Comprar entre varios en Quebec

Comprar entre dos, entre tres, con un padre, un hermano o un amigo se ha vuelto corriente en el Gran Montreal. Lo que sigue sin entenderse es que no se trata de un acuerdo entre allegados: es un montaje jurídico regido por el Código Civil de Quebec, cuyas reglas se aplican aunque usted las ignore.

Soy corredor, no notario: esto es información general.

Lo que usted compra en realidad: una cuota, no una habitación

Cuando varias personas compran juntas un inmueble, se convierten en copropietarios indivisos. La indivisión puede resultar de un contrato, de una sucesión, de una sentencia o de la ley (art. 1012 C.C.Q.). Cada uno posee una cuota del inmueble entero, no un piso ni un dormitorio, y puede servirse del bien sin afectar su destino ni los derechos de los demás (art. 1016).

La trampa está en el artículo 1015: las cuotas de los indivisarios se presumen iguales. Éducaloi lo dice sin rodeos: la ley los presume propietarios en partes iguales aunque sus aportes iniciales y sus pagos hipotecarios hayan sido desiguales, y tanto los ingresos de alquiler como la ganancia de reventa se reparten del mismo modo.

El convenio de indivisión: qué resuelve y por qué se publica

Es el documento que sustituye las presunciones por sus propias decisiones. Según la Chambre des notaires y Éducaloi, cubre:

• la cuota real de cada uno, la que sigue al dinero efectivamente invertido;
• el reparto de gastos e ingresos, mientras que la ley solo prevé una contribución a las cargas comunes en proporción a las cuotas (art. 1019);
• las decisiones. El artículo 1026 fija la regla supletoria: la administración corriente se decide por mayoría de los indivisarios, en número y en cuotas, pero vender el bien, partirlo, gravarlo con un derecho real o cambiar su destino exige unanimidad;
• el uso exclusivo de una parte del inmueble;
• el derecho de preferencia, que obliga a quien quiera vender su cuota a ofrecerla primero a los demás;
• qué ocurre al fallecer un copropietario;
• la salida: quién recompra, a qué precio, según qué tasación.

Un punto técnico que vale dinero: la indivisión convencional sobre un inmueble debe publicarse para ser oponible a terceros (art. 1014). Sin publicar, vale entre ustedes, pero no frente a quien compre la cuota de otro ni frente a sus acreedores. El notario lo publica en el registro de la propiedad.

Nadie está obligado a quedarse

Es la regla más importante y la menos conocida. Artículo 1030: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y la partición siempre puede provocarse, salvo que haya sido diferida por un convenio, una disposición testamentaria, una sentencia o por la ley. Un solo copropietario puede por tanto exigir el fin de la indivisión, sin justificarse.

Ese derecho se puede aplazar, no extinguir. Los indivisarios pueden acordar por escrito diferir la partición, por un máximo de 30 años, renovable (art. 1013). El tribunal también puede suspender la partición inmediata, por un máximo de dos años (art. 1032). El artículo 1031 permite además a tres cuartas partes de los indivisarios que representen el 90 % de las cuotas, pese a cualquier convenio en contrario, poner fin a la indivisión de un inmueble destinado principalmente a vivienda, pero solo para convertirlo en copropiedad dividida (condominio): los demás pueden entonces pagar en dinero la cuota de quienes se opongan. No es una vía general para apartar a un copropietario.

El artículo 1022 añade una red: si un extraño a la indivisión compra la cuota de un copropietario, los demás disponen de 60 días desde que lo saben para apartarlo reembolsándole el precio y sus gastos. Este derecho de retracto no opera si el convenio prevé derechos de preferencia publicados: el convenio sustituye el remedio de urgencia por un mecanismo previsto.

Al prestamista no le importan sus porcentajes

En derecho quebequés la solidaridad no se presume: solo existe cuando está expresamente estipulada por las partes o prevista por la ley (art. 1525). Los contratos de préstamo hipotecario sí la estipulan.

Cada coprestatario responde entonces por la totalidad del préstamo, no por su cuota. Si el otro deja de pagar, el banco le reclama todo a usted y su historial de crédito absorbe el atraso. El convenio de indivisión no cambia nada de eso: le da un recurso contra su copropietario, nunca contra el prestamista.

Copropietario o fiador: dos posiciones muy distintas

La fianza es el contrato por el cual una persona se obliga frente al acreedor a ejecutar la obligación del deudor si este no la cumple (art. 2333). El fiador no figura en el título, no posee cuota alguna y no recibe plusvalía. En principio goza del beneficio de excusión, que le permite exigir que el acreedor embargue primero los bienes del deudor, pero puede renunciar a él expresamente (art. 2347), y los prestamistas suelen pedir esa renuncia.

El padre que sale de fiador asume el riesgo sin el patrimonio. El que se vuelve copropietario indiviso asume el riesgo y la cuota, con las consecuencias fiscales y sucesorias que ello implica.

El padre que ayuda: donación o préstamo

Una donación y un préstamo solo se parecen en la cuenta bancaria. El prestamista exige una carta de donación firmada que confirme que la suma no es reembolsable, porque un préstamo se sumaría a sus deudas y deterioraría sus ratios.

También exige ver de dónde viene el dinero: extractos bancarios, a menudo de unos 90 días, por las obligaciones de lucha contra el blanqueo. Los fondos provenientes del extranjero requieren más plazo y más documentos.

Una advertencia: declarar una donación al prestamista y luego tratar la suma como un préstamo entre ustedes no es una zona gris, es una declaración falsa.

Ruptura, fallecimiento, quiebra

Ruptura. Nada se reparte automáticamente: se aplica el artículo 1030, con la lentitud y los costos de una partición provocada. Vea también inmobiliaria y separación.

Fallecimiento. La cuota del difunto entra en su sucesión: usted queda como copropietario con sus herederos, que no son necesariamente los que imaginaba. Vea heredar una propiedad en Quebec. Un derecho de preferencia o una opción de compra financiada con un seguro de vida es la respuesta habitual.

Quiebra. La cuota de un copropietario forma parte de su patrimonio y por tanto de la garantía común de sus acreedores. Un convenio publicado con derecho de preferencia al menos le deja la posibilidad de recomprar.

Matrimonio, unión de hecho, unión parental: el derecho en 2026

Muchos compradores suponen que algún régimen legal los protege. Depende enteramente de quiénes sean el uno para el otro.

Casados o en unión civil. El patrimonio familiar se aplica automáticamente desde el matrimonio o la unión civil. Según quebec.ca comprende las residencias de la familia, los muebles que las guarnecen, los vehículos utilizados para los desplazamientos familiares, los derechos acumulados en un plan de jubilación y las ganancias inscritas en el Régimen de Rentas de Quebec. Se reparte el valor, no la propiedad.

Convivientes sin hijo común. Ningún patrimonio legal. El título y el convenio son su única protección.

Unión parental. Desde el 30 de junio de 2025 este régimen se aplica de pleno derecho a los convivientes que se convierten en padres de un mismo hijo nacido a partir de esa fecha. Crea un patrimonio de unión parental compuesto por las residencias de la familia o los derechos que confieren su uso, los muebles que las guarnecen y sirven al uso del hogar, y los vehículos utilizados para los desplazamientos de la familia. Los bienes recibidos por sucesión o donación quedan excluidos. Los padres de un hijo común nacido antes de esa fecha pueden acogerse voluntariamente, por acto notarial o por documento privado.

Note lo que ese patrimonio no incluye: ni los derechos acumulados en un plan de jubilación ni las ganancias inscritas en el Régimen de Rentas de Quebec. Es más estrecho que el patrimonio familiar.

Hermanos, amigos, un padre y un hijo adulto. Ningún régimen legal. Solo el título y el convenio.

El orden de las operaciones

Hable de cifras antes de visitar. Haga redactar el convenio por el notario antes o al mismo tiempo que la escritura de venta, nunca después. Y si el pago inicial le parece el verdadero obstáculo, lea el mito del 20 % y las ayudas a los compradores primerizos.

¿Prepara una compra entre varios? Escríbame: aclaramos la estructura antes de empezar la búsqueda.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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