calefacción incluida en las cargas: cada uno añade un gasto hoy y un reemplazo que financiar mañana. El número de unidades pesa igual, porque entre ellas se reparte la factura, y la edad del edificio decide cuándo llegan las partidas grandes. Antes de comparar dos cifras, compare lo que compran: condominio o casa es ante todo una cuestión de delegación.

El fondo de previsión pertenece al sindicato

El artículo 1071 es corto y decisivo: el sindicato constituye, en función del costo estimado de las reparaciones mayores y del costo de reemplazo de las partes comunes, un fondo de previsión, líquido y disponible a corto plazo, destinado únicamente a esas reparaciones y reemplazos. Ese fondo es propiedad del sindicato.

De ahí dos consecuencias. Sus aportaciones no se le devuelven al revender: se quedan en el fondo, y su valor se refleja en el precio de la unidad. Y ese fondo no paga el mantenimiento corriente.

Lo que cambió el 14 de agosto de 2025

Es la fecha de entrada en vigor del reglamento que aplica las medidas de la Ley 16 de 2019. Dos documentos pasan a ser obligatorios para toda copropiedad dividida.

El libro de mantenimiento, previsto en el artículo 1070.2 del Código Civil. El consejo de administración hace establecer un libro con los mantenimientos hechos y por hacer. El reglamento fija su contenido: inventario de las partes comunes y de los materiales, estado y vida útil restante, reparaciones mayores y reemplazos previstos a 25 años con su año estimado, e historial de los trabajos realizados. El consejo lo actualiza anualmente y lo hace revisar cada cinco años.

El estudio del fondo de previsión, sobre ese mismo horizonte de 25 años. Establece el saldo del fondo y el costo estimado de cada reparación mayor en su año de ejecución, y recomienda el monto mínimo que debe estar disponible al inicio de cada año y las sumas a ingresar anualmente. El consejo obtiene un estudio nuevo cada cinco años.

Ninguno se improvisa: el reglamento reserva su elaboración a un ingeniero, un evaluador acreditado, un arquitecto o un tecnólogo profesional, y el estudio también a un contador profesional acreditado, independientes de la copropiedad.

El calendario importa. Las copropiedades existentes tienen tres años y un día desde el 14 de agosto de 2025, hasta agosto de 2028, para obtener su primer libro y su primer estudio. Muchos edificios aún no los tendrán cuando usted visite: no es una falta, pero es una información menos. Si el estudio revela un fondo insuficiente, el consejo ajusta las contribuciones, con un máximo de diez años para alcanzar el nivel requerido. En una copropiedad nueva, mientras no se obtenga el primer estudio, las sumas ingresadas corresponden al 0,5 % del valor de reconstrucción.

El fondo de autoseguro y el seguro del sindicato

El fondo de previsión no es el único. Desde el 15 de abril de 2022, el artículo 1071.1 obliga al sindicato a constituir un fondo de autoseguro, líquido y disponible a corto plazo, también de su propiedad. Paga las franquicias de las pólizas del sindicato y repara los bienes sobre los que este tiene un interés asegurable cuando ni el seguro ni el fondo de previsión pueden cubrirlo. Se capitaliza hasta la franquicia más alta del contrato, excluidas las de terremoto e inundación. Una franquicia alta es, pues, un costo recurrente para todos, no solo una cifra en una póliza.

El artículo 1073 regula el seguro mismo: el monto asegurado debe permitir la reconstrucción conforme a las normas aplicables y ser evaluado al menos cada cinco años por un miembro de una orden profesional designada por reglamento. Pregunte cuándo fue la última evaluación.

Lo que puede exigir antes de comprar

La certificación del sindicato sobre el estado de la copropiedad, artículo 1068.1. El vendedor debe entregársela a su debido tiempo, y el sindicato dispone de 15 días para producirla. El reglamento fija su contenido: saldo del fondo y monto recomendado, cargas y resultados de los tres últimos años, liquidez, presupuesto, seguros y fondo de autoseguro, un balance a cinco años de inspecciones, siniestros y trabajos, los trabajos previstos a diez años y los litigios en curso.
Los documentos e informaciones, artículo 1068.2. El promitente comprador puede pedir al sindicato lo que le permita dar un consentimiento informado, y este debe entregárselo con diligencia, a costa del solicitante y con reserva de los datos personales.
El estado de las cargas comunes adeudadas, artículo 1069. Quien adquiere una fracción responde de las cargas debidas al momento de la adquisición. El promitente comprador puede pedir ese estado, y solo queda obligado si el sindicato se lo entrega dentro de los 15 días.
El registro del sindicato, artículo 1070: declaración de copropiedad, planos, contratos, libro de mantenimiento, estudio del fondo, actas, estados financieros, y una descripción de las partes privativas lo bastante precisa para identificar las mejoras hechas por los copropietarios. Es lo que separa, ante un siniestro, el seguro del sindicato del suyo.

Su notario y su corredor saben qué sacar de ahí: es la materia del programa Coproprié-T, la formación en derecho de la copropiedad desarrollada por RE/MAX Québec con CondoLegal.com.

Las cuotas especiales: quién decide

El artículo 1072 encarga al consejo de administración fijar cada año, previa consulta a la asamblea, las contribuciones a las cargas comunes, al fondo de previsión y al fondo de autoseguro. El artículo 1072.1 extiende la misma lógica a la cuota especial: el consejo debe consultar a la asamblea antes de decidirla. Consultar no es someter a votación, y los tribunales lo han confirmado.

El recurso existe, pero es estrecho. El artículo 1086.2 permite pedir al tribunal que anule, o excepcionalmente modifique, una decisión del consejo que sea parcial, tomada con intención de perjudicar a los copropietarios o en desprecio de sus derechos, dentro de los 90 días de la decisión. El artículo 1103 ofrece el mismo recurso contra una decisión de la asamblea. Ninguno sirve para reabrir la oportunidad de una decisión.

Cuotas bajas no son, por sí solas, una buena noticia

Es el error más frecuente. Unas cargas bajas pueden reflejar un edificio sencillo, reciente y sin equipamiento pesado. También pueden reflejar un fondo infracapitalizado, un mantenimiento aplazado o un consejo que evita anunciar una subida. Solo comparar la contribución real con lo que recomienda el estudio lo decide. A la inversa, unas cuotas más altas que financian bien un edificio cuidado compran una previsibilidad que el vecino más barato no ofrece. Y unos documentos que no llegan, o llegan incompletos, son una señal a tomar en serio.

Qué hace con ellas su prestamista

Las cuotas entran en su capacidad de endeudamiento: la SCHL incluye el 50 % de las cuotas de condominio en el cálculo del servicio bruto y del servicio total de la deuda, razones que limita al 39 % y al 44 %. Cada subida reduce lo que podrá pedir prestado: intégrelo desde la preaprobación.

¿Duda entre dos condominios cuyas cuotas no se dejan comparar? Escríbame: leemos juntos el estudio del fondo, el libro de mantenimiento y las actas antes de que presente una oferta.