¿Hay una burbuja inmobiliaria en Quebec?

La palabra « burbuja » reaparece cada vez que los precios de las casas parecen correr más rápido que los salarios. Sin embargo, ninguno de los organismos públicos consultados fija un umbral oficial de burbuja. Lo que existe son series medibles. Esta es la posición de Quebec, Montreal y Laval en cada una de ellas, en el otoño de 2026, y lo que esas series no permiten determinar.

Burbuja inmobiliaria en Quebec: cinco criterios medibles

Aquí, una burbuja designa precios que se alejan de lo que los ingresos, los alquileres y el crédito pueden sostener, impulsados por la expectativa de nuevas alzas.

El marco de la SCHL. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL, el organismo federal de vivienda de Canadá) publicó cada trimestre una Évaluation du marché de l’habitation (evaluación del mercado de la vivienda), que tenía en cuenta cuatro factores: el recalentamiento, la aceleración del crecimiento de los precios, la sobrevaloración y la construcción excesiva. Puso fin a ese informe. Su página, fechada el 8 de marzo de 2022, remite a las ediciones anteriores: ya no existe una calificación oficial reciente para Montreal.

El marco del Banco de Canadá. Sus indicadores de estabilidad financiera siguen el servicio de la deuda hipotecaria, los préstamos con una relación préstamo-ingreso elevada, las compras y reventas rápidas y las expectativas de alza de los precios.

De ahí se desprenden los criterios siguientes, más el ritmo de los precios: una burbuja supone una aceleración.

Precios e ingresos: la brecha en cifras en Montreal y Laval

La relación precio-ingreso divide el precio mediano de las propiedades vendidas entre el ingreso total mediano de los hogares: el resultado son años de ingreso bruto.

Fuentes: Statistique Canada, Perfil del censo de 2021; APCIQ (la asociación profesional de corredores inmobiliarios de Quebec) a través del sistema Centris, tercer trimestre de 2026. Cálculo: precio mediano dividido entre ingreso mediano. RMR: región metropolitana de censo.

La diferencia de fechas infla la relación. Los ingresos son de 2020, los precios del verano de 2026. Según el Banco de Canadá, el ingreso disponible nominal promedio de los hogares canadienses aumentó alrededor de un 16 % entre 2021 y 2025. Con ingresos actualizados, las relaciones serían más bajas, en una magnitud que no se ha cifrado para Laval ni para Montreal. Y el ingreso mediano abarca a todos los hogares, inquilinos incluidos.

Una relación elevada todavía no es una burbuja. El nivel no dice si la brecha se amplía rápido. En el tercer trimestre de 2026, el precio mediano de la unifamiliar subió un 2 % en un año tanto en Quebec como en la RMR, y un 5 % en Laval. La APCIQ describe un alza « a un ritmo generalmente más moderado que el observado en los últimos años ». Es lo contrario de una aceleración.

Precios y alquileres: lo que dicen los datos de la SCHL

La segunda prueba compara el precio de compra con el alquiler de una vivienda similar. Cuando los precios dejan atrás a los alquileres, el comprador paga sobre todo por una plusvalía esperada. La comparación más cercana enfrenta el condominio vendido con el condominio ofrecido en alquiler, que la SCHL mide por separado.

Fuentes: APCIQ, barómetro del tercer trimestre de 2026; SCHL, Informe sobre el mercado de alquiler 2025, tabla 4.1.2. El precio abarca todos los tamaños, el alquiler solo las unidades de dos habitaciones.

Los alquileres subieron más rápido que los precios. En la RMR, el alquiler promedio de un condominio alquilado de dos habitaciones pasó de 1 724 $ a 1 826 $ entre octubre de 2024 y octubre de 2025, alrededor de un 6 % más. En los edificios de alquiler, la SCHL estima el alza en un 7,2 % para una unidad de dos habitaciones, y la atribuye sobre todo a los contratos de arrendamiento renovados. El precio mediano del condominio ganó un 2 % en un año. Los períodos no coinciden exactamente, pero el sentido es claro: la relación precio-alquiler retrocede, mientras que sube durante una burbuja.

Para su situación, la calculadora alquilar o comprar pone lado a lado el alquiler, la cuota hipotecaria y los gastos de entrada; el método del cálculo alquilar o comprar explica qué ingresar en ella.

El crédito y el endeudamiento de los hogares

Una burbuja se alimenta de crédito. Las series que siguen son nacionales, sin versión quebequense en las páginas consultadas.

El endeudamiento. En el segundo trimestre de 2026, la deuda de los hogares canadienses en el mercado del crédito representaba el 176,4 % de su ingreso disponible, frente al 178,6 % del trimestre anterior, según Statistique Canada. En su Informe sobre la estabilidad financiera del 28 de mayo de 2026, el Banco de Canadá resume: « El endeudamiento de los hogares sigue siendo elevado, pero por debajo de su máximo de 2022 ».

Los préstamos con relación elevada. El Banco identifica a los hogares más vulnerables por la proporción de nuevos préstamos hipotecarios cuya relación préstamo-ingreso supera el 450 %. Esa proporción era del 11,9 % en el segundo trimestre de 2026. En la antigua serie del Banco, construida con otros datos e interrumpida en 2024, había alcanzado el 25,1 % en el primer trimestre de 2022. De 2023 a 2024, las dos series difieren en menos de un punto.

Los atrasos de pago. Según el mismo informe, alrededor del 1,3 % de los prestatarios hipotecarios tenía una cuenta con más de 60 días de atraso. El crédito sigue siendo pesado, pero no se desboca.

Especulación y sobreconstrucción: los datos disponibles

Las compras y reventas rápidas. El Banco de Canadá mide la proporción de viviendas revendidas en los 12 meses siguientes a su compra. En la RMR de Montreal, era del 0,89 % en el segundo trimestre de 2026, frente a un máximo del 1,88 % en el tercer trimestre de 2022 y el 1,64 % para Canadá.

Los condominios alquilados. De los 233 535 apartamentos en condominio contabilizados por la SCHL en la RMR en octubre de 2025, 51 119 se ofrecían en alquiler, es decir, el 21,9 %, frente al 21,7 % un año antes. Falta una medida más fina: el estudio de Statistique Canada sobre los inversionistas, difundido el 7 de julio de 2026, abarca seis provincias, sin Quebec.

Las expectativas. En la encuesta del Banco de Canadá sobre las expectativas de los consumidores, los encuestados de Quebec esperaban, en el segundo trimestre de 2026, un alza del 5,0 % de los precios de las viviendas de su región en 12 meses, frente al 8,6 % en el segundo trimestre de 2021. No es una previsión, y el Banco aconseja seguir la variación de esta serie más que su nivel.

La construcción. En la RMR se iniciaron 19 028 viviendas de enero a septiembre de 2026, frente a 19 331 un año antes, según la SCHL. La tasa de desocupación de los apartamentos de alquiler alcanzó el 2,9 % en octubre de 2025, frente al 2,1 % en 2024; la SCHL lo explica por un aumento de las obras terminadas y una demanda más lenta, sobre todo por la baja del número de residentes no permanentes. En septiembre de 2026, el inventario de reventa de la RMR superaba en un 18 % su promedio de los últimos 10 años, según la APCIQ. El stock de viviendas nuevas sin vender solo se publica en la tabla mensual de la SCHL para el conjunto de los centros urbanos del país.

El balance de los cinco criterios

Dos criterios son elevados por su nivel, la relación precio-ingreso y el endeudamiento de los hogares, pero ningún indicador se acelera: ni los precios, ni el crédito, ni las reventas rápidas. Estos datos describen un mercado caro, no la dinámica de una burbuja. Ninguno es una previsión.

Burbuja, corrección o desplome: por qué las palabras importan

Una burbuja es un estado: precios desconectados de lo que los sostiene. Una corrección es un movimiento: una baja que devuelve los precios hacia esos apoyos. Un desplome es una baja brusca y rápida.

Una corrección puede ocurrir en otra parte. Según el Banco de Canadá, en mayo de 2026, el precio de una casa típica en Canadá había bajado un 20 % desde el máximo de 2022, un retroceso « particularmente pronunciado en Ontario y en Columbia Británica ». En Quebec, la unifamiliar subió un 2 % en un año, según la APCIQ. Un titular sobre la corrección canadiense habla primero de Toronto y de Vancouver.

La palabra orienta decisiones. Un comprador convencido de que una burbuja va a estallar espera un desplome; un vendedor que no cree en ella pide un precio demasiado alto. Los dos apuestan por una previsión, mientras que las ventas comparables recientes de su sector se pueden verificar. La diferencia entre la desaceleración de las ventas y la baja de los precios se detalla en lo que dicen los datos sobre un desplome en Montreal.

Preguntas frecuentes

¿Está el mercado inmobiliario de Quebec en una burbuja? Según los criterios medidos aquí, los precios son elevados en relación con los ingresos, pero suben lentamente, menos rápido que los alquileres. Ningún organismo público emite un veredicto oficial desde que la SCHL dejó de publicar su Évaluation du marché de l’habitation.

¿Hay una burbuja inmobiliaria en Montreal? En la RMR, una unifamiliar cuesta 8,5 años de ingreso mediano de 2020, frente a 6,9 para el conjunto de Quebec, pero las reventas rápidas allí están por debajo del promedio canadiense. En su edición del primer trimestre de 2020, la Évaluation de la SCHL calificaba de « baja » la vulnerabilidad global de Montreal, aunque señalaba signos de recalentamiento en el mercado de reventa.

¿Están los condominios más expuestos que las casas? En el tercer trimestre de 2026, la APCIQ sitúa el condominio de la isla de Montreal « en la frontera entre el mercado equilibrado y la ventaja de los compradores ». En la RMR, un condominio tardaba en promedio 61 días en venderse, 13 más que un año antes, y aun así su precio mediano subió un 2 %.

¿Es posible una burbuja inmobiliaria en 2027? Ninguna de las series citadas proyecta 2027. Se pueden seguir en el tiempo: la APCIQ cada mes, los indicadores del Banco de Canadá cada trimestre, el informe de alquiler de la SCHL cada año.

Para completar, lea el mercado inmobiliario de Laval por sector y el mercado inmobiliario de Montreal por distrito.

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Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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