Casa quebequense: las particularidades de construcción

Un comprador que visita su primera propiedad en Montreal o en Laval nota siempre las mismas cosas: la escalera atornillada a la fachada, el sótano convertido en sala familiar, el techo que parece plano, la bomba en un hueco del piso. Nada de eso es folclor. Cada detalle se explica por el clima o por un reglamento, y cada uno se verifica antes de la oferta.

Las particularidades de una casa quebequense empiezan en el parque de viviendas

En el censo de 2021, Montreal contaba con 816 340 viviendas privadas ocupadas, de las cuales 58 065 eran casas individuales no adosadas, cerca del 7 %. Los apartamentos o viviendas de una planta en un dúplex sumaban 107 565 unidades, y los apartamentos en un edificio de menos de cinco pisos, 464 420, casi el 57 % del total. Laval invierte el retrato: sobre 169 785 viviendas, 76 010 son casas individuales no adosadas, cerca del 45 %.

La edad de lo construido también separa a las dos ciudades. En Montreal, 293 880 viviendas datan de 1960 o antes, alrededor del 36 % del parque. En Laval, la cohorte más grande es la de 1961 a 1980. Comparar las dos es comparar dos épocas de construcción. El caso extremo se trata en comprar una casa centenaria.

La escalera exterior es un componente reglamentado, no un adorno

En Montreal hace falta un permiso para construir, transformar o reemplazar una escalera exterior o uno de sus componentes. El mantenimiento, como el reemplazo de un escalón, no lo exige, salvo en ciertos sectores patrimoniales.

Las normas son precisas. La escalera debe quedar a por lo menos 1,2 m del límite de propiedad. Los escalones y las contrahuellas deben respetar las dimensiones previstas en el Code de construction du Québec, el código de construcción provincial. Pueden exigirse materiales no combustibles en un edificio de más de dos viviendas. Y ninguna transformación debe disminuir la seguridad de la escalera. Los costos: 9,80 $ por cada tramo de 1 000 $ de obra, con un mínimo de 167,40 $ en residencial.

El sector lo cambia todo. En su guía patrimonial, el arrondissement (distrito municipal) de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve recuerda que toda obra que toque una característica arquitectónica visible desde la vía pública exige una autorización, y nombra el reemplazo de los balcones, de las escaleras y de los barandales, cuya altura tradicional fija en 36 pulgadas. Una escalera rehecha sin autorización se vuelve un problema de conformidad que lo sigue hasta la reventa.

El sótano que se habita, y la cour anglaise que lo hace posible

Habitar el sótano es normal aquí, y es una decisión de construcción, no un arreglo casero. Para darle un acceso independiente se excava una cour anglaise, el foso que abre luz y puerta al nivel inferior. En Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, la Ciudad fija sus dimensiones mínimas: 1,5 m de largo y 1,5 m de ancho, a por lo menos 1 m del límite frontal, salvo las escaleras. Se exige un barandal calado en por lo menos un 80 % para todo desnivel vertical continuo de más de 0,6 m.

El detalle que más pesa es el drenaje: la superficie baja debe drenarse con una tubería de evacuación que lleve las aguas pluviales hacia un pozo de retención situado dentro del edificio. Y si la cour anglaise da acceso a una vivienda adicional en el sótano, esa vivienda debe cumplir las normas de construcción y de zonificación. Adentro, el permiso se vuelve obligatorio en cuanto la obra toca los cimientos, la estructura o los muros, o modifica las dimensiones, la división o el uso de las habitaciones. Según la Régie du bâtiment du Québec, el organismo provincial de la construcción, el detector de monóxido de carbono es obligatorio en cuanto hay un aparato de combustión o un acceso directo entre la vivienda y un garaje de estacionamiento interior.

El techo plano, y lo que le impone al propietario

El techo plano o de pendiente baja domina en los barrios centrales. Reemplazar su recubrimiento exige un permiso, y los materiales no son libres: varios arrondissements solo autorizan un material blanco, un revestimiento reflectante, grava blanca, o un índice de reflectancia solar mínimo. Ese umbral varía de 56 a 82 según el arrondissement, y las exigencias no alcanzan las porciones ocupadas por equipos mecánicos o por una terraza.

La pregunta útil no es la estética, es la fecha. El formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble, las declaraciones del vendedor, pide el tipo de recubrimiento, entre ellos el asfalto y grava y la membrana elastomérica, su año de instalación y los documentos que acreditan su reemplazo. Pregunta también si ya se acumuló hielo o carámbanos de manera regular en el borde del techo. Una respuesta afirmativa habla de aislamiento y de ventilación del entretecho, no de meteorología.

El plex es una forma de construcción y un contrato al mismo tiempo

Un dúplex o un tríplex ocupado por inquilinos no es una casa con habitaciones de más. Es un inmueble regido por el Tribunal administratif du logement, el tribunal de vivienda de Quebec, donde el inquilino tiene derecho al mantenimiento en el lugar: puede quedarse en su vivienda todo el tiempo que quiera si cumple sus obligaciones.

El alquiler, por su parte, tiene memoria. El arrendador debe indicar el alquiler más bajo pagado durante los doce meses anteriores, en la sección G del contrato de arrendamiento obligatorio. Un inquilino nuevo que pague un monto superior puede pedir al Tribunal que fije el alquiler, que puede ajustarlo de forma retroactiva al inicio del contrato. Un precio de compra construido sobre alquileres subidos hace poco descansa entonces sobre arena. Para saber qué retendrá su prestamista de esos ingresos, empiece por la calculadora de capacidad de compra y valide después con un corredor hipotecario.

La visita se planifica. El propietario que vende tiene derecho a hacer visitar las viviendas a un posible comprador, con tres condiciones: un aviso de 24 horas antes de cada visita, que puede ser verbal, visitas entre las 9 h y las 21 h, y el derecho del inquilino a exigir estar acompañado. El formulario del vendedor revela el resto: alquiler de corto plazo de menos de 30 días, aviso de residencia familiar, ventajas no escritas en el contrato, expediente en curso ante el Tribunal, y presencia de un inquilino de 70 años o más que habita su vivienda desde hace 10 años o más. La continuación está en comprar un tríplex en Laval.

Drenaje francés, sumidero y válvula antirretorno: el trío del sótano

Estas tres piezas se confunden a menudo. El drain français, el drenaje francés, rodea los cimientos. La bomba de evacuación, el sump pump, vacía un pozo. El clapet antiretour, la válvula antirretorno, impide que el alcantarillado municipal suba hasta su casa.

En Montreal, desde 2011, las válvulas deben instalarse en todos los edificios nuevos, en virtud del Règlement sur la protection des bâtiments contre les refoulements d’égout (11-010), sobre los reflujos de alcantarillado. Se colocan en la tubería de evacuación de cada aparato o grupo de aparatos del sótano, incluidos los desagües de piso. La Ciudad recomienda verificar dos veces al año que funcionen y no estén obstruidas. El programa RénoPlex otorga 80 $ por una válvula normalmente cerrada, 560 $ por válvula instalada bajo una losa existente y 1 500 $ por un pozo de retención con sistema de bomba, para los inmuebles admisibles de una a cinco viviendas.

La Ciudad recuerda además enviar el agua de las canaletas hacia una superficie permeable, sin conectarlas al drenaje de cimientos. El formulario del vendedor sigue la misma lógica: pregunta si el inmueble tiene un sumidero, una bomba de evacuación, con su frecuencia de funcionamiento y su año de instalación, y un drenaje francés, precisando si existe un sistema que permita acceder a él para inspeccionarlo y limpiarlo. El mecanismo estacional se explica en deshielo e infiltración de agua.

Calefacción eléctrica y bomba de calor: lo que supone la construcción quebequense

Statistique Canada resume la situación quebequense en dos cifras: el 58 % de los hogares de Quebec declara calentar con zócalos eléctricos y el 7 % con calefacción eléctrica radiante. De ahí las casas sin conductos, y por lo tanto sin aire acondicionado central de origen. La bomba de calor mural es un añadido, no un equipo de serie.

La tarifa residencial tiene dos tramos. En la tarifa D, vigente desde el 1 de abril de 2026, Hydro-Québec factura 46,154 ¢ por día de gastos de acceso a la red, luego 7,065 ¢ el kilovatio hora hasta 40 kWh por día y 11,142 ¢ el resto. La tarifa bienergía DT exige un sistema central que conmute a un combustible por debajo de -12 °C o de -15 °C según la zona: 5,131 ¢ por encima del umbral, 30,001 ¢ por debajo. El programa LogisVert paga 50 $ por 1 000 BTU/h a -8 °C por una bomba de calor certificada ENERGY STAR, 120 $ por un modelo de clima frío y 140 $ por un modelo de muy alta eficiencia. Tarifas consultadas el 25 de septiembre de 2026, revisadas cada 1 de abril.

Tres preguntas del formulario del vendedor enmarcan el tema: la fuente de energía de la calefacción principal, el tanque de mazut y su año, la bomba de calor mural o central y su año. Sobre el mazut, la Régie du bâtiment precisa que el artículo 8.05.01 del Code de construction adopta por remisión la norma CSA B139.

Las ventanas siguen la misma lógica. El léxico patrimonial de la Ciudad distingue la ventana batiente, llamada à crémone, de la ventana de guillotina. No es un debate de estilo: el formulario del vendedor pregunta si ya se formó condensación regular e importante en invierno, y las ventanas son la primera casilla.

Lo que estas particularidades cambian en la inspección

El formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV 00001) se aplica a un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas, excluyendo la copropiedad dividida. Está construido como este artículo: una sección por particularidad.

Dos secciones cierran el formulario. La D13 pregunta si el inmueble ya fue inspeccionado, si los informes están disponibles y qué peritajes se hicieron: pirita, pirrotita, radón, depósito de ocre, amianto, drenaje de cimientos. La D14.4 pregunta si se hicieron obras importantes y si se emitieron los permisos para cada una.

Mi trabajo, durante la visita, es unir cada casilla marcada con lo que el inspector deberá mirar. Una bomba que arranca seguido, un drenaje francés sin registro de acceso y un techo sin factura forman un expediente, no tres anécdotas.

Preguntas frecuentes

¿Un sótano terminado cuenta en la superficie habitable? Ninguna fuente oficial consultada aquí permite zanjarlo con una regla única. Pregunte sobre qué base se calculó la superficie anunciada, y compare después propiedades medidas de la misma manera.

¿Puedo alquilar el sótano de la casa que compro? No de forma automática. En Montreal, una vivienda adicional en el sótano debe cumplir las normas de construcción y de zonificación, y las obras que modifican la división o el uso de las habitaciones exigen un permiso. Valide la zonificación antes de construir un presupuesto sobre ese ingreso.

¿Un techo plano es una mala señal? No, es la norma en varios barrios centrales. Lo que cuenta es el año del recubrimiento, las facturas y el historial de hielo en el borde del techo, tres elementos que el vendedor debe declarar.

¿La válvula antirretorno es obligatoria en una casa antigua? En Montreal, la obligación de instalación apuntaba a los edificios nuevos a partir de 2011. Para un edificio existente, la Ciudad insiste en la verificación, el acceso y el mantenimiento, y subvenciona la instalación. Valide su caso con su arrondissement y con su aseguradora.

Para completar, lea las declaraciones del vendedor en Quebec y cómo reducir su factura de calefacción en Quebec.

¿Está visitando propiedades y no sabe qué mirar primero? Escríbame. Hacemos la visita juntos, en francés, en inglés o en árabe, y anotamos lo que deberá pasar por la inspección.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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