Comparables inmobiliarios: cómo auditar el precio del vecino

La casa de enfrente se anuncia en 749 000 $, así que usted concluye que la suya vale más o menos lo mismo. Sin embargo, dos propiedades que se parecen desde la acera pueden venderse con 80 000 $ de diferencia sin que nadie se haya equivocado. Un análisis comparativo se lee, se cuestiona y se verifica. Así se audita el que le van a presentar.

El precio que pide el vecino no es un dato

Un precio pedido es una decisión unilateral. Nadie lo validó, nadie lo pagó. Una venta concretada, en cambio, es un hecho: dos partes se pusieron de acuerdo y se publicó una escritura notarial.

La OACIQ (el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec) lo dice sin rodeos en su directriz sobre la protección de la información personal: mientras la escritura de venta no se haya publicado en el Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec), el precio que figura en ella sigue siendo confidencial. Y habla del precio de venta obtenido, «corresponda o no al precio inicial de inscripción». El regulador da por sentado que las dos cifras suelen diferir.

Según la APCIQ (la asociación profesional de los corredores inmobiliarios de Quebec), la región metropolitana de Montreal contaba con 20 128 inscripciones vigentes en agosto de 2026, un 18 % más que un año antes, frente a 2 853 ventas concretadas en el mes, un 13 % menos (comunicado del 4 de septiembre de 2026). La inmensa mayoría de los precios que aparecen en pantalla todavía no ha probado nada.

Que el precio pedido no sea el valor de mercado ya está demostrado en el artículo sobre la sobrepuja en Quebec. Lo que sigue trata de otra cosa: cómo se eligen las ventas que sí cuentan.

Los cuatro criterios de un comparable de verdad

La OACIQ describe el ejercicio en una frase: para determinar el justo valor de mercado, el corredor debe en particular realizar un análisis comparativo con otras propiedades semejantes vendidas recientemente en el mismo sector (página actualizada el 17 de diciembre de 2025). En esa frase se esconden cuatro condiciones.

La proximidad. Mismo sector quiere decir mismo mercado: mismos impuestos, mismos servicios, misma escuela de barrio. Una venta a quince minutos en auto no lo es.

El tipo y la época. El rôle d’évaluation (el registro municipal de evaluación) distingue el género de construcción: de una planta, de niveles desfasados, unimodular, con piso abuhardillado, con piso entero. Una casa de dos plantas de 2008 y un bungaló de 1962 no se comparan, ni siquiera lado a lado. La OACIQ incluye el año de construcción y el estado de conservación entre los elementos que actúan sobre el precio.

La cercanía en el tiempo. Una venta que se cierra hoy se negoció semanas antes. En agosto de 2026, la APCIQ medía un plazo de venta promedio de 42 días para la vivienda unifamiliar en la RMR de Montreal, y de 62 días para el condominio. Añada el plazo hasta la escritura notarial: una venta «del mes pasado» describe un mercado de hace un trimestre.

La superficie habitable comparable. Es el criterio que casi nadie verifica, y es el que más estragos hace.

La superficie habitable no se mide a ojo

Un pie cuadrado no es una noción evidente: es el resultado de un método. La OACIQ lo escribe con todas sus letras para el arrendamiento comercial. Las partes deben utilizar un método de medición reconocido, siendo la norma BOMA la más extendida, y los métodos de cálculo varían según la norma elegida, el tipo de inmueble y el año de publicación. De ahí el consejo de la guía: exigir una medición «según una norma precisa, y confirmada por un certificado de medición».

En copropiedad dividida, la regla ya está zanjada. La superficie neta se establece midiendo realmente el interior de la parte privativa, a partir de las divisiones interiores o de los revestimientos de acabado, excluyendo las columnas y los ductos de ventilación. La superficie bruta, en cambio, sale de los planos de arquitectura y resulta más generosa. En reventa, la que debe inscribirse es la neta, la del plano catastral o la del certificat de localisation (el certificado de localización).

Para una casa unifamiliar, ninguna fuente oficial me permite afirmar que en Quebec se imponga una única norma de medición. El principio, eso sí, se sostiene: una superficie sin método declarado no se compara con nada. Pregunte quién midió, según qué método y a partir de qué documento.

El sótano no es espacio sobre el nivel del suelo. El ministère des Affaires municipales define el área de los pisos como la superficie bruta que corresponde a la suma de las áreas de cada uno de los pisos enteros del edificio principal y, en su caso, las del ático, el garaje integrado y el solárium integrado. El sótano no aparece en esa lista. El garaje integrado sí; el garaje adosado no. El mismo ministerio habla en otro lugar de «área terminada total» cuando quiere sumar el sótano, los pisos, los entrepisos y el ático para apreciar un porcentaje de renovación. Dos nociones, dos cifras.

Consecuencia práctica: si el cartel del vecino anuncia 2 400 pies cuadrados y su ficha indica 1 900, quizá no esté perdiendo nada. Él tal vez cuenta un sótano terminado, y usted no.

Los ajustes, y lo que quieren decir

Ningún comparable es idéntico al suyo. El ajuste sirve para corregir la diferencia y se aplica siempre en el mismo sentido: se modifica el precio de la propiedad vendida para acercarla a la suya, nunca al revés. ¿La casa vendida tenía garaje y usted no? Se resta de su precio. ¿Tenía un baño menos? Se suma.

La OACIQ enumera los elementos a considerar: la ubicación, las dimensiones del inmueble, el año de construcción, el estado de conservación, el número de habitaciones y su distribución, los materiales, el acondicionamiento del terreno y las características del mercado. Su directriz sobre la verificación, la información y el consejo, actualizada el 23 de septiembre de 2026, exige que el valor de mercado se apoye en elementos objetivos y en los comparables disponibles.

Un ajuste se defiende, entonces, en tres tiempos: el sentido, el monto, la justificación. Desconfíe del porcentaje redondo aplicado a una renovación: ninguna fuente oficial quebequense permite afirmar que una cocina rehecha añada un porcentaje preciso al precio de venta. Es el tema del artículo sobre lo que las renovaciones rinden de verdad.

Antes de la reunión, el estimador de valor le da un orden de magnitud para contrastar con las cifras que le presentarán. Un orden de magnitud, no una opinión de valor: esa debe estar fundada y motivada, como lo exige el artículo 76 del Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje, sobre la deontología de los corredores y sobre la publicidad.

Por qué la evaluación municipal no es el precio de su casa

El rôle no se equivoca, simplemente responde a otra pregunta. El valor real inscrito en el rôle es el valor de cambio en un mercado libre y abierto a la competencia, establecido según las condiciones del mercado al 1 de julio del segundo ejercicio anterior a la entrada en vigor del rôle, es decir 18 meses antes. El rôle es trienal.

Traducción para dos ciudades del sector:

La Ciudad de Laval lo escribe ella misma: la evaluación de su propiedad «no refleja forzosamente su valor de mercado actual». El valor promedio de una residencia unifamiliar allí alcanzaba 622 000 $ al depositarse el rôle actual, tras un alza promedio de 39,5 % para esa categoría. Para saber qué sirve realmente a calcular el rôle, lea la explicación de los impuestos municipales.

El rôle sigue siendo útil de otro modo. En Montreal, el propietario de un inmueble residencial de cinco viviendas o menos puede consultar gratuitamente las ventas ocurridas en su sector durante el año de referencia. La Ciudad añade una advertencia honesta: esas ventas «pueden ser, o no, comparables a su propiedad».

Las condiciones de venta deforman un comparable

La definición oficial del valor real habla del precio más probable pagado en una venta entre dos partes libres de vender y de comprar, ambas bien informadas. Tres situaciones hacen saltar esa condición.

La venta entre allegados. Una transferencia entre padres e hijos es una venta real publicada en el Registre foncier, pero el precio no lo fijó la competencia. La cifra existe; no prueba nada sobre el mercado.

La sucesión. La OACIQ señala que la exclusión completa de la garantía legal de calidad, la venta «por cuenta y riesgo del comprador», se contempla en particular en una sucesión o en una recuperación financiera, por el conocimiento limitado del vendedor. Una propiedad vendida sin garantía legal no se paga como una propiedad vendida con ella.

El plazo impuesto. La OACIQ pide al corredor que tenga en cuenta las necesidades y la situación del vendedor para establecer un precio justo, y cita la sucesión y la separación. Una venta cerrada en diez días porque un fallo judicial lo exigía no describe el mercado. El calendario forma parte del precio, como lo explica el artículo sobre el tiempo real de una venta.

Leer el análisis comparativo que le presentan

Las preguntas que hay que hacer, en orden, en la mesa de la cocina:

1. ¿Cuántos de esos comparables son ventas concretadas y cuántos son inscripciones en curso?
2. ¿En qué fecha se cerró cada venta y a qué distancia está?
3. ¿De dónde sale la superficie de cada propiedad y según qué método se midió?
4. ¿El sótano está contado en esas superficies, tanto en la mía como en las demás?
5. ¿Qué ajustes se aplicaron, en qué sentido, por qué monto y sobre qué base?
6. ¿Alguna de esas ventas tenía una condición particular: vínculo entre las partes, sucesión, venta sin garantía legal, plazo impuesto?
7. ¿Cuál es la fecha de los datos y, desde entonces, en qué sentido se movió el mercado?

Una reserva que conviene conocer antes de gritar que hay secretismo: el corredor no puede entregarle las fichas de los comparables sin ocultar lo que identifica al vendedor, directa o indirectamente, es decir las fotos, la dirección y el nombre del propietario. Es una obligación de la OACIQ, no una evasiva.

Preguntas frecuentes

Mi vecino pide 60 000 $ más que el precio que me proponen. ¿Por qué? Porque él pide y usted busca obtener. Mientras su venta no se cierre y se publique, su cifra no entra en ningún análisis. Si se vende, vuelva a mirar el precio real.

¿Por qué mi corredor se niega a darme la dirección de los comparables? Aplica una regla. Las fichas entregadas al cliente deben ir tachadas de todo lo que identifica al vendedor mientras la venta no esté publicada en el Registre foncier. Usted tiene derecho a los datos: precio, fecha, superficie, ajustes.

La evaluación municipal dice 540 000 $. ¿Puedo pedir ese precio? Esa cifra describe el mercado en una fecha de referencia pasada, 18 meses antes de la entrada en vigor del rôle. No dice nada de septiembre de 2026.

Mi sótano está completamente terminado. ¿No cuenta? Cuenta, pero no en la misma línea de cifras que una superficie sobre el nivel del suelo. Exija que las dos se presenten por separado, tanto para su propiedad como para cada comparable.

Para completar, lea lo que el precio pedido significa de verdad ante promesas múltiples y la explicación completa del rôle d’évaluation y de los impuestos.

¿Quiere ver el análisis comparativo antes de escuchar un precio? Escríbame. Recibirá por escrito las ventas retenidas, los ajustes y la fecha de los datos.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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