Comprar una casa centenaria en Montreal: lo que cambia

Una casa de 1915 se visita como las demás y se compra de otra manera. Lo que cambia el expediente no son los acabados: son los cimientos, el muro que nadie abre, el cable detrás del yeso, la tubería bajo la acera y la ventana cuyo modelo lo decide un permiso. Aquí es donde conviene dejar de confiar en una inspección corriente.

Casa centenaria: qué significa la palabra en Quebec

El criterio no es sentimental, es legal. El Bureau d’assurance du Canada, la oficina de seguros de Canadá, escribe que en Quebec una casa llamada “antigua” o “patrimonial” es una casa construida antes de 1940 en virtud de la Loi sur le patrimoine culturel, la ley del patrimonio cultural. Precisa además que el estatus de “inventariado”, “el más comúnmente atribuido”, no conlleva ninguna exigencia gubernamental de conservación. Centenaria no quiere decir, por tanto, protegida. El formulario obligatorio Déclarations du vendeur, las declaraciones del vendedor sobre el inmueble, plantea la pregunta en D2.9: el inmueble está sujeto a una ley o a un reglamento en materia de protección del patrimonio. Esos estatus y sus consecuencias se detallan en comprar un inmueble antiguo o patrimonial. Lo que sigue trata de la edad del edificio, no de su estatus.

Los cimientos y la estructura de época: lo que el muro cerrado no dice

El formulario del vendedor le da el vocabulario antes de la visita. En D5.1, el vendedor elige el tipo de cimentación: piedra, madera, bloque de hormigón, hormigón, o “no sé”. En D5.2, declara los problemas del sótano, entre ellos “fisuras en los cimientos” y “podredumbre”. En D3.1, los problemas del suelo: deslizamiento, hundimiento, movimiento de tierras, inestabilidad. En D3.2, los trabajos ya realizados en los cimientos: el pieutage, el recalce con pilotes hincados bajo la zapata, y los travaux en sous-oeuvre, las obras de recalce.

Una fisura dice que hubo un movimiento. No dice ni cuándo, ni si continúa. Ese es el límite exacto de la inspección previa a la compra. Según la norma de práctica profesional de la Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, la AIBQ, la asociación quebequense de inspectores de edificios, la inspección “es una inspección visual y atenta, que sin embargo no es técnicamente exhaustiva” (art. 7) y se refiere a los componentes “instalados y fácilmente accesibles” (art. 8). El inspector describe los cimientos (art. 17.1) y sondea los componentes estructurales que parecen deteriorados (art. 18), pero no tiene que penetrar en una parte del edificio si ello “pudiera causar daños” (art. 11.1), ni dar “una opinión sobre la capacidad o el nivel de rendimiento previsto del sistema estructural” (art. 22.2).

Nadie abre un muro antes de la compra. Lo que revela un muro abierto: aberturas ampliadas sin refuerzo, viguetas entalladas para dejar pasar una tubería, un arreglo hecho con lo que había ese día. Un movimiento activo o un pieutage ya ejecutado los lee un ingeniero estructural, no un generalista. Y antes de abrir, sepa qué contienen los materiales: la reglamentación quebequense presume la presencia de amianto mientras un análisis no demuestre lo contrario, como explica vermiculite y amianto en una vivienda en Quebec.

Bouton et tube y fusibles: la casa centenaria vista por la aseguradora

El Bureau d’assurance du Canada incluye en el cálculo de la prima “la edad y las dimensiones de su vivienda”, los materiales, la calefacción y la ubicación. Y escribe esto: “Ocurre que una aseguradora no ofrezca productos de seguro para casas antiguas si se aplican exigencias de protección específicas.”

Ninguna fuente oficial consultada me permite afirmar que una aseguradora quebequense rechace automáticamente el bouton et tube, el cableado antiguo sobre botones de porcelana y tubos, o un panel de fusibles. Lo que la aseguradora juzga es lo que usted puede probar. Y la prueba existe: la Régie du bâtiment du Québec escribe que “el contratista o el constructor propietario en electricidad debe declarar a la Régie du bâtiment du Québec los trabajos” contemplados en el capítulo V del Code de construction, salvo en particular los que “impliquen una potencia de no más de 10 kW y no exijan reemplazar o añadir cableado”. Pida la declaración de trabajos y el número de licencia, no una fecha aproximada. El vendedor, por su parte, responde en D10.2, con el ejemplo incluido: “fusible o disyuntor que salta repetidamente”. Un último consejo del BAC vale oro: consiga del propietario anterior los datos de la compañía que aseguraba la vivienda. El resto del expediente está en casa difícil de asegurar en Quebec.

Plomería galvanizada y entrée d’eau en plomb

Dos problemas distintos, que suelen confundirse. El galvanizado se delata por los síntomas enumerados en D9.1: “óxido en el agua”, “presión o caudal de agua que varía de manera importante”, “tubería que se congela”. El inspector describe los materiales de las tuberías de acometida y de distribución (art. 30.1 y 30.3), pero no tiene que observar “la calidad del agua” (art. 36.4).

La entrée d’eau en plomb, la acometida de agua de plomo, sí se verifica y se cifra. La Ville de Montréal describe el tubo: gris, “no produce ninguna resonancia si se le golpea”, se raya y no atrae al imán. Los edificios afectados son sobre todo los de ocho viviendas o menos construidos antes de 1970, y la Ciudad publica un mapa de detección por dirección.

En virtud del reglamento 20-030, el propietario debe reemplazar la sección privada “dentro de los 24 meses siguientes a la recepción del aviso de no conformidad de la Ciudad”. Cuando la Ciudad ejecuta los trabajos, el monto medio estimado, según sus datos de 2022 a 2025, “se sitúa entre 1200 y 1400 $ por metro lineal reemplazado”. La factura sale al año siguiente y puede repartirse a lo largo de 15 años en la cuenta de impuestos. Y luego la frase que apunta a un comprador: “El monto está asociado al edificio y será transmitido al próximo propietario en caso de venta del inmueble.” Añada esa línea a los gastos del día uno, que la calculadora de costos de cierre cifra por usted.

Sin barrera de vapor, aislar mal cuesta más que no aislar

Un muro de 1920 no tiene ni barrera de aire ni barrera de vapor en el sentido moderno. Se seca porque nada retiene la humedad. Sople aislante en esa cavidad sin cambiar nada más y desplazará el punto de condensación al interior del muro.

Ressources naturelles Canada, el ministerio federal de recursos naturales, es directo: “El aislamiento debe incluir la estanqueidad al aire”, “La barrera de vapor debe colocarse en el tercio cálido del muro terminado”, y hay que tener en cuenta “la ubicación y el estado de las viejas barreras de vapor, que pueden ser apenas muros de yeso cubiertos de varias capas de pintura”. El orden de las operaciones está nombrado: “Ataque los problemas de humedad o de estructura antes de aislar.” La señal se declara en D7.1: “¿Se ha formado ya una condensación regular e importante en invierno?” Una cruz en “muros” no es un detalle de confort.

La inspección previa a la compra no decidirá por usted. La norma de la AIBQ pide describir el aislamiento y la barrera de vapor “vistos en los espacios no terminados” (art. 55), y luego precisa que el inspector “no tiene que pronunciarse sobre la conformidad del edificio con las normas, ni sobre la uniformidad, la suficiencia o la necesidad” del aislamiento (art. 56). Una pared antigua aislada por el interior la concibe un especialista de la envolvente. Para un edificio patrimonial, la Régie du bâtiment du Québec prevé además un procedimiento de medidas equivalentes o diferentes.

Ventanas: en un inmueble citado, el permiso elige el modelo

En Montreal, reemplazar puertas y ventanas exteriores por modelos de las mismas dimensiones exige un permiso en varios distritos, y la regla de fondo no varía: “Los elementos reemplazados deben tener la forma y la apariencia de los del edificio de origen. Deben además respetar la tipología del edificio, en particular el tipo de abertura, las subdivisiones o el color.” En un sector o un sitio patrimonial, “pueden aplicarse exigencias adicionales”. Un distrito escribe que “las ventanas corredizas no están permitidas en los sectores llamados significativos”.

Las tarifas están publicadas: 9,80 $ por cada tramo de 1000 $ de trabajos, mínimo 167,40 $ para un inmueble residencial, no reembolsables. Aumentan si el edificio o el sector “posee un valor patrimonial”, y un plan de implantación e integración arquitectónica añade “gastos y plazos”.

En Laval, cerca de 2 600 inmuebles inventariados entre 2015 y 2022 están sujetos al reglamento L-12950: la envolvente exterior, la cubierta, los cimientos, las puertas y las ventanas deben estar en buen estado y cumplir su función. La Ciudad puede exigir trabajos mediante aviso escrito, y luego inscribir un aviso de deterioro en el Registre foncier, el registro de la propiedad, en virtud del artículo 145.41.4 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, la ley de ordenamiento y urbanismo.

Ninguna fuente oficial consultada cifra el costo de una ventana. Lo verificable es que el permiso restringe el modelo antes de su primer presupuesto, y que el vendedor declara en D2.11 todo reemplazo de ventanas.

Comprar una casa centenaria: la pericia, y después la negociación

La norma de la AIBQ lo dice desde su introducción: “la inspección visual de edificios no es una pericia.” El artículo 10 añade que el inspector debe recomendar un examen técnicamente exhaustivo por un especialista cuando los indicios lo justifican.

Lo que se negocia. El plazo primero: la condición de inspección debe ser lo bastante larga para alojar una segunda pericia. Después los documentos: declaración de trabajos en electricidad, factura de la acometida de agua, reglamento de citación si lo hay, nombre de la aseguradora anterior.

Lo que se presupuesta. Una reserva anual, no una lista de obras. Dos partidas se cifran desde ahora en Montreal: el permiso de puertas y ventanas y la entrée d’eau en plomb.

Preguntas frecuentes

Mi casa es de 1918 y no tiene ningún estatus. ¿Puedo renovar libremente? No necesariamente. El Bureau d’assurance du Canada recuerda que una casa antigua sin estatus previsto por la ley puede estar sujeta a una reglamentación municipal. En Montreal, sigue siendo necesario un permiso para reemplazar puertas y ventanas en varios distritos. En Laval, cerca de 2 600 inmuebles inventariados están sujetos al reglamento L-12950.

El inspector escribió “cimientos de piedra en buen estado aparente”. ¿Basta? Es lo que la norma le pide: observar, describir, mencionar la condición. Le prohíbe pronunciarse sobre la capacidad del sistema estructural (art. 22.2) y sobre la vida útil residual (art. 12.1). Para esas dos preguntas hace falta un ingeniero.

El vendedor dice que la Ciudad reemplazó la entrée d’eau en plomb. ¿Qué verifico? La factura y la fecha. En Montreal, sale al año siguiente y puede repartirse a lo largo de 15 años en la cuenta de impuestos: el saldo está asociado al edificio y pasa al próximo propietario.

Para completar, lea cómo elegir un inspector de edificios en Quebec y el costo de mantenimiento de una casa en Quebec.

¿Le gusta una casa centenaria y no sabe qué exigir antes de redactar? Escríbame: establecemos la lista de documentos que hay que pedir al vendedor y el plazo de inspección realista para ese edificio.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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