Casa difícil de asegurar en Quebec: lo que bloquea la compra

Ninguna ley quebequense obliga a un propietario a asegurarse. El prestamista, en cambio, casi siempre lo exige. Resultado: una aseguradora que dice no a una dirección concreta hace caer el financiamiento del comprador, a menudo a pocos días de la firma. Esto es lo que hace dudar a una aseguradora en Quebec, y lo que se puede verificar antes de presentar una promesa de compra.

Una negativa del seguro bloquea el financiamiento

El Bureau d’assurance du Canada (la asociación nacional de las aseguradoras de daños) es claro en los dos frentes. Primero: «No existe ninguna obligación legal de tener un seguro de vivienda, pues el consumidor es libre de comprar o no ese tipo de seguro.» Y después: «varios prestamistas hipotecarios exigen que sus prestatarios tengan un seguro de vivienda».

La consecuencia es sencilla. Su condición de financiamiento no se sostiene si la institución no recibe ninguna prueba de cobertura vigente en la fecha de la escritura notarial. No es la hipoteca la que se rechaza: es un documento faltante el que la descarrila.

Y la ayuda llega tarde. El Centre d’information sur les assurances del BAC, su servicio de información al consumidor, solo interviene después de gestiones «ante cinco aseguradoras directas o corredores», y sus agentes «no intervendrán para negociar una prima por usted». Cinco negativas documentadas dentro de un plazo de financiamiento de unos pocos días es matemáticamente ajustado.

El tanque de mazut: lo que vuelve una casa difícil de asegurar

El mazut es el expediente más pesado, porque afecta al suelo y no solo al edificio. Menos de 200 000 hogares quebequenses se calientan todavía con mazut, según el gobierno de Quebec.

Lo que la reglamentación ya prohíbe. Instalar un aparato de mazut en una construcción residencial nueva está prohibido. En un edificio existente de un máximo de 600 metros cuadrados y de tres pisos o menos, reemplazarlo por un aparato que funcione con otro combustible fósil también lo está. Las reparaciones sustanciales, como el reemplazo de la cámara de combustión o del intercambiador de calor, están prohibidas en un aparato de más de 20 años y en un calentador de agua de más de 10 años. El retiro debe ser declarado en línea por el profesional que lo ejecuta.

La creencia que hay que corregir. Muchos compradores buscan un permiso o una certificación provincial para el tanque. No existe. La Régie du bâtiment du Québec (el organismo quebequense que regula la construcción) escribe que «los equipos de menos de 10 000 litros de una casa unifamiliar no se consideran equipos petroleros de alto riesgo». Ni permiso de uso, ni certificación de conformidad obligatoria. El cuestionario de la aseguradora es, por lo tanto, el único filtro real.

El riesgo real está en el suelo. El ministerio de Medio Ambiente recuerda que el ministro puede ordenar la caracterización de los terrenos y su rehabilitación, y que los municipios llevan una lista de terrenos contaminados. Un tanque retirado no dice nada sobre lo que se derramó antes.

El formulario obligatorio Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble) hace las preguntas en su lugar: D3.3 sobre un tanque subterráneo o en superficie, D3.4 sobre un derrame en el suelo, D5.3 sobre un derrame en el sótano, D7.2 sobre un olor a mazut, D12.4 sobre la presencia de un tanque y su año.

La electricidad: fusibles, aluminio y panel de origen

Dos preguntas del formulario apuntan directamente a la instalación eléctrica. La D10.2 pregunta si ya ha habido problemas relacionados con la electricidad, y pone el ejemplo del «fusible o disyuntor que salta repetidamente». La D10.5 pregunta si el panel eléctrico ya fue cambiado, y en qué año.

Ninguna fuente oficial me permite afirmar que una aseguradora quebequense rechaza automáticamente una casa con cableado de aluminio o con caja de fusibles. Lo que el BAC sí escribe es que la edad del edificio entra en el cálculo de la prima, y que hay que «informar a su aseguradora de los trabajos mayores de renovación, en particular los relacionados con la electricidad, la plomería y la calefacción». La aseguradora no juzga un material en abstracto: juzga lo que usted puede probar.

Y la prueba existe. Los trabajos de instalación eléctrica están reservados al contratista que posee la subcategoría 16, y este debe declarar a la Régie du bâtiment du Québec los trabajos cubiertos por el capítulo V, Electricidad, del Código de construcción. Pida el número de licencia y la declaración de trabajos: es la pieza que convierte «el panel se rehízo hacia 2015» en un hecho verificable.

La plomería, el techo y la edad real de los componentes

El agua es la primera causa de reclamación en seguro de vivienda, escribe el BAC. Por eso la plomería y el techo dominan los cuestionarios.

El Poly-B, con el matiz que corresponde. Ningún reglamento quebequense prohíbe la tubería de polibutileno, y ninguna fuente oficial cifra una tasa de negativas. Lo que sí es verificable: la nueva edición del capítulo III, Plomería, del Código de construcción está en vigor desde el 11 de julio de 2024, endurece la exigencia de productos de plomería certificados y prohíbe la tubería a base de amianto. Una aseguradora que hace la pregunta busca un material, un año y una factura, no una opinión.

El techo. El formulario es preciso: D8.1 sobre el tipo de revestimiento, D8.2 sobre su año de instalación, D8.3 sobre los documentos que lo acreditan, D8.6 sobre la acumulación regular de hielo en el borde del techo. Una respuesta «no sé» en la D8.2 es una señal: un revestimiento sin fecha es un revestimiento al final de su vida útil mientras no se demuestre lo contrario.

Añada la D9.1 sobre problemas de plomería, la D9.6 sobre el año del calentador de agua, la D9.13 sobre la válvula antirretorno, la D4.1 sobre infiltraciones de agua y la D4.2 sobre una fuga que haya causado daños.

La primera prima se paga antes de la toma de posesión, igual que los demás gastos que se suman al precio de compra: la calculadora de gastos de cierre le da el orden de magnitud del resto.

Estufa de leña, zona inundable y casa vacía

La estufa de leña. En Montreal, el reglamento 15-069 obliga a declarar todo aparato de combustible sólido en un plazo de 120 días y prohíbe usar un aparato que no esté certificado EPA ni cumpla la norma CSA B415.1-10 con una emisión máxima de 2,5 g/h de partículas. En Laval, el reglamento L-12792 es más detallado: la declaración debe indicar la marca, el modelo, la fecha de instalación, la fecha de fabricación, la tasa de emisión en g/h y la certificación (artículo 4.1). Instalar un aparato no certificado o que supere los 2,5 g/h está prohibido (artículo 5), y a partir del 1 de octubre de 2026, usarlo también lo estará por encima de 7,5 g/h (artículo 6). Las multas van de 100 $ a 4 000 $ (artículo 12). La pregunta D12.9 g) del formulario, «¿Cumple con la reglamentación aplicable?», no es entonces decorativa.

La zona inundable. La pregunta D2.9 lo aborda de frente. El marco reglamentario modernizado reemplaza al régimen transitorio desde el 1 de marzo de 2026, y las cartografías de nueva generación se publican progresivamente. Del lado del seguro, la protección contra la inundación es un anexo opcional: en zona inundable, el costo puede ser más alto o la protección puede no ofrecerse. El edificio sigue siendo asegurable contra incendio, robo y vandalismo.

La casa vacía. Éducaloi recuerda que la ley no ve un agravamiento del riesgo en el hecho de dejar la residencia principal «por un periodo de 30 días consecutivos o menos», ni en trabajos de 30 días o menos. Más allá, usted debe avisar. Entre la firma ante el notario y su mudanza real, ese detalle se declara.

El historial de reclamaciones sigue al inmueble y a la persona

Es el punto que los compradores descubren demasiado tarde. El BAC coloca en el cálculo de la prima un rubro «Experiencia de siniestros» que combina la «tasa de criminalidad y de incendio del sector donde está situada la vivienda» y el «número de reclamaciones del asegurado». El expediente del inmueble y el suyo cuentan los dos. La información de crédito también la utiliza la mayoría de las aseguradoras, con un consentimiento que usted tiene derecho a negar.

Por el lado del inmueble, tres preguntas del formulario lo dicen todo: la D2.12 sobre un aviso de no conformidad recibido de una compañía de seguros, la D2.13 sobre una negativa a asegurar el inmueble en todo o en parte, la D2.14 sobre una negativa a indemnizar. Añada la D14.1 sobre los daños sufridos a causa de una tormenta de hielo, un viento, una inundación o un incendio.

Una respuesta inexacta se paga. Éducaloi lo formula así: en caso de declaraciones falsas, «su aseguradora no tendrá que indemnizarlo» si demuestra que usted mintió voluntariamente o que habría rechazado el riesgo; si no, la indemnización se reduce. Las demás señales que se leen en papel están en retirarse de una propiedad.

Casa difícil de asegurar: lo que se verifica antes de la oferta

El orden cuenta más que la lista. Obtenga las Déclarations du vendeur antes de redactar, no después. Llame luego a su aseguradora con la dirección, el año de construcción, la fuente de calefacción, el año del revestimiento del techo y el del panel: una cotización verbal en veinte minutos vale más que una negativa en cinco días. Pida por último los informes de inspección existentes, previstos en las preguntas D13.1 y D13.2.

La inspección previa a la compra sigue siendo indispensable, pero responde a otra pregunta. Ella describe el estado; la aseguradora decide sobre un riesgo. Lo que el inspector mira punto por punto está detallado en la lista de inspección previa a la compra, y lo que se detecta desde la visita está en qué revisar antes de enamorarse.

Preguntas frecuentes

Mi aseguradora rechaza la casa que estoy comprando. ¿Pierdo mi préstamo? Pierde la prueba que el prestamista exige, lo que a menudo viene a ser lo mismo, ya que el BAC confirma que varios prestamistas la exigen a sus prestatarios. Trate la negativa como un problema de plazo: necesita otra aseguradora antes de que venza su condición de financiamiento.

El vendedor hizo retirar el tanque de mazut. ¿Está resuelto? No necesariamente. El retiro debe ser declarado en línea por el profesional, pero eso no dice nada sobre el suelo, y el ministro puede ordenar la caracterización de un terreno y su rehabilitación. Pida la factura de retiro y, si se declara un derrame en la D3.4 o la D5.3, una caracterización del suelo.

¿A cuántas aseguradoras debo llamar antes de pedir ayuda? Cinco. El Centre d’information sur les assurances del BAC pide gestiones ante cinco aseguradoras directas o corredores antes de intervenir, y no negocia la prima en su lugar. Conserve los nombres y las fechas.

Mi futura estufa de leña no está certificada. ¿Qué arriesgo? Depende de la ciudad. En Montreal, el uso de un aparato no certificado EPA o CSA B415.1-10 que emita más de 2,5 g/h está prohibido. En Laval, la instalación de un aparato así ya está prohibida y su uso lo estará el 1 de octubre de 2026, con multas de 100 $ a 4 000 $.

Para completar, lea comprar en Laval: sectores, impuestos y verificaciones y los costos ocultos de ser propietario.

¿Una casa que le gusta, pero una aseguradora que duda? Escríbame antes de presentar su promesa: miramos juntos los documentos que hay que exigir al vendedor.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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