Casa nueva o usada en Quebec: lo que de verdad cambia

Un comprador compara dos fichas: una casa de proyecto a 500 000 $ en un barrio en desarrollo y una casa de 1998 a 520 000 $ en un barrio ya hecho. Concluye que la diferencia es de 20 000 $. Si el precio de la obra nueva se anuncia antes de impuestos, se equivoca en casi 75 000 $. Estos son los rubros que separan realmente las dos opciones, y la pregunta que decide.

Casa nueva o usada: lo que cambia sobre el papel

Antes de las preferencias están las reglas. Seis no funcionan igual en los dos mercados.

El plano, la luz y los vecinos se deciden en la visita. Esas seis líneas se deciden con el cheque.

TPS y TVQ: la factura que la reventa no tiene

La TPS, el impuesto federal sobre bienes y servicios, es del 5 % del precio, y la TVQ, el impuesto de venta de Quebec, del 9,975 % del precio sin la TPS, según Revenu Québec, la agencia tributaria provincial. Sobre una casa nueva vendida a 500 000 $ antes de impuestos, eso da 25 000 $ de TPS y 49 875 $ de TVQ, o sea 74 875 $. Los reembolsos de Revenu Québec apuntan a la vivienda nueva o que ha sido objeto de renovaciones mayores: la casa ya habitada que usted compra a su propietario no lleva esa línea. Haga confirmar su caso por el notario.

Los reembolsos existen, pero se agotan rápido.

Relea la última columna pensando en el precio de la obra nueva en el Gran Montreal. A 500 000 $, los dos reembolsos habituales ya son nulos. La vivienda debe además convertirse en su residencia habitual, y usted debe ser su primer ocupante.

El reembolso por la compra de una primera vivienda cambia el orden de magnitud, pero está enmarcado. Revenu Québec exige, entre otras cosas, un contrato de venta celebrado después del 19 de marzo de 2025 y antes de 2031, obras iniciadas después del 19 de marzo de 2025 y antes del 1 de enero de 2031, terminadas en gran parte antes del 1 de enero de 2036, y una transferencia antes de esa misma fecha. Ni usted ni su cónyuge deben haberlo solicitado ya. Cubre únicamente la TPS. En nuestro ejemplo, un comprador primerizo elegible recupera la TPS y le quedan igual 49 875 $ de TVQ por pagar.

Ponga esas cifras en la calculadora de costos de cierre antes de comparar dos fichas. Ahí es donde la diferencia de 20 000 $ del principio cambia de naturaleza.

La garantía: un plan obligatorio de un lado, el Code civil del otro

En la obra nueva elegible, el plan administrado por Garantie de construction résidentielle (GCR), el organismo de garantía de vivienda nueva de Quebec, cubre los defectos de ejecución no aparentes durante 1 año, los vicios ocultos durante 3 años y los vicios de diseño, de construcción o del suelo durante 5 años, además de los anticipos, la terminación de las obras y el realojamiento antes de la recepción. GCR excluye, entre otros, la copropiedad de más de cuatro partes privativas superpuestas, la renovación, la ampliación y la autoconstrucción, y exige una denuncia escrita en un plazo razonable que cifra en 6 meses. El detalle está en el artículo sobre la garantía GCR: 1 año, 3 años, 5 años.

En una casa ya habitada, quien trabaja es el artículo 1726 del Code civil. El vendedor garantiza que el bien está libre de vicios ocultos que lo hagan impropio para su uso o que disminuyan tanto su utilidad que usted no lo habría comprado, o no a ese precio. El mismo artículo pone el límite que hace perder casos: el vendedor no garantiza el vicio aparente, aquel que un comprador prudente y diligente puede constatar sin experto. Las condiciones y los recursos se detallan en el artículo sobre el vicio oculto en Quebec.

Un matiz cambia a menudo la comparación: la garantía GCR es transferible y sigue al edificio durante el plazo restante. Una casa de dos años no es obra nueva, pero todavía lleva parte de las protecciones de 3 y de 5 años.

Comprar antes de que la casa exista

Cuando un constructor o un promotor vende un inmueble de vivienda, construido o por construir, a una persona física que lo compra para ocuparlo, el artículo 1785 del Code civil impone un contrat préliminaire, el contrato preliminar, con una estipulación que le permite retractarse en un plazo de 10 días. Cuando debe entregársele una nota informativa y no se la entregan en la firma, el plazo corre hasta 10 días después de recibirla.

El artículo 1786 dice luego lo que ese contrato debe contener: la fecha de entrega, el precio de venta y, si el precio es revisable, las modalidades de la revisión. Esta última mención es la primera que hay que buscar. Un precio fijo solo es fijo si ninguna cláusula prevé su revisión. La indemnización por retractación, si está prevista, no puede superar el 0,5 % del precio acordado.

El precio se congela, el mercado no. En agosto de 2026, la APCIQ registraba en la RMR de Montreal un precio mediano de 650 000 $ para la unifamiliar, un 3 % más que un año antes, con 20 128 inscripciones vigentes, un 18 % más, y 2 853 ventas, un 13 % menos. En Laval, el precio mediano de la unifamiliar alcanzaba 642 750 $, un 7 % más, con ventas un 17 % abajo e inscripciones un 21 % arriba. Inventarios que suben y ventas que bajan no dicen a dónde irá el precio. Nadie puede decirle cuánto valdrá su unidad el día de la entrega.

Lo que el precio anunciado no incluye

La CMHC recomienda, para la compra de un condominio nuevo, determinar con claridad qué está incluido en el precio y qué no, comodidades, revestimientos de acabado y servicios públicos incluidos, y buscar los costos menos visibles como los arrendamientos a largo plazo de equipos. También aconseja verificar si el contrato permite al promotor posponer la fecha de ocupación.

El plan de garantía, por su parte, cubre el edificio. Lo que está alrededor se presupuesta aparte. Pregunte por escrito, antes de firmar, quién paga el terraplenado, la entrada, la cerca, las luminarias y los electrodomésticos. Un precio de obra nueva que se compara bien con una reventa a veces deja de compararse bien una vez sumados esos rubros.

Barrio hecho o barrio en construcción

Los droits de mutation, los derechos de mutación conocidos como impuesto de bienvenida, no dependen ni de la edad del edificio ni del constructor, sino del municipio. Sobre una base de 650 000 $, los tramos de 2026 dan dos resultados.

La base imponible es el más alto de tres montos: el precio realmente pagado sin la TPS ni la TVQ, el monto inscrito en el acta, o el valor de mercado, es decir, el valor del rol multiplicado por el factor comparativo, fijado en 1,03 en Laval para 2026. Retenga el primero: en una casa nueva, el impuesto de bienvenida se calcula sin los impuestos de venta.

El barrio nuevo llega con incógnitas que se verifican en lugar de adivinarse: el calendario de las infraestructuras, la zonificación de los terrenos aún vacíos a su alrededor, el servicio escolar y la fecha de inscripción del edificio en el rol. El barrio maduro llega con árboles, una red de transporte conocida y un rol ya estabilizado.

Casa nueva o usada: el presupuesto de los próximos diez años

En la obra nueva, el gasto se concentra al principio: los impuestos de venta y luego las obras exteriores. Después corren las protecciones de 1, 3 y 5 años, y luego se apagan.

En una casa de 1998 no hay impuesto de venta, pero hay un calendario. Techo, ventanas, calentador de agua, revestimiento, drenaje: cada componente tiene una vida útil y un vencimiento que no se negocia. El método para cifrar esa reserva está en el artículo sobre el costo de mantenimiento de una casa en Quebec. Una inspección previa seria convierte ese calendario en cifras, y esas cifras pertenecen a la comparación igual que la TVQ.

La pregunta que decide no es el precio ni la garantía. Es esta: ¿para qué fecha necesita estar alojado, y qué hace si esa fecha se corre seis meses? Un arrendamiento se denuncia con meses de anticipación y la venta de su propiedad actual tiene una fecha de ocupación firme. Una obra, en cambio, tiene una fecha de entrega en el contrat préliminaire y un plan de garantía que prevé el reembolso del realojamiento en caso de retraso, lo que dice bastante sobre la frecuencia del problema. Si su respuesta es “no puedo absorber seis meses”, la reventa le conviene más, por más encantadora que sea la maqueta.

Preguntas frecuentes

¿El precio anunciado de una casa nueva incluye los impuestos? Depende del constructor, y es lo primero que hay que hacer poner por escrito. Pregunte también si los reembolsos de TPS y de TVQ se le ceden a él: eso cambia quién cobra qué.

Compro obra nueva a 500 000 $. ¿Tengo derecho al reembolso de TPS? Al habitual no: se vuelve nulo en 450 000 $ para la TPS y en 300 000 $ para la TVQ. El reembolso por la compra de una primera vivienda puede aplicarse si usted cumple todas las condiciones de Revenu Québec.

Compro una casa nueva de dos años a un particular. ¿Tengo garantía? La garantía GCR sigue al edificio durante el plazo restante de las protecciones. La garantía legal de calidad del Code civil se aplica además, salvo si la venta se hace sin garantía legal.

¿El impuesto de bienvenida se calcula sobre el precio con o sin impuestos? Sin. La base retiene el monto realmente pagado excluyendo la TPS y la TVQ, a menos que el valor de mercado o el monto inscrito en el acta sea más alto.

Para completar, lea comprar una construcción nueva en Quebec y el impuesto de bienvenida en Quebec.

¿Duda entre un proyecto nuevo y una reventa en Laval o en Montreal? Escríbame con las dos fichas y ciframos los dos escenarios hasta la firma ante el notario.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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