Cómo elegir el mejor corredor inmobiliario en Quebec

Usted escribe «mejor corredor inmobiliario en Quebec» o «mejor agente inmobiliario», y los resultados se parecen: clasificaciones, trofeos, reseñas de cinco estrellas, «número 1». Son afirmaciones. En Quebec, el artículo 112 del Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje, la deontología de los corredores y la publicidad prohíbe toda representación falsa, engañosa o incompleta, en particular sobre la competencia de un titular de permiso o sobre el alcance y la eficacia de sus servicios. El artículo 113 añade que una publicidad no puede contener una estadística sin indicar su fuente.

La pregunta útil no es, entonces, «¿quién dice ser el mejor?», sino «¿qué puedo verificar?». Esta guía reúne las reglas que valen en toda la provincia; las guías por ciudad, al final del artículo, las aplican a un mercado local.

Corredor, agente, REALTOR®: un solo título está reservado por la ley

Corredor inmobiliario. El artículo 2.1 de la Ley sobre el corretaje inmobiliario (Loi sur le courtage immobilier) prohíbe a quien no sea titular de un permiso usar el título de «corredor inmobiliario» (courtier immobilier) o de «agencia inmobiliaria», o cualquier otro título que haga creer que lo tiene. Según el artículo 4, solo una persona física puede ser titular de un permiso de corredor, y ejecuta personalmente las obligaciones del contrato.

Agente inmobiliario. La expresión es común, pero no es el título previsto por la ley vigente. Las personas que tenían un certificado de agente inmobiliario el 1 de mayo de 2010 se consideran titulares de un permiso de corredor desde esa fecha (artículo 146). Buscar el «mejor agente inmobiliario» en Quebec es, por lo tanto, buscar un corredor inmobiliario con permiso de la OACIQ, el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec. Los matices están en corredor, agente, REALTOR en Quebec.

REALTOR®. Según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA), REALTOR® es una marca de certificación que pertenece a REALTOR® Canada Inc., sociedad de propiedad conjunta de la National Association of REALTORS® y de la CREA. Designa a los miembros de la CREA, que precisa ella misma que no todos los agentes inmobiliarios son REALTORS®. La afiliación no reemplaza el permiso.

Corredor hipotecario. Desde el 1 de mayo de 2020, el corretaje hipotecario está supervisado por la Autorité des marchés financiers (AMF), y ya no por la OACIQ: es ante la AMF donde se verifica.

Residencial o comercial: el alcance del permiso debe cubrir su inmueble

La directriz de la OACIQ sobre la emisión y el mantenimiento de permisos prevé tres alcances de ejercicio: residencial, comercial, o ambos.

La consecuencia es concreta. Un tríplex es residencial; un edificio de 6 viviendas es comercial, ya que la OACIQ clasifica como comerciales los edificios de 5 viviendas o más. Un inmueble de vocación agrícola es en principio comercial, pero una pequeña granja que sirve sobre todo de residencia sigue siendo residencial. El alcance del ejercicio figura en el registro: verifique que cubra su inmueble antes de la primera reunión.

El artículo 73 del reglamento de deontología obliga además al corredor a tener en cuenta los límites de sus conocimientos y a obtener la ayuda necesaria antes de aceptar una operación fuera de su campo de competencia. Pregúntele si ya ha tratado este tipo de inmueble y, si no, a quién consultará.

Las menciones DA, agréé DA y agréé. La misma directriz las vincula a la función de director de agencia (dirigeant d’agence). La mención «agréé DA» significa que el corredor puede actuar como director de agencia: aprobó la formación y el examen previstos y ejerció en una agencia al menos 3 de los últimos 5 años. La mención «agréé» sola se refiere a permisos emitidos antes del 1 de mayo de 2010 bajo la ley anterior. Tener la calificación no significa ocupar el puesto: el director de una agencia está identificado como tal en el registro. Estas menciones informan sobre una calificación de gestión; no son una clasificación de corredores.

Agencia o por cuenta propia: quién supervisa a su corredor

Un corredor ejerce dentro de una agencia inmobiliaria o por cuenta propia. La ley permite ambos modos, con obligaciones distintas.

Dentro de una agencia. El corredor ejerce bajo la supervisión de un director de agencia y respeta el programa de cumplimiento de la agencia. Cada agencia cuenta con un solo director calificado, responsable de la selección y la supervisión de todos sus corredores (artículos 19 y 20 de la ley). La agencia lleva los expedientes, libros y registros.

Por cuenta propia. El corredor es enteramente responsable de sus actividades, sin director de agencia. Lleva sus propios registros y debe mantener una cuenta fiduciaria si recibe anticipos u otras sumas por cuenta de terceros. No puede contratar a otros corredores.

Lo que cambia para usted. El registro indica quién responde de la supervisión. Si su corredor deja la agencia durante el contrato, la agencia o, en su defecto, el corredor debe avisarle por escrito, y el aviso le deja tres opciones: quedarse con la agencia, seguir al corredor o poner fin al contrato (artículo 26 del reglamento). Si la agencia cambia al corredor asignado a su expediente, también debe avisarle por escrito (artículo 24). La OACIQ recomienda evitar estos cambios durante una transacción.

El registro de la OACIQ, antes de cualquier reunión

El Registro de titulares de permiso es público y gratuito. Según la OACIQ, indica:

• el número y la categoría del permiso;
• la agencia de vinculación y su director;
• la foto del corredor, actualizada cada 5 años;
• las formaciones seguidas en el ciclo en curso de formación continua obligatoria;
• una mención si el permiso está suspendido o sujeto a condiciones o restricciones.

También permite verificar las sanciones administrativas pecuniarias y las audiencias por venir, y su información hace prueba de su contenido a favor de los terceros de buena fe (artículo 63 de la ley). Durante una suspensión, o si el permiso fue revocado, no es posible ninguna operación de corretaje.

Las decisiones del comité de disciplina son públicas y gratuitas en citoyens.soquij.qc.ca. La OACIQ aconseja leer cada decisión hasta el final, porque el acusado puede haber sido absuelto, y confirmar la identidad en el registro debido a los homónimos. La secretaría de la OACIQ responde en el 450 462-9800.

Las protecciones del público, y lo que no hacen

Estas protecciones existen porque la persona tiene un permiso. Distinguen a un corredor de una persona sin permiso; no distinguen a un corredor de otro.

El FARCIQ. El Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec es el asegurador de los corredores y de las agencias, que le pagan una prima cada año (artículos 8 y 17 de la ley). Puede indemnizar una pérdida causada por una falta, un error o una omisión involuntaria de un corredor o de una agencia, si se reúnen tres criterios: la falta, el daño y el vínculo de causalidad.

El FICI. El Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (artículo 108 de la ley) protege a las víctimas de fraude, maniobras dolosas o malversación de fondos cometidas por un titular de permiso. La indemnización máxima es de 100 000 $ por reclamación para un acto cometido a partir del 10 de mayo de 2018, y la reclamación se presenta dentro de los dos años siguientes al conocimiento del acto. Con una persona sin permiso vigente, precisa la OACIQ, no hay ningún recurso ante el Fondo.

La asistencia y el síndico. El servicio de asistencia de la OACIQ recibe las quejas del público y puede transmitir el expediente al síndico (artículos 70 a 72 de la ley). El síndico decide si presenta o no una queja ante el comité de disciplina y, si no lo hace, comunica sus motivos por escrito (artículo 85). La persona puede entonces pedir, dentro de los 30 días, la opinión del comité de revisión (artículo 91).

Los límites. Una falta deontológica no conlleva automáticamente una compensación, y una solicitud de asistencia no interrumpe el plazo para demandar ante los tribunales, generalmente de tres años según la OACIQ.

El contrato y la representación: las mismas reglas en todas partes

Para un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas, un terreno destinado a la construcción residencial o una copropiedad (artículo 23), la ley prevé:

• un contrato escrito en el formulario obligatorio de la OACIQ, formado solo con la firma (artículo 24); todo contrato verbal es nulo (artículo 26);
• obligaciones que empiezan para usted solo cuando ha recibido su copia del contrato (artículo 25);
• tres días, después de recibir la copia firmada, para rescindirlo a su discreción, pese a cualquier cláusula contraria (artículo 28);
• una remuneración después del fin del contrato solo si el contrato es exclusivo, si el comprador se interesó en el inmueble durante el contrato, si la venta ocurre como máximo 180 días después y si usted no firmó entretanto un contrato exclusivo con otro corredor (artículo 27).

Un corredor, una parte. El corredor representa a la parte con la que firmó y da un trato equitativo a las demás. Según la OACIQ, la doble representación está prohibida en el sector residencial desde el 10 de junio de 2022, salvo excepción prevista por la ley: un mismo corredor no puede representar al vendedor y al comprador en una misma transacción. Si su cliente comprador quiere hacer una oferta sobre un inmueble que el propio corredor tiene en venta, debe rescindir el contrato de compra y recomendarle otro corredor (artículo 29.1). Las excepciones se refieren al inmueble sin otro corredor establecido en un radio de 50 km, y a la agencia en la que dos corredores distintos atienden al comprador y al vendedor; el comprador debe entonces consentir por escrito antes de su oferta (artículos 16.1 y 17 del reglamento).

Cómo se fija y se reparte la remuneración se explica en la comisión del corredor inmobiliario en Quebec.

Competencia: lo que se verifica y lo que solo se afirma

El permiso fija un mínimo. Para comparar a dos corredores, se pueden pedir tres pruebas en cualquier lugar de Quebec.

Transacciones concluidas. Una inscripción o un letrero muestran un contrato obtenido, no una venta concluida. Pida las transacciones concluidas en su sector y para su tipo de inmueble. El precio de una venta concluida no tiene por qué publicarse: es en el análisis comparativo de mercado donde el corredor le muestra ventas comparables.

Un análisis comparativo de mercado (ACM) por escrito. Parte de ventas comparables del barrio y explica cada ajuste. Un precio muy por encima de los comparables, sin documento que lo respalde, puede buscar obtener el contrato más que vender.

Reseñas, clasificaciones y trofeos. Pregunte qué miden: ¿un volumen de ventas, una cifra de negocios, la pertenencia a una red, un período? Una estadística publicitaria debe indicar su fuente, y un corredor no puede hacer creer falsamente que tiene un título de especialista (artículo 113). Si una cifra llega sin fuente, pídala.

Las preguntas que conviene hacer en la reunión, sobre el método de precio, el plan de comercialización y la rescisión, están en 5 preguntas antes de elegir un corredor. Para preparar esa reunión, vea los documentos que hay que llevar.

Por ciudad: las guías locales

Cada guía aplica estas verificaciones a los barrios, los tipos de inmuebles y los datos de un mercado:

• Mejor corredor inmobiliario en Laval
• Mejor corredor inmobiliario en Montreal
• Mejor corredor inmobiliario en Blainville
• Mejor corredor inmobiliario en Sainte-Thérèse
• Mejor corredor inmobiliario en Mascouche
• Mejor corredor inmobiliario en Lanaudière

Los demás sectores atendidos están en la página corredor inmobiliario por sector.

Estas verificaciones también se aplican al corredor de este sitio. Georges Matar es corredor inmobiliario residencial, permiso J7941, vinculado a RE/MAX DU CARTIER INC., 2820, boul. St-Martin Est, Bureau 201, Laval. El permiso, su categoría y la agencia se verifican en el registro de la OACIQ. En la reunión, el contrato de corretaje se lee antes de firmar y el ACM se entrega por escrito, con ventas comparables. Escríbame para organizarla. Servicio en francés, inglés y árabe.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges Dejar una reseña en Google