Comprar una propiedad embargada en Quebec: las reglas

«Reprise de finance», el término corriente en Quebec para una propiedad recuperada por el banco, no aparece en el Código Civil. Es la palabra de la calle para nombrar el resultado de dos procedimientos distintos, cada uno con sus artículos y sus plazos. Saber cuál de los dos llevó la propiedad al mercado cambia su título, sus recursos y lo que debe verificar antes de presentar una promesa de compra.

Lo que la palabra cubre realmente

El artículo 2748 del Código Civil enumera los cuatro derechos hipotecarios de un acreedor cuyo deudor está en incumplimiento y cuyo crédito es líquido y exigible: tomar posesión del bien para administrarlo, tomarlo en pago de su crédito, hacerlo vender bajo control judicial, o venderlo él mismo. Este último derecho queda reservado, por el artículo 2784, al acreedor que tiene una hipoteca sobre los bienes de una empresa.

Para una casa, un condominio o un plex pequeño quedan entonces dos escenarios realistas: la toma en pago, seguida de la reventa por la institución convertida en propietaria, o la venta bajo control judicial. Los dos producen una ficha en Centris. No producen el mismo contrato. Éducaloi recuerda de paso que el incumplimiento no es solo el pago no realizado: el contrato de préstamo puede prever otros, como la obligación de mantener la casa asegurada.

El preaviso de ejercicio y el plazo de 60 días

Nada empieza sin publicación. El artículo 2757 obliga al acreedor a presentar en la oficina de publicidad de los derechos un preaviso acompañado de la prueba de su notificación al deudor. La etapa es entonces pública y queda fechada en el Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec).

El artículo 2758 dicta el contenido del preaviso: denunciar todo incumplimiento, recordar el derecho a subsanarlo, indicar el monto del crédito en capital e intereses, nombrar el derecho hipotecario que el acreedor pretende ejercer, describir el bien, y conminar a la persona afectada a desprenderse del bien antes de que expire el plazo fijado.

El plazo corre desde la inscripción del preaviso, y el artículo 2749 prohíbe al acreedor ejercer su derecho antes de que expire. Para una casa son entonces 60 días, no 30 y no 90.

Ese plazo no es una cuenta regresiva fatal. El artículo 2761 permite al deudor, o a cualquier otro interesado, frustrar el derecho del acreedor pagando lo que se le debe o subsanando el incumplimiento, y pagando los gastos incurridos, hasta que el bien haya sido tomado en pago o vendido. Consecuencia práctica: una propiedad bajo preaviso todavía no es una propiedad embargada, y puede volver a su propietario hasta el último momento.

Toma en pago o venta bajo control judicial

La toma en pago. Cuando el incumplimiento no se subsanó dentro del plazo, el artículo 2781 prevé que el acreedor toma el bien en pago por efecto de la sentencia de desprendimiento o por un acto consentido voluntariamente, y que esa sentencia o ese acto constituye su título de propiedad. El artículo 2783 agrega la precisión que a usted le concierne: el acreedor se vuelve propietario a partir de la inscripción del preaviso y toma el bien en el estado en que se encontraba entonces.

Existen dos salvaguardas. El artículo 2778 obliga al acreedor a obtener la autorización del tribunal si el deudor ya había cubierto la mitad o más de la obligación garantizada al momento de la inscripción del preaviso. El artículo 2779 permite al deudor o a los acreedores posteriores exigir una venta en lugar de una toma en pago, bajo condiciones precisas.

La venta bajo control judicial. Según el artículo 2791, es el tribunal el que designa a la persona encargada de vender, determina las condiciones y las cargas de la venta, indica si se hace por acuerdo directo, por licitación o en subasta, y puede fijar un precio de salida. Esa persona debe ser independiente de los interesados y, según el artículo 2793, actúa en nombre del propietario declarando su calidad al adquirente.

La tercera línea es el punto peor comprendido. En una venta bajo control judicial, la ausencia de garantía no viene de una cláusula negociable: el artículo 1731 enuncia que esa venta no da lugar a ninguna obligación de garantía de calidad del bien vendido. No hay nada que negociar. El artículo 2794 precisa además que purga los derechos reales en la medida prevista por el Código de Procedimiento Civil.

Comprar una propiedad embargada sin Declaraciones del vendedor

El formulario Declarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble) es obligatorio desde julio de 2012 para la venta, por una persona física, de todo inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas. La OACIQ precisa que, cuando el vendedor es una persona jurídica, solo está fuertemente recomendado, y cita como ejemplo a las instituciones financieras al recuperar un inmueble.

Tradúzcalo así: el vendedor nunca habitó el inmueble, no conoce ni la edad del techo, ni el año del drenaje francés, ni el historial de filtraciones, y la ley no lo obliga a llenar el formulario que haría esas preguntas. Usted compra sin historial.

A eso se suma la exclusión de garantía. Cuando pasa por una cláusula, el artículo 1732 permite a las partes disminuir sus efectos o excluirla por completo, y el artículo 1733 priva al vendedor de esa protección si no reveló los vicios que conocía, salvo cuando el comprador compra a su propio riesgo a un vendedor no profesional. El alcance exacto de esa excepción frente a una institución financiera depende del estatus del vendedor y del texto firmado: es una pregunta para un abogado o un notario antes de la promesa, no después. El mecanismo completo está en la venta sin garantía legal en Quebec.

De las sentencias Blais c. Laforce y Tremblay c. Immeubles Perron ltée la OACIQ saca una consecuencia clara: el comprador que compra con exclusión completa no podrá volverse contra los propietarios anteriores, aunque estos hubieran vendido con la garantía legal. La cadena queda cortada.

Estado del edificio, cuotas de copropiedad y ocupantes

El inmueble suele llevar meses vacío. El Bureau d’assurance du Canada (la oficina de seguros de Canadá) es tajante: la mayoría de las pólizas excluyen el congelamiento de las tuberías y los daños por agua si la vivienda está desocupada, incluso cuando esa desocupación está autorizada. Las pólizas estándar cubren el congelamiento y la rotura de las tuberías a condición de que estén en la parte calefaccionada y de que se hayan tomado medidas razonables para mantener el calor. Nadie asegura el pasado.

En copropiedad, los atrasos lo siguen. El artículo 1069 es explícito: quien adquiere una fracción de copropiedad dividida, incluso por efecto del ejercicio de un derecho hipotecario, queda obligado al pago, con los intereses, de todas las cargas comunes vencidas al momento de la adquisición. La salida está en el mismo artículo: el proponente adquirente puede pedir al sindicato un estado de las cargas comunes vencidas, y solo queda obligado al pago si ese estado le es entregado dentro de los 15 días de la solicitud. Pídalo por escrito, temprano. La lectura de los demás documentos está en cuotas de condominio y fondo de previsión.

El antiguo propietario todavía puede estar ahí. El artículo 2765 prevé que el tribunal ordene el desprendimiento forzado tras constatar el crédito, el incumplimiento, la negativa a desprenderse voluntariamente y la ausencia de causa válida de oposición, y que la sentencia fije el plazo y la manera. Haga la pregunta de la ocupación antes de firmar, y haga inscribir la respuesta en la promesa.

Inspección, seguro y financiamiento de una propiedad embargada

La inspección deja de ser una formalidad. Sin declaración del vendedor y sin garantía, todo lo que no se descubra antes de la firma será suyo. La OACIQ invita al comprador a no dudar en recurrir a expertos para inspeccionar la propiedad antes de la compra en este tipo de transacción. En un inmueble vacío y sin electricidad, prevea un plazo más largo: a menudo hay que hacer reabrir los servicios para probar la plomería y la calefacción. Los costos y el buen momento están en inspección previa a la compra en Quebec: cuánto cuesta y cuándo hacerla.

Lo que no puedo afirmar: ninguna fuente oficial permite decir que un prestamista o un asegurador rechace de oficio una propiedad embargada. La pregunta se plantea igual cada vez, y se resuelve antes de la oferta. Háblelo con el prestamista y con el asegurador al mismo tiempo, con la dirección y el tipo de venta, y luego guarde un margen para las obras: el techo real se calcula primero, con la calculadora de capacidad de endeudamiento.

Del lado de los títulos, Éducaloi describe el examen que hace el notario: verificar los actos anteriores, asegurarse de que la propiedad pertenece efectivamente al vendedor, revelar un embargo por impuestos impagos o una servidumbre de paso. El Registre foncier da el historial legal: quién compró y vendió, cuándo, a qué precio, y las hipotecas inscritas. Lo demás está en el notario en Quebec, paso a paso.

¿Compensa el descuento el riesgo?

Ninguna fuente oficial fija un descuento promedio sobre una propiedad embargada en Quebec, y un porcentaje leído en otra parte no vale nada aquí. El cálculo honesto cabe en tres líneas: el precio de una propiedad comparable vendida con garantía, menos el costo estimado por escrito de las obras que usted asumirá solo, menos el valor del recurso al que renuncia.

La tercera línea es la más difícil de cifrar y la más olvidada. Vale poco si la inspección es completa y el edificio simple. Vale muy caro si el inspector señala una zona que no pudo examinar: el descuento ya no se compara con obras conocidas, sino con un riesgo abierto.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar durante el plazo de 60 días? El propietario sigue siendo propietario mientras el bien no haya sido tomado en pago ni vendido, y el artículo 2761 le permite frustrar el recurso pagando lo debido y los gastos. Mientras nada esté cerrado, su oferta apunta a una venta ordinaria, no a una propiedad embargada.

¿El banco debe entregarme una declaración del vendedor? No obligatoriamente. La OACIQ precisa que, cuando el vendedor es una persona jurídica, el formulario está fuertemente recomendado, y apunta expresamente a las instituciones financieras al recuperar un inmueble. Pida al menos las secciones sobre el suministro de agua y los servicios de alcantarillado.

¿Una venta bajo control judicial borra las hipotecas? El artículo 2794 prevé que purga los derechos reales en la medida prevista por el Código de Procedimiento Civil. No es una garantía general de título limpio: es exactamente lo que el examen de títulos del notario debe confirmar antes de la firma.

¿Puedo poner una condición de inspección en mi oferta? Nada en el Código Civil lo prohíbe, pero las condiciones de venta las fija el vendedor, y el tribunal en una venta bajo control judicial, según el artículo 2791. Pida esas condiciones antes de redactar.

Para completar, lea retirarse de una propiedad: siete señales que se verifican en papel y la venta sin garantía legal en Quebec.

¿Le interesa una propiedad embargada en Laval o en Montreal? Escríbame. Primero verificamos el tipo de venta, los documentos disponibles y las condiciones impuestas, antes de hablar de precio.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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