Comprar de contado en Quebec: la ley

Pagar de contado no compra un descuento automático. Compra certeza, y la certeza se paga con protecciones abandonadas. Esto es lo que cambia de verdad cuando un comprador retira la condición de financiamiento, lo que pierde en el camino y lo que exige la ley quebequense en cuanto entra dinero en efectivo en una transacción inmobiliaria.

Lo que el vendedor compra no es su dinero

El vendedor recibirá el mismo monto venga de su cuenta o de un prestamista hipotecario. La ventaja de la oferta de contado descansa enteramente en una cosa: la ausencia de condición de financiamiento.

Una promesa de compra condicionada al financiamiento abre un periodo durante el cual el comprador puede retirarse si el préstamo no se concede. Para el vendedor, esa ventana es incertidumbre: la propiedad sale de circulación, los demás interesados siguen su camino y, si la condición falla, vuelve a empezar con una ficha que ya tiene historia. Esa ventana es lo que el comprador de contado elimina, y es todo lo que elimina.

No le daré un porcentaje de descuento. Ningún organismo oficial publica la diferencia de precio que un vendedor quebequense concede a una oferta de contado. Las cifras que circulan al respecto son impresiones, no datos.

De contado y preaprobado no son lo mismo

La Agencia de Consumo en Materia Financiera de Canadá es explícita: la preaprobación no garantiza que usted obtenga la hipoteca. Un prestamista puede rechazar a un comprador preaprobado, en particular porque la propiedad deseada debe cumplir sus propios criterios, o por el historial de crédito. El monto preaprobado es un máximo posible, no un compromiso. Solo la tasa queda realmente retenida, de 60 a 130 días según el prestamista.

Un comprador financiado presenta entonces dos incógnitas al vendedor: él mismo y el inmueble. La Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda fija la entrada mínima en 5 % hasta 500 000 $, luego 10 % sobre la porción que supera ese umbral, y exige que el valor de la propiedad sea inferior a 1 500 000 $ para un préstamo asegurado de vivienda. Los gastos de vivienda no deberían superar el 39 % del ingreso bruto del hogar, ni el conjunto de las deudas el 44 %. El comprador de contado no atraviesa ninguno de estos filtros. Ahí vive su ventaja, y en ningún otro sitio. Si usted financia, conviene repasar lo que todo comprador primerizo debe saber sobre las hipotecas y el mito del 20 % de entrada.

Retirar la condición: lo que usted abandona

Una promesa de compra aceptada no es una intención. Según el artículo 1712 del Código Civil de Quebec, el incumplimiento de otorgar el título da a la otra parte el derecho de obtener una sentencia que lo sustituya. Dicho claro: un vendedor puede obligarlo a comprar. El artículo 1711 añade que toda suma entregada con ocasión de una promesa de venta se presume un anticipo sobre el precio, y no una suma de desistimiento: usted no puede simplemente abandonarla para retirarse, y un incumplimiento lo expone a la venta forzosa o a daños y perjuicios que pueden superar el anticipo. Si la promesa queda nula, por ejemplo porque usted se acoge a una condición en el plazo y la forma previstos, el anticipo se le reembolsa (cláusula 4.3 de la promesa de compra).

La condición de financiamiento es la puerta por la que un comprador sale sin daños. Retirarla no es audacia, es renunciar a esa puerta. Solo se hace con un prestamista que ha visto su expediente completo y el inmueble, nunca sobre la base de una carta genérica.

La inspección no tiene nada que ver con el financiamiento

Este es el punto ciego clásico del comprador de contado: «no tengo condiciones, así que no inspecciono». Las dos condiciones no sirven para lo mismo.

El Reglamento sobre las condiciones de ejercicio de una operación de corretaje, la deontología de los corredores y la publicidad obliga de hecho al corredor a recomendar a todo comprador una inspección completa por un profesional que tenga seguro de responsabilidad contra faltas, errores u omisiones, use un convenio de servicio de inspección reconocido, inspeccione según una norma de práctica reconocida y entregue un informe escrito (artículo 81).

El Código Civil explica por qué. El artículo 1726 impone al vendedor la garantía contra los vicios ocultos, pero añade que no está obligado a garantizar el vicio aparente, y que es aparente el vicio que un comprador prudente y diligente puede constatar sin recurrir a un experto. Renunciar al experto amplía, por mano propia, la zona de lo que se tendrá por aparente. El artículo 1733 agrega que la limitación de garantía juega a favor de un vendedor no profesional cuando el comprador compra por su cuenta y riesgo. Y el artículo 1739 exige, una vez descubierto el vicio, una denuncia escrita al vendedor en un plazo razonable.

Si el calendario le preocupa, la inspección puede hacerse antes de presentar la oferta y no después. El costo y el momento de la inspección previa a la compra se planifican.

El efectivo activa obligaciones que una transferencia no activa

El corredor inmobiliario y la agencia son entidades declarantes en el sentido de la Ley sobre el reciclaje de productos de la criminalidad y el financiamiento de actividades terroristas. En concreto, según CANAFE:

• se exige un registro de recepción de fondos en cuanto reciben fondos, cualquiera sea el monto;
• una operación importante en efectivo de 10 000 $ o más debe declararse, y la regla de las 24 horas agrupa las sumas recibidas en un periodo de 24 horas consecutivas;
• una operación sospechosa se declara tan pronto como sea posible;
• los documentos se conservan al menos cinco años;
• debe identificarse al beneficiario efectivo que posea 25 % o más, y determinarse la condición de persona políticamente expuesta.

A eso se suma el derecho quebequense. El artículo 29 del mismo reglamento de corretaje obliga al corredor a verificar la identidad de todas las partes de la transacción que no estén representadas por otro titular de licencia, y el artículo 30, su capacidad jurídica. El OACIQ es categórico: si una parte se niega a entregar los documentos de identificación, el corredor no puede actuar por ella y debe retirarse de la transacción. En el plano federal, CANAFE precisa que cuando el titular recibe 100 000 $ o más en efectivo, debe determinar si la persona es una persona políticamente expuesta, un dirigente de una organización internacional, un familiar o un allegado cercano de alguno de ellos. Solo en ese caso debe establecer el origen del efectivo y de la riqueza de la persona, y someter la operación al examen de la alta dirección: siempre si se trata de una persona políticamente expuesta extranjera o de uno de sus familiares o allegados, y solo si juzga el riesgo elevado en los demás casos.

¿Y el notario? La creencia extendida es que se le aplica el mismo régimen. No es exacto, y el propio OACIQ lo escribe en su directriz: ciertas profesiones, entre ellas los notarios y los abogados, no están sujetas a todas las exigencias de esa ley. Es el efecto de la sentencia de la Corte Suprema de 2015 sobre los profesionales del derecho, que la ley federal define en Quebec como abogados y notarios.

Esto no significa en absoluto que el efectivo pase. El Reglamento sobre la contabilidad en fideicomiso de los notarios (Règlement sur la comptabilité en fidéicommis des notaires) es más estricto que el umbral federal: su artículo 20 prohíbe al notario recibir una suma en efectivo de 7 500 $ o más en el marco de un mismo contrato de servicio. Añada que el Banco de Canadá retiró el curso legal de los billetes de 500 $ y de 1 000 $ el 1 de enero de 2021, lo que deja el billete de 100 $ como la mayor denominación. Una transacción «de contado» en Quebec es, en los hechos, una transferencia desde una cuenta documentada, no una maleta. Si la palabra le intriga, vea lo que hace realmente el notario.

Si usted financia, la partida se juega en otra parte

Un comprador financiado que controla esos cinco puntos ofrece una certeza cercana a la del contado. El resto es precio, y el precio se conversa.

¿Compra de contado o se enfrenta a una oferta de contado? Escríbame y construimos la promesa que se sostiene, protecciones incluidas.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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