Comprar una casa sin visitarla en Quebec

Usted está en Beirut, en Bogotá o en Calgary, y la propiedad que le interesa está en Laval. Le proponen una visita por video. La pregunta no es si eso se puede hacer: se hace cada semana en Quebec. La pregunta es qué hay que preparar para que la transacción se sostenga el día en que usted cruce la puerta de verdad.

Lo que muestra una visita virtual y lo que nunca mostrará

Una visita por video muestra bien tres cosas: la distribución de las habitaciones, la circulación entre ellas y el estado general de los acabados. Eso ya basta para descartar una propiedad.

Sus límites vienen de la naturaleza de una cámara. No tiene olfato: el mazout, el moho y la humedad de un clóset no atraviesan la pantalla. No tiene un oído confiable: el micrófono comprime el sonido, y la autopista a 300 metros desaparece. No siente ni un piso inclinado, ni una corriente de aire bajo una ventana, ni la temperatura de un sótano en febrero. El gran angular agranda las habitaciones, y la hora de la grabación decide la luz.

Recuerde también quién filma. Si el video viene del corredor inscriptor, viene de la parte que vende. Eso no lo vuelve deshonesto: el OACIQ (el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec) impone a todo titular de licencia una obligación de verificación, es decir, emprender gestiones para descubrir los factores que podrían afectar desfavorablemente a las partes, y divulgar los que llegan a su conocimiento. Pero una obligación de divulgación no es una mirada independiente.

Comprar sin visitar no reduce su obligación de verificar

Este es el punto que la mayoría de los compradores a distancia pasa por alto. El artículo 1726 del Code civil du Québec dice que el vendedor no está obligado a garantizar el vicio aparente, y que es aparente “el vicio que puede ser constatado por un comprador prudente y diligente sin necesidad de recurrir a un experto”. La medida no es lo que usted alcanzó a ver en una pantalla. El artículo 1725 va en el mismo sentido para las limitaciones de derecho público: el vendedor no responde por ellas cuando un comprador prudente y diligente habría podido descubrirlas por la naturaleza, la situación y el uso del inmueble, o cuando están inscritas en el Bureau de la publicité foncière (la oficina de publicidad de los derechos inmobiliarios de Quebec).

La distancia, entonces, no crea ningún régimen más liviano. Lo obliga a reconstruir, a través de terceros, el examen que usted mismo habría hecho. La lista de la primera visita sigue siendo su punto de partida: entréguesela a la persona que irá al lugar.

Delegar en el inspector: qué pedirle que filme

El corredor tiene la obligación deontológica de recomendar una inspección completa hecha por un profesional que tenga un seguro de responsabilidad contra faltas, errores u omisiones, que use un convenio de servicio reconocido, que trabaje según una norma reconocida por el OACIQ (AIBQ, ATIB, APCHQ o BNQ 3009-500) y que entregue un informe escrito. Si el corredor le da una lista, esa lista debe contener más de un nombre, y él no debe ofrecerse a pagar al inspector en su lugar, por apariencia de conflicto de intereses. Para los criterios de selección, vea cómo elegir un inspector de edificios.

El OACIQ escribe que es importante que el comprador esté presente durante la inspección, para que el inspector pueda señalarle los elementos que merecen atención. Si usted no puede estar allí, conéctese por video en vivo durante toda la inspección, no solo para el resumen final, y envíe por adelantado la lista escrita de lo que quiere que se filme.

Pida que el inspector comente en voz alta mientras filma. De todos modos, esas observaciones deben quedar en el informe escrito.

Las condiciones que hay que escribir en la promesse d’achat

Una promesse d’achat (promesa de compra) no es una venta. Sus protecciones son las condiciones que usted inscribe en ella y sus plazos.

El plazo de inspección. La cláusula 8.1 del formulario Promesse d’achat fija el plazo para realizar la condición de inspección. El OACIQ recuerda que hay que prever un plazo suficientemente largo según el contexto, en particular la disponibilidad de los inspectores. A distancia, agregue la diferencia horaria y el plazo de un peritaje complementario si el inspector recomienda uno.

Una visita antes de la firma. Prevea expresamente una visita del inmueble antes de la firma ante el notaire, la suya o la de su mandatario.

Los documentos. Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), certificat de localisation (certificado de localización), cuentas de impuestos, y para una copropiedad las actas de asamblea, los estados financieros y el fondo de previsión.

Una advertencia: los tribunales han establecido que no todo defecto revelado por la inspección da automáticamente el derecho de anular la promesse d’achat. El factor debe ser significativo. Mientras fija sus plazos, calcule el cierre con la calculadora de costos de cierre.

Procuration: lo que su mandatario puede hacer en su lugar

El artículo 2130 del Code civil du Québec es la base: el mandato es el contrato por el cual una persona da a otra el poder de representarla en un acto jurídico, y el escrito que constata ese poder se llama procuration (poder notarial).

Tres cosas cuentan. El alcance: una procuration útil nombra el inmueble, el precio máximo, y dice si el mandatario puede pedir prestado y consentir una hipoteca en su nombre. La persona: el artículo 2138 obliga al mandatario a actuar con prudencia y diligencia, honestidad y lealtad, y a evitar el conflicto de intereses, pero esa obligación no le reembolsa nada si la elección fue mala. La revocación: el artículo 2176 permite revocar el mandato y exigir la entrega de la procuration para que se mencione en ella el fin del mandato.

Si usted firma la procuration en el extranjero, el artículo 2823 es el que importa: una procuration bajo firma privada hecha fuera de Quebec hace prueba frente a todos cuando está certificada por un oficial público competente que ha verificado la identidad y la firma del mandante. Si se la impugna, el artículo 2825 pone la carga de la prueba sobre quien la invoca. El notaire instrumentador le dirá la forma que acepta: pregúnteselo semanas antes del cierre, no la víspera.

Firmar a distancia ante el notaire

La excepción, no la regla

La regla es lo contrario de lo que muchos creen. El artículo 46 de la Loi sur le notariat (la ley de notariado de Quebec) prevé que el acto notarial se cierra con la firma de las partes en presencia física del notaire (notario) instrumentador. El notaire puede excepcionalmente autorizar a una parte a firmar a distancia, con tres condiciones: que las circunstancias lo exijan, que la parte lo solicite, y que eso se haga respetando los derechos y los intereses de las partes. La autorización puede ser revocada en todo momento. Los párrafos siguientes del artículo 46, sobre el lugar de cierre y sobre la firma recibida ante otro notaire, incluso en el extranjero, figuran como no vigentes en el texto oficial.

En noviembre de 2023, la Chambre des notaires precisó públicamente que la firma a distancia sigue permitida, pero enmarcada, y que lo que se cuestiona es el uso sistemático de lo virtual. Usted no tiene entonces derecho a ella: es el juicio profesional del notaire el que decide, caso por caso.

¿Por qué tanto rigor? Porque el artículo 2988 del Code civil du Québec hace descansar mucho sobre una sola firma: el notaire atesta, con su sola firma, que ha verificado la identidad, la calidad y la capacidad de las partes, y que el documento traduce la voluntad que ellas expresaron. El desarrollo completo está en el rol del notaire, paso a paso.

La verificación de identidad cuando usted está en el extranjero

El corredor debe verificar la identidad de todas las partes de la transacción, en virtud de la Loi sur le courtage immobilier (la ley de corretaje inmobiliario de Quebec) y de la ley federal sobre el reciclaje de los productos de la criminalidad. Si una parte se niega a proporcionar la información y los documentos exigidos, el titular de licencia no puede actuar por ella y debe retirarse de la transacción.

Cuando usted no está físicamente presente, la directriz del OACIQ es precisa: el corredor debe obtener una versión escaneada de su documento de identidad gubernamental con foto y examinar sus características y sus elementos de seguridad. Verlo sostener su pasaporte en una videoconferencia no basta. Una sesión de video en vivo sirve luego para comparar su rostro y su nombre con los del documento. La verificación también puede confiarse, por acuerdo escrito, a un mandatario, de preferencia miembro de un colegio profesional.

Comprar sin visitar: lo que ninguna cláusula compensa

Seamos claros: una compra a distancia no es tan segura como una compra en la que usted caminó dentro de la casa. Una inspección previa a la compra es visual y sin demolición, y el informe es una opinión en una fecha dada. Un recurso por vicio oculto se litiga durante años, y el artículo 1726 le opone primero la diligencia que usted debió haber ejercido. Ninguna condición rescata el juicio que usted no pudo formarse por sí mismo.

Lo que vuelve defendible la compra es una secuencia, no una cláusula.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar sin poner jamás un pie en Quebec? Sí, es legalmente posible. Pero alguien en quien usted confíe debe poner un pie allí en su lugar, y usted debe poder demostrar que actuó como un comprador prudente y diligente.

¿Está obligado mi notaire a aceptar la firma a distancia? No. El artículo 46 de la Loi sur le notariat hace de ella una excepción que el notaire puede autorizar, y la autorización puede ser revocada en todo momento. Resuelva la cuestión antes de fijar la fecha de cierre.

¿Se aceptará una procuration hecha en mi país? El artículo 2823 del Code civil du Québec la reconoce si un oficial público competente certificó la identidad y la firma del mandante. Sin embargo, es el notaire instrumentador quien confirmará la forma exacta que exige.

¿Puedo anular si la inspección revela un problema? No automáticamente. Los tribunales han juzgado que no todo defecto revelado por la inspección da derecho a la anulación: el factor debe ser significativo, y el aviso debe transmitirse dentro del plazo previsto.

Para completar, lea la guía de los recién llegados y las condiciones del vicio oculto y sus recursos.

¿Compra usted desde el extranjero o desde otra provincia y quiere que alguien vaya a ver por usted, con la lista en mano? Escríbame. Trabajo en francés, inglés y árabe.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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