Mi casa no se vende en Quebec: el diagnóstico honesto

Su propiedad lleva ocho semanas publicada. El teléfono casi no suena, y la única sugerencia que recibe es bajar el precio. Antes de decidir cualquier cosa, hay que nombrar el problema. Lo que su publicación hizo durante el último mes ya le dice cuál de los tres problemas posibles tiene usted, y no se resuelven de la misma manera.

Su propiedad no se vende: el síntoma señala la causa

Hay tres familias de bloqueo, y dejan huellas distintas.

Pocas visitas. Si en cuatro semanas cuenta menos visitas que semanas transcurridas, el problema no está en la propiedad. Todavía no ha entrado nadie. Es entonces un problema de precio o de exposición: o no aparece en las búsquedas de los compradores adecuados, o sí aparece y pierde la comparación frente a otras publicaciones del mismo precio.

Muchas visitas, ninguna promesa de compra. Los compradores entran y se van. Ahí el anuncio funciona y la propiedad no acompaña. La causa está en la distancia entre lo que prometen las fotos y lo que entrega la visita: una habitación más pequeña de lo que parecía, un olor, un sótano húmedo, un vecindario ruidoso, obras evidentes que el precio no refleja.

Promesas de compra que se caen. Usted aceptó y luego la transacción murió. Esto ya no es un problema de mercado. Es un problema de financiamiento, de inspección o de título, y se repetirá con el próximo comprador mientras no se resuelva.

El cuadro de diagnóstico para completar esta semana

Saque las cifras reales de las últimas cuatro semanas. No la impresión, las cifras.

Este cuadro no reemplaza un análisis. Le impide tratar un problema de estado con una baja de precio, el error más costoso de los vendedores.

Comparar su publicación con las cifras de la APCIQ, no con una impresión

“No se mueve” no es un dato. La APCIQ (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, la asociación profesional de corredores inmobiliarios de Quebec) publica cada mes, a partir del sistema Centris, el precio mediano y el promedio de días en el mercado por categoría de propiedad y por sector. Contra eso debe medirse su publicación.

Para la región metropolitana de Montreal, en agosto de 2026, la APCIQ compiló 2 853 ventas residenciales, un 13 % menos que un año antes, y 20 128 publicaciones vigentes, un 18 % más. Más oferta, menos ventas: la comparación se endureció para todos los vendedores, no solo para usted.

Las referencias del mismo mes, para la RMR de Montreal:

En Laval, también en agosto de 2026, la unifamiliar mostraba un precio mediano de 642 750 $ y 40 días de promedio, el condominio 449 000 $ y 63 días, con 1 514 publicaciones vigentes, un 10 % más que un año antes.

Dos precisiones cuentan más que las cifras mismas. Primero, el promedio de días en el mercado se calcula sobre las propiedades que sí se vendieron. Las que no encontraron comprador no están ahí. La espera promedio real de un vendedor es, por lo tanto, más larga que el número publicado. Segundo, un condominio de la RMR pasó de 50 a 62 días de promedio en un año. Si su condominio lleva 55 días publicado, usted está dentro de lo normal del momento, no en situación de fracaso.

Antes de decidir, sitúe su propiedad con la estimación de valor, y luego valide el resultado contra ventas reales comparables, no contra publicaciones activas que quizá tampoco se están vendiendo.

Lo que el promedio de días en el mercado le dice a un corredor de comprador

El servicio de difusión de información entre agencias y corredores no es la versión pública de su anuncio. El OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, el organismo regulador del corretaje inmobiliario) lo describe explícitamente como un servicio al que los corredores se suscriben, distinto de la publicidad dirigida al público general. El corredor que acompaña a un comprador ve entonces una ficha más completa que la suya.

Pida a su corredor que le muestre esa ficha en pantalla, con las fechas. Ningún documento público del OACIQ detalla campo por campo lo que muestra cada servicio, así que no se guíe por un rumor: pida que se lo muestren.

El resto es cuestión de criterio, y hay que decirlo así. Un comprador que ve una propiedad publicada desde hace 90 días ya no se pregunta si le conviene. Se pregunta por qué nadie la quiso, y construye su oferta alrededor de esa pregunta.

Retirar y volver a publicar: lo que eso cambia de verdad

La idea vuelve cada otoño: retirar la publicación, esperar, regresar “como nueva”. Eso da un nuevo número de publicación. No le da una memoria nueva a los corredores del sector, que reconocerán la dirección y las fotos.

Hay además una consecuencia contractual que muchos vendedores descubren demasiado tarde. El artículo 2125 del Code civil du Québec (el código civil de Quebec) permite al cliente rescindir un contrato de servicio en todo momento, y la cláusula 2.1 del contrato de corretaje obligatorio lo prevé. Pero el artículo 2129 obliga al cliente a pagar los gastos incurridos y el valor del trabajo ya realizado. Y el OACIQ recuerda que el corredor o la agencia puede tener derecho a una retribución si el inmueble se vende dentro de los 180 días siguientes a la expiración del contrato exclusivo a una persona que se interesó en él mientras estaba vigente.

Dicho de otro modo: retirar para volver con otra persona no es gratis, y no es una estrategia de precio. Si el precio es el problema, cambie el precio.

Mi casa no se vende en Quebec: cuándo el precio es la respuesta, y de cuánto

El precio es la respuesta cuando el tráfico es bajo y los comparables vendidos se sitúan por debajo de su precio publicado. No es la respuesta cuando las visitas son numerosas, porque entonces el mercado le está diciendo que viene a mirar, no que lo encuentra caro.

Sobre la magnitud del ajuste, seamos honestos: ninguna fuente oficial fija un porcentaje mínimo. Lo que sí es verificable es la mecánica. Los compradores y sus corredores buscan por tramos de precio. Una baja que lo deja en el mismo tramo y frente a los mismos competidores no lo hace ver por nadie nuevo. Una baja que le hace cruzar un umbral lo coloca frente a un grupo de compradores que no lo veían en absoluto.

La buena pregunta no es entonces “cuánto por ciento”, sino “qué precio me hace aparecer en una búsqueda donde hoy no aparezco, y gano la comparación a ese precio”. Tres bajas sucesivas de poca amplitud cuestan más que un solo ajuste bien calibrado, porque cada una alarga el historial sin cambiar la audiencia.

El gesto tiene una forma obligatoria. Para modificar el precio publicado después de la firma, el OACIQ prevé que el corredor complete un formulaire Modifications (el formulario de modificaciones), que deben firmar los dos. Además, el precio inscrito en la cláusula 4.1 del contrato de corretaje es el único precio que puede anunciarse para su propiedad.

Lo que usted puede exigir a su corredor

El corredor tiene la obligación de verificar e informar, y debe poder demostrar con documentos pertinentes la exactitud de lo que afirma. Usted puede entonces pedir, por escrito, y obtener:

1. El análisis de comparables actualizado. El OACIQ describe el método de paridad como el que generalmente conviene a lo residencial: se compara con propiedades semejantes realmente vendidas, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido entre la venta comparable y hoy.
2. El número de visitas, semana por semana, desde la salida al mercado. No una impresión, una lista.
3. Los comentarios de los corredores de compradores después de las visitas. Es la única fuente directa sobre el bloqueo número dos.
4. La ficha tal como la ven los corredores, en pantalla, con las fechas.
5. El plan de promoción previsto en el contrato, y lo que realmente se hizo. El OACIQ invita al vendedor a discutir esos medios antes de firmar: publicidad, letrero, visitas libres, difusión entre agencias.

Si esos cinco elementos no existen, el problema no es el mercado ni la propiedad. Está en el expediente.

Preguntas frecuentes

Mi propiedad lleva 70 días publicada, ¿es anormal? No necesariamente. En agosto de 2026, el promedio de días en el mercado en la RMR de Montreal era de 42 días para la unifamiliar, 52 para el plex y 62 para el condominio. Son promedios calculados sobre las propiedades vendidas, y varían según el sector. Compare su categoría y su sector, no el promedio provincial.

¿Puedo despedir a mi corredor porque no se vende? Usted puede rescindir en todo momento según la cláusula 2.1 del contrato de corretaje obligatorio y el artículo 2125 del Code civil du Québec. Sin embargo, podría tener que pagar los gastos incurridos y el valor del trabajo realizado, y una retribución puede seguir siendo debida si el inmueble se vende dentro de los 180 días posteriores a la expiración a una persona interesada durante el contrato. Discuta los montos antes de enviar el aviso.

Se cayó una segunda promesa de compra. ¿Qué hago antes de la tercera? Trate la causa antes de volver al mercado. Si es el financiamiento, el precio aceptado quizá supera lo que un prestamista reconoce. Si es la inspección, consiga usted mismo cotizaciones y documentos. Si es el título o el certificado de ubicación, resuélvalo con el notario antes, no durante.

Bajar 10 000 $ sobre 600 000 $, ¿sirve de algo? Ninguna fuente oficial permite cuantificar el efecto de una baja determinada. Lo que sí se puede decir: si el nuevo precio no lo hace aparecer en búsquedas donde estaba ausente, usted le regaló 10 000 $ al mismo público.

Para completar, lea cuánto tiempo toma realmente vender una casa en Montreal, cómo preparar su casa para la venta y cómo leer los datos del mercado en lugar de las predicciones.

¿Su publicación está estancada y quiere una segunda mirada sobre las cifras antes de tocar el precio? Escríbame. Le presento el análisis de comparables y el historial de sus visitas, y usted decide después.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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