Casa mínima en Quebec: zonificación, financiamiento, seguro

La palabra minicasa no designa ningún tipo de propiedad reconocido en Quebec. Cubre dos objetos que el derecho trata de manera opuesta: un edificio colocado sobre cimientos permanentes, y un habitáculo sobre ruedas. Todo lo demás, el permiso, el préstamo, el seguro y la reventa, se deriva de esa distinción. Esto es cómo se verifica, y dónde se bloquea.

Sobre cimientos o sobre ruedas: dos objetos jurídicos distintos

El artículo 900 del Code civil du Québec es la puerta de entrada. Son inmuebles los fondos de tierra, las construcciones y obras de carácter permanente que allí se encuentran y todo lo que forma parte integrante de ellas. El artículo 903 añade el matiz que cuenta para una casa mínima: los muebles materialmente unidos de forma permanente al inmueble, sin perder su individualidad, son inmuebles mientras permanezcan allí y aseguren la utilidad del inmueble.

La consecuencia se lee en el artículo 2970. La publicidad de los derechos que conciernen a un inmueble se hace en el Registre foncier (el registro de la propiedad de Quebec). La de los derechos que conciernen a un bien mueble se efectúa en el registre des droits personnels et réels mobiliers (el RDPRM, el registro de derechos personales y reales mobiliarios), llevado en una oficina distinta según el artículo 2969. Y el artículo 2663 exige que una hipoteca sea publicada para que los derechos que confiere sean oponibles a terceros.

Una casa mínima que se queda sobre sus ruedas no tiene, entonces, ficha en el Registre foncier. No se grava con una hipoteca inmobiliaria. Se vende, pero el rastro de la transacción no es el de un inmueble. Ese es el punto de partida de todo lo que sigue.

Zonificación de una casa mínima en Quebec: el uso va antes que la superficie

Ninguna ley provincial fija una superficie mínima de vivienda. El poder pertenece al municipio, y la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (la ley quebequense de ordenamiento y urbanismo) dice exactamente hasta dónde llega. El artículo 113 permite al concejo adoptar un reglamento de zonificación que, en su párrafo 3, especifica para cada zona las construcciones o los usos autorizados y los que están prohibidos. El párrafo 5 le permite especificar, para cada zona o sector de zona, las densidades de ocupación del suelo, las dimensiones y el volumen de las construcciones, la superficie de los pisos y la superficie de las construcciones en el suelo. El párrafo 5.1 añade la arquitectura y la apariencia exterior.

La primera pregunta nunca es, por lo tanto, «qué superficie mínima». Es «qué uso está autorizado en este lote». La Ville de Québec lo ilustra bien. Su reglamento de armonización en urbanismo R.V.Q. 1400 clasifica dentro de la clase Habitación cuatro grupos de usos, entre ellos el grupo H4 casa unimodular y casa móvil. El artículo 17 lo define: el uso de vivienda ejercido en un edificio de una sola unidad concebido para ser transportable por carretera, fabricado en planta, de forma rectangular, uno de cuyos lados mide menos de seis metros y que puede conectarse a los servicios públicos. Y el mismo artículo precisa que un edificio construido en el sitio, de forma rectangular, se considera casa unimodular cuando uno de sus lados mide menos de seis metros.

Dicho de otro modo, el ancho de la caja basta para hacer caer el proyecto en un grupo de usos distinto, que solo se permite allí donde la grilla de especificaciones lo autoriza. Las verificaciones del lote siguen siendo las mismas que para cualquier terreno: están detalladas en las verificaciones antes de comprar un terreno.

Superficie en el suelo y ancho de fachada: el ejemplo con cifras de Québec

El mismo reglamento muestra dónde mueren muchos proyectos, en el mostrador de permisos. El artículo 327: un edificio principal debe tener una proyección en el suelo de al menos 50 metros cuadrados, excluyendo una construcción accesoria adosada. El artículo 328: la fachada principal debe tener un ancho mínimo de seis metros en la planta baja.

Esas cifras valen en Québec y en ningún otro lugar. No las traslade ni a Laval ni a Montreal. Laval dedica al tema un tipo de entorno distinto en su Code de l’urbanisme, titulado ZM Maisons mobiles: el uso queda allí confinado a zonas precisas, no permitido en todas partes. La herramienta Info-Règlements de la Ciudad da la reglamentación aplicable por dirección, y ahí es donde empieza la verificación, igual que para leer la zonificación y el rol de evaluación.

El Código de construcción no cubre lo que usted cree

Muchos vendedores de casas mínimas prometen un edificio «conforme al Código». La ficha técnica FT-1.1.1.1. de Garantie de construction résidentielle, cuya parte reglamentaria fue aprobada por la Régie du bâtiment du Québec (el organismo quebequense que regula la construcción), recuerda lo que exime el artículo 1.04 del capítulo I del Código de construcción: un inmueble utilizado como vivienda que tiene como máximo 2 pisos de altura de edificio, o que comporta como máximo 8 unidades. Cualquiera de las dos condiciones basta.

Una casa mínima unifamiliar cae, por lo tanto, fuera del capítulo I. Como lo escribe la ficha, el municipio tiene entonces jurisdicción y aplica su propio reglamento de construcción, el cual remite habitualmente al Código de 2015 o a una versión anterior. «Conforme al Código» no significa nada mientras usted no haya preguntado a la ciudad qué versión aplica.

Financiar una casa mínima: el inmueble y el mueble no se prestan igual

Aquí es donde la distinción del primer capítulo cuesta dinero. La SCHL (la sociedad canadiense de hipotecas y vivienda) es explícita en su programa Préfab Plus: las casas prefabricadas fijadas de forma permanente al terreno y colocadas sobre cimientos permanentes son admisibles según los criterios de suscripción habituales, y garantizadas por un préstamo hipotecario tradicional. Las casas prefabricadas desplazables y no fijadas de forma permanente al terreno dependen del financiamiento de bienes muebles de la SCHL y se garantizan con un préstamo hipotecario mobiliario.

Dos regímenes, dos productos. La SCHL confirma además que asegura préstamos sobre diversos tipos de propiedades, incluidas las casas industrializadas o móviles, y exige que la propiedad sea habitable y esté disponible todo el año, con un acceso vial transitable durante todo el año. Para un préstamo de propietario ocupante, el valor de compra máximo se sitúa por debajo de 1 500 000 $ y la amortización máxima es de 25 años.

Lo que no puedo darle, a falta de fuente pública: la tasa, la entrada inicial y la amortización que un prestamista concederá sobre un financiamiento mobiliario. Calcule la cuota de los dos escenarios con la calculadora hipotecaria, y luego haga confirmar la admisibilidad por un corredor hipotecario. El mecanismo del seguro de préstamo está explicado en el mito de la entrada del 20 %.

Terreno alquilado: manda el contrato, no el título

Instalar una casa mínima en un proyecto o en un parque donde el terreno se alquila cambia todo el expediente. El artículo 1892 del Code civil asimila a un arrendamiento de vivienda el de una casa móvil colocada sobre un chasis, tenga o no cimientos permanentes, y el de un terreno destinado a recibir una casa móvil. El Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec) tiene entonces competencia, y su formulario de arrendamiento es obligatorio desde el 1 de septiembre de 1996. Para un terreno, es el formulario Bail d’un terrain destiné à l’installation d’une maison mobile.

Tres reglas merecen conocerse antes de firmar.

El mantenimiento del terreno forma parte del contrato. El artículo 1996 obliga al arrendador a entregar el terreno y a mantenerlo conforme a las normas de ordenamiento establecidas por la ley, y precisa que esas obligaciones forman parte del arrendamiento.

Su derecho a vender está protegido. El artículo 1998 prohíbe al arrendador limitar el derecho del inquilino a enajenar o alquilar la casa móvil, y a imponerse como mandatario para esa venta. El inquilino que vende debe, sin embargo, avisar de inmediato al arrendador del terreno.

El comprador hereda el contrato. Según el artículo 2000, el adquirente de una casa móvil situada en un terreno alquilado se convierte en arrendatario del terreno, a menos que avise al arrendador de su intención de dejar el lugar dentro del mes siguiente a la adquisición.

En un lote de su propiedad, nada de esto se aplica: usted está en el Registre foncier y en el reglamento de zonificación. En un terreno alquilado, usted posee un edificio y un contrato, y es el contrato el que fija su costo mensual a largo plazo.

Seguro y reventa: lo que ninguna fuente cuantifica

No encontré ninguna publicación del Bureau d’assurance du Canada que fije una regla propia de las casas mínimas. La póliza sigue la naturaleza del bien asegurado, y es la aseguradora la que decide caso por caso. Lo que el BAC sí publica es la existencia de un servicio ofrecido con sus miembros para ayudar a los consumidores que no logran conseguir un seguro de vivienda. Ese centro no interviene cuando la negativa se debe a una declaración falsa, a un fraude o a un antecedente penal ligado al seguro deseado. Las causas clásicas de una negativa están detalladas en lo que vuelve una casa difícil de asegurar.

Para la reventa, quede advertido: ningún dato público permite cuantificar el mercado. El barómetro residencial de la APCIQ (la asociación profesional de los corredores inmobiliarios de Quebec) desglosa las ventas y los precios medianos en tres categorías, unifamiliar, copropiedad y plex. La casa mínima no constituye ninguna. No existe, por lo tanto, ni precio mediano ni plazo de venta publicado para este producto, y un prestamista que pida una tasación la hará descansar sobre comparables que, en la mayoría de los sectores, no existen.

Preguntas frecuentes

¿Se puede hipotecar una casa mínima sobre ruedas? No con una hipoteca inmobiliaria. No está publicada en el Registre foncier, ya que el artículo 2970 lo reserva a los derechos que conciernen a un inmueble. La SCHL trata ese caso con su financiamiento de bienes muebles, garantizado por un préstamo hipotecario mobiliario.

Mi ciudad no dice nada sobre las casas mínimas. ¿Significa que están permitidas? No. Un reglamento de zonificación funciona por usos autorizados y prohibidos, según el párrafo 3 del artículo 113 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Lo que no está autorizado en la zona está prohibido. Pida por escrito la grilla de zonificación del lote.

El vendedor afirma que su casa mínima cumple con el Código. ¿Cuánto vale eso? Poca cosa mientras la ciudad no lo haya confirmado. Un edificio de como máximo 2 pisos o de como máximo 8 unidades está exento del capítulo I del Código de construcción, y es el reglamento municipal el que toma el relevo, a menudo remitiendo a una versión anterior del Código.

¿Puedo instalar una al fondo del terreno de mis padres? Eso depende del uso autorizado en la zona y de las normas de implantación, no del tamaño del terreno. Este tipo de proyecto se parece más a la vivienda accesoria que a la casa móvil, y las dos se verifican en el servicio de urbanismo antes de cualquier promesa.

Para completar, lea qué verificar para comprar en Laval y el marco de la vivienda accesoria en Quebec.

¿Un proyecto de casa mínima en un terreno concreto? Escríbame. Hago las verificaciones de uso y de normas ante el municipio antes de que usted presente una promesa de compra.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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