Inversión
Comprar una casa para demoler en Quebec: el permiso
El cálculo parece simple: un terreno bien ubicado, un edificio al final de su vida útil, una casa nueva en su …
La pregunta vuelve cada mes: ¿puede comprar en Laval o en Montreal una persona que no es ciudadana canadiense ni residente permanente? La respuesta depende de una ley federal que sigue vigente hoy y de una lista de excepciones muy precisas. Esto es lo que prohíbe, lo que no toca y lo que espera a un comprador extranjero en el financiamiento y luego en la reventa.
Comprar una propiedad en Quebec siendo extranjero: en qué punto está la prohibición federal
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la ley federal que prohíbe la compra de inmuebles residenciales por no canadienses) entró en vigor el 1 de enero de 2023. Su artículo 4 es tajante: queda prohibido a todo no canadiense comprar, directa o indirectamente, cualquier inmueble residencial.
Sigue aplicándose. El 4 de febrero de 2024, Ottawa anunció una prórroga de dos años, hasta el 1 de enero de 2027. En el sitio de la legislación federal, la derogación aparece todavía bajo el rubro “Modificaciones no en vigor”: será el artículo 236 de la Loi no 1 d’exécution du budget de 2022 (la primera ley de ejecución del presupuesto de 2022) el que la derogue. Mientras ese artículo no entre en vigor, la prohibición corre.
Las sanciones no son teóricas. El artículo 6 prevé una multa máxima de 10 000 $, y alcanza también a toda persona o entidad que aconseje, induzca, ayude o aliente a un no canadiense a comprar sabiendo que le está prohibido. El artículo 7 permite al tribunal, a pedido del ministro, ordenar la venta del inmueble tras una condena.
A quién alcanza, quién está exceptuado y qué ni siquiera cuenta como compra
La ley no alcanza a todas las propiedades. Define el inmueble residencial como un edificio que comprende a lo sumo tres viviendas, lo que incluye la casa adosada y la unidad de condominio. Un edificio de cuatro viviendas o más no está alcanzado. El reglamento añade una condición geográfica: solo quedan alcanzados los inmuebles situados en una región metropolitana de censo o en una aglomeración de censo. La CMHC (SCHL, la sociedad federal de hipotecas y vivienda) publica un mapa para verificar la dirección.
Las excepciones previstas por la ley y el reglamento:
- El titular de un permiso de trabajo, si su permiso o autorización de trabajo sigue siendo válido durante al menos 183 días en la fecha de la compra y si no ha comprado más que un solo inmueble residencial.
- El estudiante inscrito en un establecimiento de enseñanza designado, si presentó sus declaraciones de impuestos de los cinco años anteriores, estuvo presente en Canadá al menos 244 días durante cada uno de los cinco años civiles anteriores, no compró más que un inmueble y paga un precio que no excede 500 000 $.
- La persona protegida, y el solicitante de asilo cuya solicitud fue declarada admisible y remitida a la Sección de protección de los refugiados.
- El cónyuge no canadiense que compra con un esposo o pareja de hecho que sea ciudadano, residente permanente o persona inscrita como indio.
- Ciertos diplomáticos y representantes consulares.
El reglamento también deja fuera lo que no cuenta como compra: la adquisición que resulta de un fallecimiento, un divorcio, una separación o una donación, el alquiler a un inquilino, la ejecución de una garantía por un acreedor y la adquisición con fines de desarrollo.
Pago inicial e hipoteca para un comprador extranjero en Quebec
Aquí es donde se traban muchos expedientes, y no por la prohibición. El programa Recién llegados de la CMHC está dirigido a residentes permanentes y no permanentes. El criterio es claro: la persona debe tener el estatus de residente permanente o estar legalmente autorizada a trabajar en Canadá, por ejemplo con un permiso de trabajo. No se exige ninguna duración mínima de residencia. La CMHC agrega que solo los prestatarios exceptuados de la prohibición pueden ser admisibles al seguro hipotecario.
La consecuencia es directa: una persona que vive en el extranjero, sin estatus ni autorización de trabajo aquí, no entra en ese programa. Su financiamiento será convencional, y es el prestamista quien fija el pago inicial. Ninguna fuente oficial permite adelantar un porcentaje válido para todos los prestamistas. Haga confirmar el suyo por escrito antes de presentar una oferta.
Para un comprador admisible, la CMHC publica sus parámetros:
- Pago inicial mínimo para un propietario ocupante de 1 o 2 viviendas: 5 % del primer tramo de 500 000 $ del valor de préstamo, más 10 % del resto. Para 3 o 4 viviendas: 10 %.
- Precio de compra por debajo de 1 500 000 $ para un préstamo de propietario ocupante, amortización máxima de 25 años.
- Puntaje de crédito de al menos 600 para al menos un prestatario o un fiador.
- Ratios máximos de 39 % (ABD) y 44 % (ATD), calculados al mayor entre la tasa contractual más 2 % o un piso de 5,25 %.
Pase sus cifras por la calculadora de capacidad de compra antes de visitar nada.
Al revender: el certificado de conformidad y la retención que guarda el notario
Esta parte sorprende a casi todo el mundo, porque no se activa en la compra sino en la venta, a veces diez años después. Cuando un vendedor no residente de Canadá enajena un bien canadiense imponible, el artículo 116 de la Ley del impuesto sobre la renta lo obliga a informar a la Agencia de Ingresos de Canadá antes de la disposición, o dentro de los 10 días siguientes, mediante el formulario T2062. Para que la agencia expida un certificado de conformidad hace falta un pago o una garantía aceptable, calculado a una tasa uniforme de 25 % del excedente del producto de la disposición sobre el precio de base ajustado.
Sin certificado, paga el comprador. La agencia federal lo dice sin rodeos: el comprador está obligado a remitir 25 % del costo del bien adquirido, y puede descontar ese monto del precio de compra. La tasa sube a 50 % para ciertos bienes, entre ellos un inmueble que no es un bien de capital. El pago vence dentro de los 30 días siguientes al fin del mes de la adquisición, y el atraso acarrea una penalidad de 3 % a 10 % según el número de días. El comprador se libra solo si, tras una investigación seria, no tenía ninguna razón para creer que el vendedor era no residente.
Por eso el notario retiene una suma en su cuenta en fideicomiso hasta la expedición del certificado. No es prudencia excesiva: su responsabilidad está en juego, y la de usted también.
El lado de Revenu Québec: el aviso TP-1097 y el anticipo de 12,875 %
Quebec tiene su propio mecanismo. Hay que hacer los dos.
Revenu Québec (la agencia tributaria de la provincia) lo escribe así: un particular que no reside en Canadá y que enajena un bien quebequense imponible, por ejemplo un inmueble situado en Quebec, debe avisar al ministro dentro de los diez días siguientes a la enajenación real. El formulario es el TP-1097, y el anticipo a pagar para obtener el certificado es de 12,875 % de la ganancia de capital. El certificado, el TPF-1098, libera al adquirente de toda responsabilidad ligada al impuesto que surja de la transacción.
| Federal (ARC) | Quebec (Revenu Québec) | |
|---|---|---|
| Aviso | Antes, o dentro de los 10 días | Dentro de los 10 días |
| Formulario | T2062 | TP-1097 |
| Anticipo para el certificado | 25 % de la ganancia | 12,875 % de la ganancia |
| Certificado | Certificado de conformidad | TPF-1098 |
| Aviso tardío | 100 $, o 25 $ por día, máx. 2 500 $ | 25 $ por día, máx. 2 500 $ |
| Pago del adquirente | 30 días tras el fin del mes | 30 días tras el fin del mes |
Si el vendedor no residente no avisó al ministro, no pagó el anticipo o no aportó una garantía, el adquirente debe pagar una suma correspondiente al excedente del costo de adquisición sobre el monto indicado en el certificado, dentro de los 30 días siguientes al fin del mes de la adquisición.
El contador no es un lujo aquí. El precio de base ajustado se calcula con el contrato de adquisición original, los honorarios del notario, las comisiones y las facturas de las mejoras, que Revenu Québec exige como anexo. Nadie reconstruye eso la víspera de la firma.
Usted vende a un comprador no residente: lo que cambia para usted
Tranquilícese en un punto: el artículo 5 precisa que la contravención no afecta la validez de la venta. Su escritura no se vuelve nula. Pero el artículo 6 alcanza también a quien ayuda o aconseja sabiendo que está prohibido. El estatus del comprador se verifica entonces antes de la promesse d’achat (la promesa de compra), no en la oficina del notario la semana de la firma. Pida el documento, no una afirmación verbal.
Segundo punto, financiero. Un comprador sin estatus ni autorización de trabajo no tiene acceso al seguro hipotecario: su expediente pasa por un financiamiento convencional. Exija una preaprobación escrita antes de retirar su propiedad del mercado. El resto de la cuenta está en el costo real de vender una casa en Quebec.
Lo que un comprador extranjero debe reunir, temprano
- El documento que establece el estatus: pasaporte, permiso de trabajo o de estudios con su fecha de vencimiento, tarjeta de residente permanente, constancia de persona protegida.
- Un número de identificación fiscal canadiense: el TP-1097 exige un NAS (número de seguro social) o un número de identificación.
- Las declaraciones de impuestos de los últimos cinco años, si invoca la excepción de estudiante.
- El contrato de adquisición original y las facturas de las mejoras, conservados desde el primer día.
- Una preaprobación escrita del prestamista, con el pago inicial exigido en su caso.
En Quebec el notario es obligatorio para la transferencia de propiedad, y es él quien administra la retención: su papel está detallado en la guía del proceso notarial. Al contador no lo impone ninguna ley, pero ningún corredor ni ningún texto de blog puede hacer en su lugar el cálculo de la ganancia. Para lo que se deduce una vez que es propietario, vea los impuestos del propietario en Quebec.
Preguntas frecuentes
Tengo un permiso de trabajo que vence en ocho meses. ¿Puedo comprar? El reglamento exige que el permiso siga siendo válido durante al menos 183 días en la fecha de la compra, y que usted no haya comprado más que un solo inmueble residencial. La fecha que cuenta es la de la compra, no la de la oferta. Haga validar su caso por un abogado o un notario.
Mi cónyuge es ciudadano canadiense. ¿Eso lo resuelve todo? Para la prohibición, sí: el artículo 4(2) exceptúa al no canadiense que compra con un esposo o pareja de hecho que sea ciudadano, residente permanente o persona inscrita como indio. Para el préstamo, no: la admisibilidad al seguro de la CMHC se examina por separado.
¿Está alcanzado un cuádruplex? No. La CMHC confirma que la compra de un edificio de cuatro viviendas o más no está prohibida. Las reglas de financiamiento de un inmueble de renta, eso sí, no cambian por ello.
¿Hay que esperar al 1 de enero de 2027? La prohibición debe cesar con la entrada en vigor del artículo 236 de la ley de ejecución del presupuesto de 2022, y hasta hoy no se ha anunciado ninguna prórroga. Una fecha anunciada no es una garantía. Y nada de lo anterior sobre el impuesto en la reventa depende de ese plazo.
Para completar, lea la guía para recién llegados y el notario en Quebec, paso a paso.
¿Una pregunta sobre el estatus de un comprador o de un vendedor en su expediente? Escríbame. La verificación se hace antes de la promesse d’achat, no en la oficina del notario.
Georges Matar
Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.
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