Comprar una casa para demoler en Quebec: el permiso

El cálculo parece simple: un terreno bien ubicado, un edificio al final de su vida útil, una casa nueva en su lugar. Solo que la demolición es la única etapa del proyecto que no depende ni de su presupuesto ni de su contratista. Depende de tres concejales reunidos en comité, de un aviso colocado en la fachada y de un proyecto de reemplazo presentado antes de que usted sepa si tendrá derecho a demoler.

Comprar una casa para demoler en Quebec: la demolición no es un derecho

El artículo 148.0.2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (la ley quebequense de ordenamiento del territorio y urbanismo) obliga a todo municipio a mantener vigente un reglamento de demolición, y ese reglamento debe «prohibir la demolición de un inmueble, salvo cuando el propietario haya sido autorizado a proceder a su demolición por un comité». El punto de partida legal es una prohibición. La autorización es la excepción, y hay que pedirla.

Esa obligación viene de la reforma de 2021 sobre el patrimonio. Laval lo escribe ella misma: su reglamento fue adoptado en marzo de 2019 por decisión propia, y «desde 2021, ese reglamento se volvió una obligación en virtud de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme».

La noción de inmueble patrimonial es más amplia de lo que se cree. El artículo 148.0.1 apunta al inmueble citado, al que se encuentra dentro de un sitio patrimonial citado y al que simplemente está inscrito en el inventario de la MRC (la municipalidad regional de condado). Y el artículo 120 de la Loi sur le patrimoine culturel (la ley del patrimonio cultural) impone a cada MRC inventariar los inmuebles construidos antes de 1940 que presentan un valor patrimonial. Figurar en un inventario no protege un edificio como lo hace una citación, pero basta para activar el régimen más estricto. En Laval, unos 2 600 inmuebles están sujetos al reglamento L-12507, localizables en la herramienta Info-règlements.

El comité de demolición, el aviso público y los diez días para oponerse

El artículo 148.0.3 obliga al concejo a constituir un comité formado por tres miembros del concejo, designados por un año. Es ese comité, y no el funcionario del mostrador de permisos, quien autoriza o rechaza.

El procedimiento es público por construcción. Desde que recibe la solicitud, el comité debe hacer colocar en el inmueble un aviso «fácilmente visible para los transeúntes» y publicar sin demora un aviso público (art. 148.0.5). Si el inmueble es patrimonial, una copia va al ministro de Cultura y Comunicaciones. El solicitante debe además avisar a cada uno de los inquilinos (art. 148.0.6).

Luego viene la ventana que los compradores descubren demasiado tarde. El artículo 148.0.7 da a toda persona diez días, contados desde la publicación del aviso o desde su colocación, para transmitir al greffier (el secretario del municipio) una oposición motivada por escrito. El comité debe considerar esas oposiciones, sus sesiones son públicas, y celebra una audiencia pública cuando la solicitud se refiere a un inmueble patrimonial.

Dos precisiones importan. El artículo 148.0.8 permite a una persona que quiere adquirir el inmueble para conservar su carácter de arrendamiento residencial, o su carácter patrimonial, intervenir por escrito antes de la decisión: el comité puede entonces aplazar su decisión por un máximo de dos meses, una sola vez. Y el poder de desautorización de la MRC no se aplica a Laval, que el artículo 148.0.20.2 excluye por su nombre junto con otras ocho ciudades.

Lo que hace que una demolición pueda ser rechazada

El artículo 148.0.2 enumera los criterios que el reglamento municipal debe retener: el estado del inmueble, su valor patrimonial, el deterioro de la calidad de vida del vecindario, el costo de su restauración, el uso proyectado del suelo liberado y, si hay viviendas, el perjuicio causado a los inquilinos y los efectos sobre las necesidades de vivienda del sector. Para un inmueble patrimonial se añaden la historia del inmueble, su contribución a la historia local, su grado de autenticidad y de integridad, su representatividad de una corriente arquitectónica y su contribución a un conjunto que hay que preservar.

El mal estado del edificio no es el argumento ganador que se imagina. El costo de restauración es un criterio entre otros, y se pesa contra el valor patrimonial. Lo que una casa antigua revela de verdad en la inspección está detallado en lo que cambia al comprar una casa centenaria.

Las viviendas arrendadas complican todo. Según el artículo 148.0.13, un inquilino no puede ser obligado a irse antes de la más tardía de dos fechas: la expiración del contrato de arrendamiento, o tres meses contados desde la expedición del certificado. El arrendador debe pagar los gastos de mudanza y la indemnización del artículo 1965 del Code civil du Québec (el código civil quebequense) (art. 148.0.14).

Si el inmueble está clasificado, o situado en un sitio patrimonial declarado o clasificado, los artículos 48 y 64 de la Loi sur le patrimoine culturel exigen además la autorización del ministro. Las diferencias entre clasificado, citado e inventariado se explican en comprar un inmueble antiguo o patrimonial.

El proyecto de reemplazo, la garantía y el plazo impuesto

Usted no pide una demolición. Pide una demolición y lo que viene después. El artículo 148.0.2.1 permite al reglamento exigir, antes del estudio de la solicitud, un peritaje como un estudio patrimonial o un programa preliminar de reutilización del suelo liberado, y después una garantía financiera antes de la expedición del certificado. En Montreal, ese programa preliminar debe por lo general presentarse al comité antes del estudio de la solicitud, y el reglamento aplicable y los costos varían de un distrito a otro.

En Laval, la secuencia publicada coloca la solicitud de permiso del proyecto de reemplazo y el depósito de la garantía monetaria antes de la expedición del certificado de demolición, y la garantía solo se libera después de la inspección del proyecto construido. El certificado cuesta 84 $, más 916 $ de gastos de análisis para un inmueble sujeto al L-12507, y la autorización se exige desde que la huella en el suelo del edificio alcanza 19 m2.

El comité puede imponer cualquier condición relativa a la demolición o a la reutilización del suelo, incluido el realojamiento de los inquilinos (art. 148.0.12), y fijar el plazo en el que las obras deben emprenderse y terminarse (art. 148.0.15). Demoler sin autorización expone a una multa de 10 000 $ a 250 000 $, elevada a un máximo de 1 140 000 $ para una persona jurídica que demuele un inmueble citado (art. 148.0.22).

Nadie puede garantizarle la obtención del certificado, ni su plazo. Un corredor que se lo afirma habla de un poder que no le pertenece.

Antes del primer golpe de pala: amianto y escombros

La caracterización antes de demoler, y quién debe hacerla

El Code de sécurité pour les travaux de construction (el código de seguridad de los trabajos de construcción) es terminante: «Antes de que se emprendan trabajos de demolición, los materiales susceptibles de emitir polvo de amianto deben ser retirados» (art. 3.23.3.2). El artículo 3.23.3 añade que el empleador debe determinar los tipos de amianto presentes antes de emprender tales trabajos.

El Règlement sur la santé et la sécurité du travail (el reglamento de salud y seguridad en el trabajo) precisa la investigación. Todo edificio construido antes del 15 de febrero de 1990 debe ser inspeccionado para localizar los flocages (los revestimientos proyectados) que contienen amianto, y todo edificio construido antes del 20 de mayo de 1999 para localizar los calorifuges (los aislamientos de tuberías) (art. 69.3). El umbral es de 0,1 % (art. 69.2). Ambos se presumen con amianto, salvo demostración en contrario mediante una información documental verificable o un informe de muestreo (art. 69.4). El artículo 69.11 obliga a verificar la presencia de amianto antes de todo trabajo susceptible de emitir su polvo.

La obligación recae en el empleador, o sea el contratista y, para un edificio bajo su autoridad, el propietario empleador. En la práctica, es el comprador quien paga: ningún contratista serio presenta presupuesto sin caracterización. El mismo reflejo vale para el aislante del desván, como lo explica la ficha sobre la vermiculita y el amianto.

Los escombros y la factura de eliminación

Lo que no se separa termina enterrado, y el enterramiento está gravado. El ministerio de Medio Ambiente fija los cánones de eliminación en 36 $ por tonelada métrica desde el 1 de enero de 2026, además del precio que pide el sitio de eliminación, que el Règlement sur l’enfouissement et l’incinération de matières résiduelles enmarca. Una casa demolida pesa decenas de toneladas: ese rubro se calcula antes de la oferta.

Evaluación municipal, impuestos y derechos de mutación

El impuesto de bienvenida se calcula sobre lo que usted compra, no sobre lo que quedará. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières fija la base imponible en el más alto de tres montos: la contraprestación entregada, la contraprestación estipulada y el valor de mercado del inmueble en el momento de la transferencia (art. 2). Ese valor de mercado es el valor inscrito en el rol multiplicado por el factor del rol (art. 1.1). Usted paga entonces derechos sobre el edificio que piensa hacer desaparecer. El orden de magnitud se verifica con la calculadora del impuesto de bienvenida antes de presentar una promesa.

Del lado del rol, la corrección no es retroactiva a su antojo. El artículo 174 de la Loi sur la fiscalité municipale obliga al evaluador a modificar el rol para reflejar la disminución de valor de una unidad a raíz de la demolición, y el artículo 177 fija la entrada en vigor en la fecha inscrita en el certificado del evaluador, sin remontarse más allá del hecho ni del primer día del ejercicio financiero anterior. Mientras tanto, el terreno sigue gravado, y la lectura del ratio terreno sobre edificio se explica en valor del terreno y zonificación en Quebec.

Comprar para demoler: las condiciones que deben ir en la promesa de compra

Una promesa sin condiciones sobre este proyecto es una apuesta a una decisión tomada por tres concejales después de una audiencia pública. Cinco objetos que hay que hacer redactar y luego validar con su notario.

1. La autorización misma. Una condición ligada a la obtención del certificado de autorización de demolición, no a su simple presentación.
2. El proyecto de reemplazo. Una condición ligada a la confirmación escrita, por el municipio o el distrito, de que el proyecto previsto es conforme.
3. El plazo. Un plazo que tenga en cuenta el aviso público, los diez días de oposición, la audiencia, los treinta días de revisión y, si corresponde, los noventa días de la MRC.
4. Los peritajes. Un derecho de acceso al edificio para la caracterización del amianto y, según el historial del terreno, para un estudio de suelo, con un reparto claro de los costos.
5. Los ocupantes. El estado de arrendamientos completo, los contratos, y la aceptación de las indemnizaciones y de los plazos de desalojo de los artículos 148.0.13 y 148.0.14.

Lo que me niego a hacer firmar es una promesa cuya única condición sea el financiamiento. Un prestamista que financia un edificio destinado a desaparecer hace sus propias preguntas, y el valor que retiene no es el del proyecto terminado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo toma una solicitud de demolición? La ley no fija ningún plazo global. Los únicos plazos ciertos son los del procedimiento: diez días de oposición, treinta días antes de la expedición del certificado, y hasta noventa días de desautorización por la MRC allí donde ese poder se aplica. El municipio añade su tiempo de análisis.

Mi casa no tiene ningún estatus patrimonial. ¿Estoy dispensado del comité? No automáticamente. La prohibición de demoler sin autorización del comité es la regla general del artículo 148.0.2. El reglamento local puede sustraer ciertos inmuebles no patrimoniales y retirar el aviso público en esos casos, pero eso se verifica con el reglamento en mano, dirección por dirección.

¿Un vecino puede hacer fracasar mi proyecto? Puede presentar una oposición motivada dentro de los diez días, y el comité debe considerarla. También puede pedir la revisión de la decisión dentro de los treinta días. La oposición no decide, pero entra al expediente.

¿El vendedor puede obtener la autorización antes de la venta? Es posible, y a menudo es el mejor escenario para el comprador. Vigile el plazo fijado por el comité para emprender las obras: pasado ese plazo, la autorización queda sin efecto (art. 148.0.16).

Para completar, lea valor del terreno y zonificación en Quebec y lo que cambia al comprar una casa centenaria.

¿Está mirando una propiedad por el terreno más que por la casa? Escríbame. Verifico el estatus del inmueble y el reglamento de demolición aplicable antes de que se presente una promesa.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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