Casa lista o para renovar en Quebec: quién financia

Dos fichas, un mismo presupuesto. Una está lista para habitar. La otra pide una cocina, un baño y cableado nuevo, y cuesta menos. La aritmética parece evidente hasta el momento en que el prestamista explica cuándo sale el dinero de las obras. Ese momento decide la cuestión para la mayoría de los hogares, mucho antes que el gusto, el plano o el color de los armarios.

El precio anunciado no dice quién financia las obras

Una propiedad para renovar se vende más barata porque alguien tendrá que pagar las obras. La única pregunta verdadera es saber quién adelanta ese dinero, y cuándo.

Si usted tiene la liquidez para hacer la obra después de la firma, sin tocar su pago inicial, la comparación vuelve a ser un asunto de gusto. Si cuenta con financiar las obras con la hipoteca, se aplica el mecanismo que sigue, y ese mecanismo cambia el orden de los pagos.

Casa para renovar o lista para habitar: el préstamo de compra más mejoras

El producto existe. La SCHL (la agencia federal de vivienda, CMHC) lo llama SCHL Améliorations, es decir el préstamo de mejoras de la SCHL: permite comprar una propiedad residencial existente y hacerle mejoras dentro del mismo préstamo. El financiamiento asegurado puede llegar al 95 % del valor después de las mejoras para 1 o 2 viviendas ocupadas por el propietario, y al 90 % para 3 o 4 viviendas.

El valor de préstamo no es el que usted espera. Corresponde al menor de dos cálculos: el valor después de las mejoras, o el valor actual más el costo de las mejoras. La SCHL exige además documentos que lo respalden: listas y estimaciones de costos, planos en el caso de renovaciones mayores, o permiso de construcción. Sus presupuestos no sirven entonces solo para presupuestar: establecen el monto del préstamo.

El desembolso es el punto que decide todo. La SCHL prevé dos modalidades. Anticipo único cuando el costo de las mejoras representa el 10 % o menos del valor de la propiedad renovada. Anticipos escalonados por encima de ese umbral, con dos tratamientos posibles: en tratamiento completo, la SCHL autoriza hasta cuatro anticipos consecutivos sin cargo; en tratamiento básico, el prestamista valida los anticipos sin autorización previa de la SCHL.

En una propiedad cuyo valor después de las obras fuera de 600 000 $, el umbral del 10 % se sitúa en 60 000 $. Por debajo de ese monto, un solo anticipo. Por encima, un calendario de anticipos validados uno por uno.

Retenga la consecuencia: un anticipo se entrega después de la validación, no antes de la obra. El formulario Promesse d’achat (la promesa de compra) de la OACIQ prevé por lo demás, en su cláusula 5.3, que el comprador haga entregar al notario instrumentador, en fideicomiso, la suma correspondiente al nuevo préstamo hipotecario. La SCHL, por su parte, no dice quién tiene los fondos destinados a las obras entre la firma y la validación: eso se lee en el compromiso de su prestamista, y es la pregunta que hay que hacer por escrito antes de prometer. Lo que no cambia: el contratista se cobra antes de que llegue el anticipo. Usted financia entonces la obra por adelantado, con su liquidez o con un financiamiento temporal. La SCHL añade que el prestamista debe tener en cuenta la capacidad del prestatario para absorber los sobrecostos.

Lo que el prestamista hace con una propiedad en mal estado

Antes incluso de hablar de obras, una condición elimina una parte de las fichas. La propiedad debe ser apta para una ocupación a tiempo completo y durante todo el año, estar disponible para esa ocupación y ser accesible todo el año. Una casa sin calefacción funcional o sin un baño utilizable no entra en esa descripción.

Después viene el valor de préstamo: el menor entre el valor de mercado, el precio de compra o el costo de construcción. Pagar por encima del mercado no crea ningún valor de préstamo. Y nadie puede garantizarle el valor que retendrá el tasador después de las obras: yo no puedo, y su prestamista tampoco.

Esos umbrales no son decorativos. RPV es la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad. Una prima del 4,00 % se calcula sobre un préstamo total que incluye sus obras, y los ratios se calculan antes de que caiga el primer muro. La preaprobación hipotecaria no lo protege de esa verificación.

Si usted no tiene ese montaje, el dinero viene de otra parte

La Agence de la consommation en matière financière du Canada (la agencia federal de protección del consumidor financiero) describe cuatro maneras de endeudarse sobre el valor neto de una casa: la segunda hipoteca, hasta el 80 % del valor; la línea de crédito hipotecaria, hasta el 65 %; el préstamo sobre valor neto, entregado en un monto único, hasta el 80 %; y la hipoteca inversa, hasta el 55 % del valor tasado, reservada a las personas de 55 años y más.

Lea esos porcentajes con su pago inicial en mente. El valor neto es la porción de la casa que le pertenece, o sea el valor menos las deudas que la gravan. Un comprador que acaba de aportar el 5 % no tiene un 65 % de valor neto que movilizar. Esa vía es la del propietario instalado desde hace años.

La agencia recuerda también lo que cuestan esos montajes: tasación de la casa, búsqueda de títulos, seguro de títulos, honorarios jurídicos y a veces una prima de seguro hipotecario. Sitúa además los gastos de cierre entre el 1,5 % y el 4 % del precio, gastos de inspección incluidos. Antes de elegir, ponga sus cifras en la calculadora de capacidad de compra: los ratios del 39 % y del 44 % se aplican al préstamo total, obras incluidas.

Lo que una inspección cambia realmente en su oferta

La cláusula 8 del formulario Promesse d’achat hace que la promesa quede condicionada a que el comprador pueda hacer inspeccionar el inmueble dentro del plazo inscrito. Si la inspección revela un factor susceptible de disminuir de manera significativa el valor o los ingresos del inmueble, o de aumentar sus gastos, el comprador debe avisar al vendedor por escrito y entregarle una copia del informe, a más tardar el cuarto día siguiente al vencimiento del plazo, antes de las 20 h. La promesa queda entonces nula y sin efecto desde la recepción del aviso. Sin un aviso en la forma debida, se considera que el comprador renunció a la condición.

Lea bien: la cláusula anula, no renegocia. Una baja de precio se negocia de común acuerdo, y el vendedor no tiene ninguna obligación de aceptar. Por eso un presupuesto respaldado por cotizaciones vale más que un informe de inspección esgrimido como argumento.

El formulario lleva también una advertencia en mayúsculas: una promesa de compra sin cláusula de inspección solo es apropiada en circunstancias particulares, por ejemplo cuando se prevé reemplazar el inmueble o hacerle renovaciones mayores. Ese es exactamente su caso, y ahí está también la trampa: sin inspección, no tiene con qué cifrar las cotizaciones que su prestamista reclamará. La lista de la inspección previa a la compra indica qué se va a mirar.

El financiamiento tiene su propio calendario. La cláusula 6.2 obliga al comprador a entregar al vendedor, dentro del plazo inscrito, una copia del compromiso de un prestamista. En su defecto, la cláusula 6.3 deja al vendedor cinco días para exigir una nueva solicitud ante un prestamista que él designe o para dejar la promesa nula, y su silencio dentro del plazo también la anula. Un montaje de compra más mejoras exige cotizaciones, a veces planos y un permiso, antes de ese compromiso. Negocie ese plazo en consecuencia.

Permisos, contratista y calendario: el tiempo que se añade

La Régie du bâtiment du Québec (el organismo quebequense de la construcción) elabora el capítulo Bâtiment del Code de construction, pero la reglamentación aplicable a los edificios residenciales es competencia de los municipios, y cada uno elige la edición del código que aplica. La RBQ remite entonces a su municipio para conocer el código exacto aplicable a su edificio. El permiso, por su lado, es a menudo uno de los documentos que respaldan el valor después de las mejoras ante el prestamista.

Del lado de la ejecución, la RBQ recomienda verificar siempre la validez de la licencia en el Registre des détenteurs de licence. El plazo existe también por ese lado: el 24 de septiembre de 2026, la RBQ indicaba estar tramitando las solicitudes regulares de licencia recibidas el 24 de agosto de 2026. El método completo está en elegir un contratista de renovación, con la hipoteca legal de la construcción.

Casa lista o para renovar en Quebec: la comparación honesta

La línea que decide es la tercera. La casa lista para habitar pide un precio más alto pero un solo esfuerzo de tesorería, conocido de antemano. La propiedad para renovar pide menos en la compra y más después, en un momento que usted controla solo en parte. Un hogar que termina su pago inicial en cero no debería elegir la segunda: la obra se paga antes de ser reembolsada.

Dos matices antes de decidir. Una renovación no se recupera automáticamente en el precio: su renovación no añadirá lo que cree explica el techo del sector. Y si la vivienda nueva también figura en su lista, casa nueva o usada en Quebec cifra la TPS y la TVQ que separan los dos mercados.

Preguntas frecuentes

¿Puedo añadir mis obras a la hipoteca? Sí, mediante un producto del tipo SCHL Améliorations, hasta el 95 % del valor después de las mejoras para una propiedad de 1 o 2 viviendas ocupada por el propietario. El monto retenido sigue siendo el menor entre el valor después de las mejoras o el valor actual más el costo de las obras.

¿Cuándo se entrega el dinero de las obras? Después de la validación del anticipo, por la SCHL en tratamiento completo o por el prestamista en tratamiento básico. Prevea entonces pagar al contratista antes de ser reembolsado, y haga que el prestamista escriba quién tiene los fondos mientras tanto.

La casa no tiene cocina ni un baño utilizable. ¿Es financiable? Haga la pregunta al prestamista antes de prometer. La propiedad debe ser apta para una ocupación a tiempo completo y durante todo el año, y estar disponible para esa ocupación. Un edificio inhabitable no se trata como una simple renovación.

¿Debo retirar la cláusula de inspección para ganar la casa? El formulario mismo advierte que una promesa sin cláusula de inspección solo es apropiada en circunstancias particulares. Y sin inspección, no tiene los elementos para obtener las cotizaciones que su prestamista exigirá.

Para completar, lea elegir un contratista de renovación y el costo de mantenimiento de una casa en Quebec.

¿Duda entre dos fichas en Laval o en Montreal, una lista para habitar y la otra por rehacer? Escríbame: calculamos las dos hasta la firma ante el notario, financiamiento de las obras incluido.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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