Casa pasiva en Quebec: el costo y la norma exacta

Una ficha que anuncia “casa pasiva” no prueba nada en Quebec. Tres cosas muy distintas circulan con nombres parecidos, y no tienen ni el mismo organismo, ni los mismos criterios, ni el mismo valor en dinero. Estas son las cifras exactas de cada una, el único sobrecosto que publica el gobierno de Quebec, y las preguntas a las que ninguna fuente oficial responde.

Casa pasiva, Novoclimat, casa eficiente: tres cosas que se confunden

La confusión viene del vocabulario. “Casa pasiva” designa una norma precisa, definida por el Passive House Institute, en Alemania. Novoclimat es una homologación del gobierno de Quebec. “Ecoenergética”, “alta eficiencia” y “casa verde” no designan nada en absoluto: ningún organismo las otorga y nadie tiene que probarlas.

El Passive House Institute publica dos normas de edificación, Passive House para la construcción nueva y EnerPHit para la renovación, construidas sobre cinco principios: muy buen aislamiento térmico, ventanas de muy alto rendimiento, ventilación mecánica controlada con recuperación de calor, ausencia de puentes térmicos y hermeticidad al aire. El instituto precisa que el certificador no tiene necesariamente que visitar el edificio.

Lo que exige la norma de casa pasiva, cifra por cifra

Los criterios vigentes son la versión 10c de los Criteria for Buildings, fechada el 20 de enero de 2023. Para la norma Passive House, cuatro topes:

Las clases Plus y Premium bajan este último umbral a 45 y a 30 kWh por m² por año, y exigen además una producción de energía renovable. Para la renovación EnerPHit, el umbral de hermeticidad se flexibiliza a 1,0 renovación de aire por hora.

Cuidado con el metro cuadrado. El denominador no es la superficie habitable que aparece en una ficha descriptiva, sino la superficie de referencia calculada en el software PHPP del instituto.

Novoclimat y el Code de construction: el piso quebequense

El gobierno de Quebec describe Novoclimat como un programa que define las exigencias técnicas que hay que cumplir para obtener un desempeño energético superior al que ofrece el Code de construction du Québec (el código de construcción de Quebec). El programa forma y certifica a los contratistas, inspecciona las viviendas durante la construcción y homologa las que son conformes.

El punto que lo decide todo es la hermeticidad al aire. El cuadro comparativo del ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles (el ministerio de energía y recursos naturales) no deja lugar a dudas: bajo la parte 11 del Code de construction du Québec, la prueba de infiltrometría no es obligatoria. Bajo Novoclimat, sí lo es. Las Exigencias técnicas Novoclimat vigentes desde el 1 de enero de 2024 fijan las metas en su artículo 2.2.2.1.

CAH quiere decir cambios de aire por hora, medidos con una prueba de infiltrometría realizada según la norma CAN/CGSB-149.10-M86. El umbral pasivo es, por lo tanto, dos veces y media más severo que el umbral Novoclimat para una casa independiente.

Los dos enfoques difieren también en su lógica. Las exigencias Novoclimat son prescriptivas: imponen resistencias térmicas, equipos admisibles, un local calefaccionado para el ventilador recuperador de calor, e incluso una canalización lista para recibir un sistema de evacuación del radón bajo los pisos en contacto con el suelo. La norma pasiva, en cambio, pone un tope a un resultado calculado. Usted puede llegar a él por varios caminos, pero el cálculo tiene que sostenerse.

El costo de una casa pasiva en Quebec: lo que Quebec cifra realmente

Esta es la parte honesta. Ninguna fuente pública quebequense cifra el sobrecosto de una casa certificada pasiva. La única diferencia de costo publicada por el gobierno se refiere a Novoclimat, en un cuadro comparativo difundido en el servidor de contenido de Quebec.

Los supuestos cuentan tanto como las cifras. El cuadro compara dos casas de dos pisos de 28 pies por 30 pies, para una familia de dos adultos y dos hijos. Los gastos de intereses sobre el préstamo del sobrecosto, estimados en 297 $ por año, suponen una tasa del 6,5 %, una amortización de 25 años y un pago inicial del 5 %. La proyección del año 5 supone un aumento del costo de la energía del 1,17 % por año.

Dos reservas, señaladas en el propio documento. El cuadro no lleva ninguna fecha de publicación, y el archivo PDF se produjo en julio de 2024: los costos de construcción de 2026 no son esos. Y la nota al pie habla de una ayuda de 4 000 $ para un comprador primerizo mientras que la línea del cuadro aplica 2 000 $. Es una estimación de programa, no un presupuesto.

Para ver lo que unos miles de dólares más cambian realmente en su pago mensual, pase el monto por la calculadora hipotecaria antes de decidir si el sobrecosto le molesta.

Una casa existente: Rénoclimat en lugar de la norma pasiva

Llegar a 0,6 CAH en una casa ya construida es una operación pesada, y es precisamente por eso que el instituto creó EnerPHit con un umbral de 1,0. Para la gran mayoría de los propietarios quebequenses, el punto de entrada realista se llama Rénoclimat.

El programa envía a un asesor a su casa antes de las obras. La visita incluye una prueba de infiltrometría, un informe de evaluación, recomendaciones y una calificación ÉnerGuide. La primera evaluación antes de las obras cuesta 150 $ más impuestos, reembolsables en el momento del pago de la ayuda financiera. La evaluación después de las obras es gratuita. La subvención cubre el aislamiento y la hermeticidad, el reemplazo de puertas y ventanas, y otras partidas.

Dicho de otro modo: medir primero, gastar después. Es el mismo reflejo que para reducir una factura de calefacción, y el mismo que para financiar una renovación mayor.

Verificar que una casa esté realmente certificada, antes de la oferta

Una palabra en una ficha no es una prueba. Tres verificaciones concretas.

El papel. Para Novoclimat, es el certificado de homologación. Quebec publica también las listas de contratistas certificados Novoclimat y Novoclimat Sélect, categoría esta última que agrupa a quienes venden y certifican anualmente más del 90 % de sus construcciones nuevas. Para una casa pasiva, pida el certificado del instituto o del certificador acreditado, y los documentos que acompañan el expediente: el resultado de la prueba de hermeticidad, el protocolo de ajuste de la ventilación y la declaración del responsable de obra.

El formulario. El formulario obligatorio Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones obligatorias del vendedor sobre el inmueble), DV 00001 versión 24 de junio de 2022, plantea dos preguntas útiles. La pregunta D10.7 pregunta si el inmueble está equipado con un sistema que mejora la eficiencia energética. La pregunta D10.8 pregunta si recibió una certificación de eficiencia energética, luego cuál y en qué fecha. Las casillas impresas son: Novoclimat, calificación energética, casa verde, LEED, otra. “Casa pasiva” no tiene su casilla: cae en “otra”. Las precisiones se ponen en la sección D15. Todo esto se lee en el formulario de declaraciones del vendedor.

El límite del formulario. Una casilla marcada es una declaración del vendedor según su conocimiento, no una certificación. Un vendedor de buena fe puede marcar “Novoclimat” porque su constructor se lo dijo, sin que la casa haya sido homologada nunca. El certificado decide, la casilla no.

Lo que la certificación da en dinero, y lo que no da

La parte que se cobra de verdad es federal. El programa SCHL Eco Plus (de la sociedad canadiense de hipotecas y vivienda) reembolsa el 25 % de la prima del seguro hipotecario al comprador de una vivienda ecoenergética nueva y nunca ocupada cuyo préstamo está asegurado por la SCHL, con una solicitud presentada dentro de los dos años siguientes al cierre.

Lo que sorprende es la lista de certificaciones admisibles. Aparecen las tres modalidades de Novoclimat del ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles, pero también “Maison passive certifiée” y “Rénovation certifiée EnerPHit”, otorgadas por Maison passive Canada, en los niveles Classique, Plus y Prime. Una casa pasiva no da derecho, pues, a ningún dólar quebequense, pero abre la misma puerta que Novoclimat ante el asegurador federal. Detalle que verificar con su certificador: la lista de la SCHL nombra la versión 9 de la norma, mientras que el instituto publica la versión 10c desde enero de 2023. El resto del dinero ligado a la homologación gubernamental se detalla en lo que compra la certificación Novoclimat.

Del lado municipal, la puerta acaba de cerrarse. La Ciudad de Montreal puso fin a su Programme d’appui à l’acquisition résidentielle, que reembolsaba derechos de mutación: desde el 7 de julio de 2026, ya no acepta ninguna solicitud nueva, porque un crédito fiscal reembolsable para el acceso a la propiedad reemplazó la ayuda municipal en abril de 2026.

¿Y la reventa? Ninguna fuente pública me permite cifrar lo que una certificación pasiva o Novoclimat agrega al precio de reventa en Quebec. No existe una serie de ventas que compare casas certificadas con casas equivalentes que no lo están. El propio Passive House Institute escribe en su página de certificación que esta aumenta el valor de la propiedad, sin adelantar la menor cifra ni nombrar un mercado. Quien le anuncie un porcentaje de plusvalía lo inventa.

Preguntas frecuentes

¿Una casa Novoclimat es una casa pasiva? No, y la diferencia es medible. Novoclimat exige 1,5 cambios de aire por hora a 50 Pa para una casa independiente, la norma pasiva exige 0,6, y además pone un tope de 15 kWh por m² a la demanda anual de calefacción. Dos niveles, dos organismos.

El constructor me dice que su casa es “pasiva”. ¿Cómo lo verifico? Pida el certificado y el nombre del certificador, y luego el resultado de la prueba de presurización. Sin prueba de hermeticidad en el expediente, la palabra no quiere decir nada. Como el certificador no tiene que visitar la obra, el expediente de pruebas es el único rastro.

¿Vale la pena el sobrecosto? El único cálculo oficial se refiere a Novoclimat: 5 858 $ de sobrecosto de construcción, reducidos a 3 858 $ después de la ayuda, frente a 541 $ de ahorro de energía el primer año, según supuestos de 2024 que usted debe ajustar. Para una casa pasiva en Quebec, no existe ninguna cifra pública. Pida a su constructor que establezca la diferencia, por escrito.

¿Hay un reembolso de la taxe de bienvenue (el impuesto de bienvenida, o derechos de mutación) para una casa certificada? Ya no en Montreal. El programa municipal que reembolsaba derechos de mutación no acepta solicitudes desde el 7 de julio de 2026. Verifique con su municipio si todavía existe un programa local, y con su notario las exenciones previstas por la ley.

Mi préstamo no está asegurado por la SCHL. ¿Pierdo el 25 %? Eco Plus se dirige a los préstamos asegurados por la SCHL. Haga confirmar por su corredor hipotecario qué asegurador cubre su expediente antes de contar con ese reembolso.

Para completar, lea lo que compra la certificación Novoclimat y cómo elegir un contratista de renovación.

¿Un constructor le habla de casa pasiva o de alto rendimiento y usted quiere saber qué está certificado? Escríbame. Pedimos el certificado y el resultado de la prueba de hermeticidad antes de la promesse d’achat (la promesa de compra), no después.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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